住宅市场政策收紧，沈阳进入“冻房”时代

仲量联行今日发布2017年第三季度沈阳房地产市场报告。本季度办公楼需求稳定增长，金融机构仍然是办公楼市场的坚挺力量，培训、教育类业态成为新的增长点。仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚表示：“以自贸区为代表的一系列支持性政策的出台为金融产业提供的新的机遇，将进一步刺激该类企业的市场活力，并有效的带动了沈阳优质写字楼的市场需求。”

沈阳市政府发布《关于加强我市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》，对于二手房再次上市交易进行了相应的“渐冻政策”。双管齐下，沈阳市棚户区改造货币化安置模式打通了棚改与房地产市场销售通道。受政策影响，虽然沈阳住宅市场价格仍然上升，但是涨幅收窄，政策调控效果显现。

办公楼市场

利好新政出台，市场需求有所上升。本季度净吸纳录超过4万平方米，环比超过30%。金融类型的客户为本季度的优质写字楼市场的需求主体，创新型非银行金融公司需求活跃，中小城市银行、外资银行和部分国际金融机构开始新一轮进入沈阳。自贸区沈阳片区近期出台两项金融产业支持政策，推进自贸区金融岛建设，着力吸引银行、证券、保险、信托、资产管理公司等机构加速集聚发展，这将拉动该类企业的写字楼租赁需求进一步提升。

另外，由于租赁成本的差异以及O2O打通了新的消费聚集传递，培训、教育类营业型业态进一步入住优质写字楼，如高考，出国留学，职业培训等，成为办公楼租赁的热门客户。

本季度无新项目入市。截至本季度末，无新项目入市，市场整体空置率录得25.6%，环比下降1.6%，仍以消化存量为主。

办公楼租金略有上升。随着政策红利的逐步显现，办公需求上升。本季度沈阳优质办公楼平均租金录得67元/平方米/月，环比上升1%，其中，甲级办公楼租金为88元/平方米/月，与上一季度基本持平。

零售物业市场

本季度零售市场租金基本维持平稳。第三季度沈阳零售物业市场的租金同比基本持平, 优质购物中心首层租金录得2,890元/平方米/年。

市场整体回暖，活跃度持续上升。万科在沈阳的第一个购物中心项目，位于太原街的印力印象城入市。 该项目定位为“年轻、潮流、时尚”，引入以时装、餐饮为主的丰富业态，锁定年轻客群，为形势渐颓的太原街商圈注入新生力量。

零售业态方面，沈阳优质零售市场业态彰显更加丰富需求。健身及餐饮成为本季度活跃度最高的业态，随着市场需求的增加，中高端健身及餐饮品牌在沈阳选址或扩租。比如，青鸟健身进入尚品荟，舞蹈教室进入沈阳天地，喜辣屋进入华府天地，撒椒、探鱼、井格进入龙之梦购物中心等。市场的需求主力的变化，亦代表着沈阳零售商业市场朝着体验化进一步迈进。

未来12个月新增供应压力加大，竞争将会愈发激烈。2017年-2018年是沈阳商业市场供应高峰，主要供应项目仍然集中于金廊沿线。同时，沈阳的社区商业，特别是社区型购物中心、购物街未来也将成为城市新的市场热点，特别是在目前新的居住区域形成新的优势社区商圈。

随着经济环境的改善、市场自身调节机制的调整，沈阳商业市场前景明朗，预计至2020年底，市场租金将达到3,065元/平方米/年。

高端住宅市场

商品房市场紧收政策助楼市向稳发展。8月4日，沈阳市政府发布《关于加强我市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》，不仅对热点区域进行限售措施，同时对于二手房再次上市交易进行了相应的“渐冻政策”，同时加强重点区域的住房价格指导，以综合性政策平抑住宅市场价格快速上涨的趋势，沈阳也进入房地产市场调控新阶段。

同期，沈阳多家银行首套房贷利率在基准利率之上再上浮5%至10%，二套房贷利率在基准利率之上上浮20%。这一举措在增加购买者购房成本的同时，抑制投资投机性需求。仲量联行沈阳分公司战略顾问部总监王传表示：“双项政策的出台使沈阳的房价涨幅趋于平缓，预计沈阳商品房市场第四季度将维持稳中偏紧的主基调，以巩固紧收措施调控成果。受此影响，市场成交量可能出现萎缩。”

受政策调控，沈阳住宅成交量减少，成交价稳步上升。受政策影响，第三季度住宅市场价高量低。第三季度，沈阳住宅市场成交量达416.62万平方米，同比增长2.95%，成交均价也进一步上扬至7,893元/平，环比增长5.35%。同时，本季度沈阳高端住宅市场本季度成交量有所减少，成交量录得8,189套，环比下降3.6%，销售均价录得10,530元/平方米，较去年同期上升13.3%。

沈阳住宅市场将持续有新增供应且价格将稳定上扬。第三季度，沈阳住宅市场供销比下降至1.09，市场供应紧张。随着沈阳城市核心区土地资源的逐渐的同时，开发商增加土地储备的意愿明显增强，从而推动了土地市场成交的火爆。第三季度沈阳住宅土地成交均价达4,631元/平方米，同比增长接近一倍，预计未来住宅价格将持续上扬。

棚户区货币化安置与商品住宅销售实现对接。2017年沈阳市棚户区改造工作于9月底基本完成，共改造12,040户棚户区，货币化安置率达100%。其中，铁西区政府采购近900套商品房用于棚改居民安置。棚改货币化安置模式打通了棚改与房地产市场销售通道，将为沈阳去房地产库存做出重要贡献，对沈阳房地产市场平稳发展发挥重要作用。