城市里的土地不够用 是彻彻底底的伪命题

今天聊聊楼市最基本的一个概念，供需。

长期以来，在一线城市，房子好像总是不够用，这几年，这种情况已经逐渐向强二线城市蔓延。

当然也有人认为无论怎么供地，在货币面前都显得力不从心。这种观点有些道理，但观察君今天想说的是，一个城市的土地真的不够用吗？之前那么多年用来盖房子的土地是不是被雪藏了。

在说这个话题之前，我们先来看两个案例。

北京，今后5年新增6000公顷建设用地。此前每年的指标也都差不多，但实际并没有完成任务。

南京，取消土地摇号，并于6月2、3日连续两天公布了土地出让公告。共计24宗地块。

当然这一切都源于：住建部在4月6日下发过一个通知——《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，其通知的核心是要各地根据自身房地产供需状况合理调增土地供应。

其实南京已经在更早的时候公布了其未来几年的土地供应计划。2017-2021年共计供应5150公顷。

土地根源不解决，就只能怪招频出

我们以北京为例来分析下，土地供应到底出了什么问题。

先来说一个数据，北京市总面积约为1.6万平方公里，虽然山地占总面积超过了62%，但目前总建设用地规模也仅为3500平方公里左右。而且在仅有的建设用地中，住宅用地比例只占了28%。这与发达国家特大城市中住宅用地占比40%以上还有相当的差距。

显然，这里我们能看出两个问题

一是土地总体供应就不够，房子当然也不够了，供需矛盾自然也难以化解。

二是在土地供应结构中，住宅用地比例偏低，进一步加剧了供需矛盾。

土地不够，房子又不能盖在天上，怎么办？

只能在需求侧一方面抬高开发商的拿地成本，土地成本从来没降过，干掉了不代表地便宜了。所以开发商要求购房者付号头费、需要同时买车位、需要接受每平米三五千块钱的装修合同。

一方面压缩购房者的规模，但即使这些少部分能够买房的人也不容易买到房，摇号来了，当然这还是在选人。有人能买到，有人买不到，唯一的区别是之前是价高者得，现在买房凭的是运气。

城市的发展，人口的增加，住宅需求的增加，都是必然

数据显示，从2013年到2016年，用于房地产开发的土地面积占比逐渐减少，分别是27.4%、24.8%、22.5%和20.8%。其实更重要的还不在这，而是该盖房子的地方没有用来盖房子。

比如在一线城市，他们都属于产业发达城市，土地用于二三产业产生的价值远非用于第一产业可比。

实际上问题出现的也并非所有的城市，而是一小部分热点城市，他们在土地方面应该有所突破，产业结构的升级，必然会要求土地供应的变化。

炒房占主流？

有人认为炒房是主要影响，如果在以前，这种观点也许可以成立，但现如今，已经不能成立了。一线城市经过长期的收紧，炒房需求溢出得已经很明显了，以北京为例，二手房市场占比85%以上，而在二手房市场中90%以上又是首套房和改善需求为主。本轮的楼市跟2011年的那次调整有很大关系，5年后的2016年，乃至2017年一季度，是符合购房资格的人买房需求的集中释放期。

当前应该采取的是在一线城市继续保持目前需求侧的策略，并适度放开土地供应。使供需达到平衡。

有人说租赁用房的扩大也可以承载部分需求，但我想说一句，这种需求的转移应该是人们观念自主发生改变，而不是通过外界施压，逼着你去租房。长远来看，中国人拥有一套房的观念是很难改变的，这也是刚需。