西安

交易税费过高 西安多数二手写字楼难出手

2017年09月22日来源:华商报本地楼市责任编辑:xasongge

8月份西安办公物业呈现量价齐涨态势,但库存压力依然严峻。华商报记者在走访市场时发现,不少写字楼楼盘的置业顾问反馈:目前住宅产品都有不同程度的限购,写字楼价格‘倒挂’现象比较明显,投资客户还是有的,但即便增值,出让也非常不划算,写字楼只能长期持有,而住宅的出让就没有这样的顾虑。华商报记者又走访了二手房中介,发现由于二手写字间的交易税费过高,二手写字楼确实很难出手。

趋势:办公物业需求增加,但库存依然严峻

从今年年初开始,华为、中兴、比亚迪、海康威视、吉利等知名企业纷纷加大在西安的投资力度,阿里巴巴西部总部将在西安建立,圆通、申通两大物流龙头企业、海航西北总部基地、京东全球物流基地落户、赛伯乐西北区总部……众多世界500强、知名企业纷纷选择将“总部”落户西安,如此规模、如此密集的龙头企业将总部落户西安,因此,办公物业的需求必定会有所增加。

根据美城机构数据显示,8月份西安办公物业呈现量价齐涨态势,8月份西安市办公物业销售面积14.55万平方米,环比上涨2.68%,同比上涨125.23%;8月份办公物业销售均价11078元/㎡,环比上涨3.02%,同比下滑2.89%。

截止到2017年8月末,西安市办公物业库存面积243.19万㎡,较上月减少了7.31万方平明,较去年同期减少79.37万㎡。8月份西安市办公物业仅高新区有新增,新增量为2.17万;本月去化周期为17个月,办公物业的库存压力依然严峻。

市场:交易税费太高,租金逐年降,二手写字楼难出手

华商报记者走访了高新区多家二手房中介门店,了解到,由于二手写字间的交易税费过高,造成很多写字间房源长期挂在店里,很难售出去。

21世纪不动产旺座现代城店经理肖立功表示,周边写字楼很多,也做了七八年写字间中介业务,但量很小。他认为,业务量小,仅占到他们营业额的5%左右。主要是因为写字间交易过程中的税费太高,二次交易不享受任何税费优惠,契税、增值税、个税等算下来占到总交易额的30%-40%。另外,购买首付高、利率高、贷款年限短,并且大部分银行都不做写字间业务,客户大多只能全款,有实力投资写字间的客户非常稀少。

从事家装设计的高先生2008年在高新区购买了一套总面积为283平米的写字间,一共花了140余万。据高先生介绍,他把这间写字间长期租给刘女士使用,刘女士称去年想把这个写字间买下来作为长期办公场所。她说:“我俩约定转让价为10000元/平方米,于是就开始准备手续,到了交易环节,我们双方都傻了眼,个税、契税、增值税等各项加起来高达80多万,也就是我实际的购买价超过350万,这个数字直接让我打消了购买的念头。”

除了交易税费高,肖经理还表示,写字楼市场近几年趋于饱和,租金逐年下降,空置期上升,投资回报率下降也是造成交易低迷的原因之一,“我们店作为高新区的老店,可以说经历了写字间的高峰与低谷,2013年-2014年,高新区写字间平均每平方米可以租到60-70元,今年也就55元/平方米左右,最低到30元/平方米。”

购房者:二手写字楼交易税金可高达交易额的30%

针对这个问题,华商报记者找长期从事二手房交易的小郭给算了笔账。举例,王先生2008年以5000元/㎡的价格购买了一套200平方米的写字间,现在以单价10000元/㎡的价格出让,买卖双方共需要缴纳多少钱的税?

根据小郭介绍,需要交纳的费用:1.契税:成交价3%;2.增值税(原营业税):成交价5.5%;3.土地增值税:增值额*(30%-60%)税率;增值额未超过50%,按30%收取;增值额超过50%-100%,按40%收取;增值额超过100%-200%按50%收取;增值额超过200%以上,按60%收取;4.个税:差额20%。按照这个算下来,业主需缴纳费用:1.增值税:(200-100)*5.5%=5.5万;2.个税:(200-100)*20%=20万;3、土增:(200-100)*40%=40万。客户需缴纳费用:契税:200*3%=6万;登记费:550/件;按照小郭核算的,买卖双方共需要交纳71.5万元,占交易额的35.8%。

因此业内建议:1.不打算长期持有的写字楼,建议不要买,出售很不划算;2.写字楼适当持有对于融资、合作、保值是有意义的;3.不建议持有太多;4.写字楼投资一定要地段第一、品牌第一,切不能乱投资;5.投资时应选择大品牌、面积分隔合理,电梯配比大,停车位足的写字间。

参考价格:参考均价11500元/㎡

楼盘地址:曲江南三环和公园南路交汇西北角

楼盘电话:400-818-0066 转 366942

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