西安房屋大修基金 想到用时不容易

近年来，西安不少商品房随着房屋使用年限的增加，住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后，陆续面临着维修和更新改造，业主对房屋维修资金的使用需求日益凸显，房屋维修资金的使用情况已经成为社会关注的焦点。

“当时买房时想着大修基金是给自己的房子买了个保险，毫不犹豫地就交了。谁知到现在用时才知有多难!”家住西安的李女士最近为大修基金的申请使用问题而烦恼。

大修基金，也就是房屋维修资金，其实是商品房所有者提前预存的数额不菲的修房钱。这笔资金将用于房屋共用部位、共用设施、设备在保修期满后的维修和更新、改造工程。这原本是保障业主住有所居、促进社会和谐的一件好事，可是，维修资金申用难却成为许多小区房屋修缮的“拦路虎”。

使用难——半年“求签”无进展

“我家房子在顶层，现在一下雨就漏水，从2014年开始已经漏了近两年了，漏水的房间就只能当做杂物间来使用了，但也只有一半不到的地方能用。”近日，居住于含光雨露花园小区李女士遇到了难题。李女士告诉记者，该小区自2003年建成，她已经在这住了五六年，房屋老旧之后问题就出现了，比如屋顶持续漏水。

11月20日上午9时，记者在李女士家看到，正对房门的墙体上有一大片土黄色的污渍，屋顶甚至已经出现开裂露出了内里的水泥，水渍顺着墙面一直流到地板，在洁白如新的白色墙面上显得尤为突兀。而李女士放置在地上的抹布也已经被污水沾染，有些部位甚至已经发黑，周围的地面也无可避免地遭了殃。

采访中记者发现，同一层楼中并非只有李女士家里存在漏水状况，住在对门的林先生也遭遇了类似的状况。林先生告诉记者，自己平时居住的卧室也经常漏水。“以前漏水了都是自己解决，也补修过两三次，但是今年雨水多，之前修过的水渍已经不明显了，但是又漏到了没补修的墙面上。”林先生无奈地对记者说。而在该层住户的走廊中也不难发现，污渍也渗透到了墙面许多地方。

从今年7月份开始，含光雨露花园小区的部分业主正在努力申请房屋维修基金，半年过去了，申用工作毫无进展。事实上，并不是只有这个小区的业主遇到了这种情况，近年来，西安不少商品房的共用部位、共用设施设备陆续超过保修期限，面临着维修和更新改造。业主或者物业对房屋维修资金的使用需求日益凸显，房屋维修资金的使用情况已经成为社会关注的焦点。与含光雨露花园小区一样，锦业二路逸翠尚府也多处房屋墙面漏水，但由于种种原因也是迟迟无法维修。此前西安的丈八三路绿地世纪城小区和公园南路朝阳花园小区的业主们，就曾因为楼体外墙和电梯故障急于维修，却因为维修资金使用问题而矛盾丛生。

难在哪?——“双三分之二”的门槛难过

维修资金申用到底难在哪儿呢?

据了解，《西安市住宅专项维修资金管理办法》早于2009年12月23日起正式施行。《办法》规定，房屋维修资金使用时须根据相关程序进行办理，申请流程涉及物业公司、业委会、专业的第三方维修工程造价审核及相关审核部门等，更重要的是需要大部分业主同意。

西安市房管局维修资金管理中心余海涛科长说，维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。维修资金管理中心负责保管资金，而使用的决策权则在业主。“使用维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”也就是说，要使用维修资金，必须征得小区2/3业主的同意，他们拥有的面积须占小区居住面积的2/3，两个条件缺一不可。

这个“双三分之二”的规定，恰恰成了困扰李女士的难题。今年7月，含光雨露花园小区顶楼漏水的业主们向物业提交了维修资金使用申请，开始了艰难的“求签”之路。

“我们小区业委会还没有组建起来，就只能部分业主个人组织找其他的业主挨个签字。我们基本上都是上班族，都是利用空闲的时间挨家挨户去敲门签字。小区不少房屋转租给别人，转租户也没有权利签字。还有部分业主是没有房产证的，也不交物业费，签了字也可能是无效的。尽管我们一直努力现在争取到了大概60%的业主同意签字，但离三分之二的目标还有很大距离。”李女士说。

看到这些业主们“求签”辛苦，物业人员也来帮忙。物业管理人员韩莉：“从10月开始，差不多2个月，都是加班加点的，或者在小区门口摆摊签，有时候也会找业主过来签字。然而许多业主认为他们家住楼下嘛，楼顶漏水跟他们没关系，都不愿意签。”

为什么同一个小区的那么多业主不同意申用资金呢?

根据《西安市住宅专项维修资金管理办法》第十五条规定，业主分户账目维修资金余额不足首期维修资金交存数额的30%时，业主应当续交维修资金，而这也是部分业主不愿意签字的原因之一。李女士认为，部分业主因为他们自己的房屋本身没有问题，所以不愿意多事，也可能是担心超出房屋维修费用超出维修基金的70%，之后他们还得继续支付一部分费用，因此不同意签字。

不同于含光雨露花园小区的业主主张申用，丈八三路绿地世纪城小区、公园南路朝阳花园小区则是物业主张申用维修资金。而这两个小区的业主们认为应由开发商或者物业承担责任，不应该动用他们的大修基金，也有的担心物业套取资金，因此申用资金的签字仍然被绝大多数业主拒绝。

事实上，《办法》也早已经规定，发生危急房屋等紧急情况需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，可通过应急程序走“绿色通道”。然而余海涛表示，尽管有应急程序，但这也有一个“量”的要求，如果含光雨露小区房屋漏水的程度没有达到相关规定的标准，也无法走应急程序。

有转机?——专项维修资金使用分摊

事情因为一部条例的出台有了转机。

2016年11月24日，陕西省十二届人大常委会第三十次会议审查批准了《西安市物业管理条例》。该条例经过全面修订，进一步明确了业主大会、业主委员会的成立程序，规范了物业服务与管理、物业使用与维护、物业保修金与住宅专项维修资金的监督与管理，即将于2017年1月1日起正式实施。

陕西省决策咨询委员会民生组组长石英表示，房屋维修应保障公平、公正，“双三分之二”的规定可以作为业主维修的条件之一，但不应该是必要条件。新修订的物业管理条例可以说很好地解决了这一难题，实事求是，合情合理，对市民来说更是一项可以解决当务之急的有效措施。目前，西安市不少小区，因为房屋渗水、管道老化、电梯维修等问题，也都急需动用房屋维修资金，而该资金的使用决策权仍需要业主的积极配合。通过这个问题，相关部门也应认识到积极培养业主对建筑物共有部分承担义务意识的重要性。

余海涛说，针对广大业主的诉求，最新批准的《西安市物业管理条例》不仅取消了须三分之二业主同意的规定，并在第九十二条明确规定住宅专项维修资金使用分摊，使用住宅专项维修资金相关业主有约定的则从其约定，无约定的根据其各自拥有的物业的建筑面积比例按照规定分摊。

据了解，新修订的物业管理条例对住宅专项维修资金的应急使用规定内容更具体，范围更广。只要在物业保修期过后，发生所规定的紧急情况及房屋使用和人身财产安全的，物业服务企业可立即采取应急防范措施并向区、县物业管理行政部门或者开发区管理委员会提出住宅专项维修资金使用申请，通过查勘并确定属于规定情形后，物业服务企业、业主委员会或者相关业主凭应急使用确认书、维修工程造价审核报告及相关材料申请拨付住宅专项维修资金。

然而，针对物业申请应急使用维修资金情况，不少群众认为政府应加强监管，以防止资金被违规套用的情况发生。

小区业委会，千呼万唤难成立

物业管理问题频频出现在人们的视野之中，维修资金难使用、对物业服务不满意等问题在许多小区普遍存在，物业与业主之间的矛盾甚至在个别小区升级。再加之物业管理本身劳动成本高，资源整合能力较弱，解决问题的能力无法与住户的种种需求相匹配。因此，业委会的成立便势在必行。

记者了解到，今年7月份起，包括杨女士在内的多位含光雨露的小区住户正在积极组建业委会，筹备组5位业主每天忙于自己工作的同时，也想为小区管理多做工作。杨女士称，如果不成立业委会，就没有一个合法的组织为业主维权。而成立业委会，业主的主动性和积极性很重要，但只有热情也不够，还需要物业的配合。

《西安市物业管理条例》规定，物业出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的;首套物业出售并交付使用满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之二十以上的，上述两个条件符合其一即可启动业主大会筹备工作。据悉，截至2016年4月，西安市共有物业管理住宅小区2246个，但备案的业主委员会仅有231个，仅占小区总量的10%

“我们的基础条件已经满足了，也有20%以上的签名推荐，小区的业主们也很赞成筹建业委会。但问题是现在即使筹备组人员在小区公示15天无异议，筹备工作也难以进行。规定要求必须满足50%以上的投票率，而物业则要求统一时间所有居住用户进行投票且不能代投。我们很多人还是上班族，有些业主已经出租了房屋长期不在，有些房子现在是空房没有人住，另外有些业主没有投票权，再考虑到一些老人行动不便，这50%以上的投票率便很难达到。也多次跟街道办反映情况，但也一直没有给我们出具书面回复。”杨女士这样对记者说。

西安市人大常委会法工委工作人员表示，小区成立业委会难，主要难在两个方面：一是业主自己很难提供筹备业主大会所需资料，二是西安开发区范围内的小区，因为原有法律没有赋予开发区管委会指导成立业主大会的职责，一些处于开发区和行政区管理交叉地带的小区的街办又不愿意介入，导致筹备工作无法开展。

在11月24日新修订的《西安市物业管理条例》中，有一大亮点就是为小区选举及成立业主委员会提供了更有力的法律支持。《条例》规定，符合召开业主大会条件的物业管理区域，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地区、县物业管理行政主管部门和街办、镇政府或者开发区管委会，并报送筹备首次业主大会会议所需资料。建设单位未及时履行告知义务和报送资料的，已售物业业主人数百分之五以上联名可以书面告知。街办、镇政府或者开发区管委会应当自收到书面告知之日起30日内，组织成立业主大会筹备组。业主大会筹备组的组长，在街办、镇政府之外，也增加了开发区管委会的工作人员。

“沉睡的资金”，到底该如何管理?

据了解，截至2014年底，中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会所统计的数据显示，我国收缴的维修资金当时已经超过5000亿元，而使用率却不足1%。维修资金也因此被称为“沉睡的资金”。

对于大部分买过房的业主来说，房屋维修资金可能既熟悉又陌生，熟悉是因为买房时需要交付一定的维修费用，而陌生是由于它的使用比较困难。

西安市房屋维修资金管理中心资金使用科科长余海涛表示，事实上，全国都存在房屋维修资金使用率低的问题，其中有业主使用难的因素，但房屋质量的因素也不应排除在外。

根据国家统计局的数据计算，从2000年初至2005年末这接近6年的时间范围内，全国共售出商品房超过19亿平方米之巨，这其中绝大部分为当年的新房。而现在，这一批商品房到2020年，将分批进入行业公认的“大修周期”。

专家认为，进入房屋维修集中期后，小区申请动用公共维修基金的情况会越来越多，相关部门既然负有监管责任，就应该不仅只保证资金的安全，更应该保障全体业主的安全。若因其他原因无法使用公共维修基金，就应由监管部门来督促相关单位履行义务。最好是以城市为单位进行统一协调，争取把有限的房屋维修资金用到刀刃上，更需要尽快在摸查清楚的情况下，建立全国统一的有效管理体系。

陕西省决策咨询委员会民生组组长石英认为，房屋维修资金利用率低也可以反映出来一些实际情况，近年来这笔资金处于长期的积压和沉淀，难免会引起业主的不满。房屋维修资金需要盘活，要在法律许可的范围内争取保值、甚至增值。