楼市维权不断 购房者究竟怎么识别购房陷进？

“某某楼盘 虚假承诺你最强”、“兑现承诺、还我户口、还我学校”.....在房地产行业，种种欺诈、陷阱、黑幕事件频发，对大多数家庭而言，自己的房子出了问题，无疑是件天大的事情。购房者的正当诉求也可能得不到满足，维权事件已是屡见不鲜。

然而维权之事是难之又难，买卖双方处在不对等的地位，因此最好的方式并不是并不是等房子出了问题等依靠法律来维护自己的权益，而是应该在买房前就直接规避掉这些问题。

购房者的投诉大体表现在以下几个方面：广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、冲动之下交了诚意金、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题(墙壁开裂、材料使用、管线安装等)、开发商延迟交房、小区规划的变更等。

1.一切以购房合同为准

在楼市投诉中，有很多纠纷是因为置业顾问的说法，或是广告宣传楼市与后期签订购房合同的情况不一样导致，给购房者带来巨大的烦恼,而后期举证还比较难。比如有业主称，当时购房时置业顾问是这样说的，购房合同上却不是那回事，但置业顾问的话业主又没有录音之类的证据，如果置业顾问辞职了或是不承认，购房者也是空添烦恼。

某维权购房者向记者投诉了这样的事情，说置业顾问忽悠人，看房时置业顾问的说法与签订购房合同时很多条款大相径庭，签订购房合同时交房日期后推。

面对能说会道的置业顾问，大部分购房者也没有抵抗力。“这个楼盘靠近火车站，必定升值!”“买了房，你的小孩一定可以上名校。”“样板间和你以后住的房子一个样。”这些话相信不少的购房者都听过，多少含有“忽悠”成分，一切没有落实到合同上的宣传都不足信。所以要看好你的购房合同。

有些置业顾问为了尽快说服客户购房，沟通时把自己的楼盘夸的天花乱坠，客户提出的任何要求与问题都能得到“圆满解决”。但是精明的客户如果提出要求，把上述承诺都签进购房合同时，置业顾问就不敢保证了。所以不要听置业顾问说得多么美好，一定要好好看你的购房合同，毕竟那才是真凭实据。

2.延迟交房

由于开发商的原因导致的延期交房，在投诉中所点比例也很高。

楼市低迷期，很多楼盘由于销售遇冷导致资金链不畅，于是，不得不延缓施工进度，导致延期交房现象逐渐增多，开发商在向业主解释时也是“打太极”，能拖则拖。对此，业内专家提醒购房者买房前就一定要开发商在合同中将交房时间及延迟交房违约责任规定清楚。

遭遇延期交房该如何索赔维权?业内人士支招，应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。

最后，专家提醒购房者，买房最好选择品牌和诚信度较高的五证齐全的楼盘。

3.质量问题

质量问题也是市民投诉的另一个热点，如某自交房不入就开始漏水，如今9年过去了仍然没有人给修。刚买的新房,墙面大面积出现裂缝，虽然交了房但是也不敢住进去。

对于房屋质量问题，购房者在接受交房时一定要让开发商们提供《住宅质量保证书》，并核实房屋的保修期限。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，房屋出现质量问题时，只要在保质期内，开发商均应承担修复义务。国家规定的几种不同房屋质量问题的保质期为：

屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年;

电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年等。

4.缴纳诚意金

某楼盘业主称，他2013年12月到某项目看房，当时交了10,000块钱的认筹金，后来开发商一直没有通知他开盘选房，他决定房子不买了，便钱却一直拖了两年多了也没有退。

其实，在商品房买卖合同中并无认筹金、诚意金一说。从法律意义上说，在没有取得销售证之前，开发商向消费者收取诚意金是一种违法行为。但是，大家认为缴纳诚意金换购房折扣划得来，所以也愿意交。如果不想买房子，开发商自然是要退钱的。

另外，购房时还要分清“定金”与“订金”的区别。

具体来说，“定金”是法律上的概念，就是说，交付定金的一方不履行债务的，会丧失定金;而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。

而“订金”可视为“预付款”或“诚意金”，给付订金的一方不履行约定的债务的，有权要求返还。

也就是说，定金不可退，订金是可以退还的。

但是，并不是所有的“定金”都不能退还。根据我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。

因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

5.延期办理房产证

延期办理房产证的投诉也点了很大一部分。某楼盘的240多户业主交房5年了，却一直拿不到房产证。某小区自2014年4月停工到现在，房子交工无期，房产证更是遥遥无期.....

遇到这种情况怎么办?

律师提醒，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。