西安拼团购房233群(111)
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西安四大神盘作证 你的“预期“才是楼市走向的元凶

发布时间: 2017-10-20 08:51:48

来源: 四海为家

分类: 行业动态

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最近,有一个非常有意思的颠倒预期现象存在于购房者的话题里:

一线城市的买家:房子还会不会跌,该不该买?政策严防死守下,未来的房价走势并不乐观啊!

热点二线城市的买家:房价会涨到什么时候?现在不买怕再也买不起了!看形势,未来还有很长的一段牛市要走呀。

有人说,话题之外说直接点,买房不过是买预期,涨幅还是由市场规律决定的。

不过,真实的市场到底有没有被“预期”限制?西安的购房者“预期”有没有受调控影响?开发商逆水行舟打破局面有何“套路”?

首先,按常理分析,这几个月的西安楼市依旧应是看“天(政策)”吃饭,看“人”下菜(营销)。在今年的楼市调控始终保持着高压态势,限需求、限产品、限定价等系列重压下,大批货量的释放,意味着市场应呈现去化压力,价格裂缝,逆水行舟,回归纯粹自住需求等常态反馈。

而现实的市场却表现为:

1.在涨价与限购、高房价与高性价博弈的“进程中”,由产品到价格,西安的商品房首先全面“高端”化了,在这个前提下,当“品质”与“定价”趋于均好时,“一房难求”的画面依旧出现在西安部分品牌楼盘里,供不应求变得不足为奇。

2. 区域带动性越来越强。西安购房者“喜新”抢占的首期定律与(千)亿房企的“品牌背书”融合度超乎想象的高。也就意味着这些热卖的品牌房企,拿出了与价格匹配的产品、与生活方式对应的服务,在这个调控时代对了城市买单者的“预期”口味。

3.而升级式限购的背景下,的确有不少人高呼“房价没控住 政策太温柔”,但更多人的实际表现依旧是买入“预期”。另从位列东南西北板块“出货榜”排名来看,四个热销神盘已给出了“高位”之下市场被购房者强烈认可的序列区分。

从上周的成交数据来看,碧桂园凤凰城高层、小高层房源412套一经推出,当天成交5亿,全部售罄。

城西雅居乐锦城和城东华远辰悦作为“新盘”亦分别实现92%和88%的高去化率,仅从数据来看,似乎又回到了今年火红的3、4月。

近期开盘的项目不少,且多为品牌房企项目。其中包括:华远枫悦、海亮唐宁府、万科金域东郡蓝光公园华府智慧新城……其中,就连连续5个月没有开盘动作的项目——融创南长安街壹号也已加快脚步,即将迎来开盘活动。

梳理整个2017年市场表现,能代表区域形象并被称之为“神盘”的为:“城东华远海蓝城、城南融创南长安街壹号、城西蓝光公园华府、城北碧桂园凤凰城”。

这四盘的占地规模、产品塑造、品牌感召、销售业绩等均对置业客群有明显的影响和区域的带动。

不得不承认,这些销售神盘卖的好是有原因和影响力的必然因素。

首先,均是所在地代表性的明星大盘,并对区域的影响力巨大。

最为典型的是碧桂园凤凰城以千亩规模,在西安北城潜力地段独树一帜,作为千亿房企对地段的带动影响正在显现。不仅拥有未央大学城文脉气息,东有灞河、浐灞湿地公园等,区域生态性较好。它家的产品和展示区塑造力与性价比,更是吸引着本地客群的核心原因。

而南长街壹号是目前为止城南建筑体量最大的楼盘之一,其影响的不仅是航天、长安现有的楼市格局,同时对常宁新区也有着较大的推动力。龙湖、大华、中铁、红星置业等项目也围绕于此聚集,人居价值非常实际。

具有类似的特性:品牌、教育、地铁。

2016年年底蓝光首次进入西安,拿地沣东,开始建设实景示范区及带装修售楼部。今年8月份,据中国指数研究院数据公布:蓝光公园华府单盘业绩名列全国第79名,三个月内即获得3000户业主共同认可。业内称,这就是传说中的“蓝光速度”,除了地理位置优越外,这与品牌开发商在西安引入了其适合的产品系及操盘做法密不可分。

而以华远为代表,其最大卖点就是教育承诺的可信度。海蓝城承诺购房送(后宰门华远海蓝城小学),仅限一户一个名额,保证100%可以入学,另外小区自建幼儿园(美国慧才苑幼儿学苑),满足了不少对“一步到位”买家的硬需求。

融创南长街壹号以融创自身的品牌+地铁+学校资源火遍城南,究其核心,主要源于距地铁二号线韦曲南站仅200米,东侧有西安交大航天城学校,同时区内还有其他公办学校,教育资源充足,地铁出行方便。在这种整体资源带动下,成为主流客户的最佳选择。

不仅仅是卖房,还打出了自己的“玩法”:

这四大盘中比如华远,除了提高产品本身的性能之外,他们深知购房者还要实现的社交需求,邻里文化,不管是华远的图书馆、全龄段教育资源,还是海蓝友邻公约、华远hi平台,还有海蓝电台,这些都是华远西安为了给海蓝城业主提供一种有内容、有温暖的生活方式。

比如融创的臻生活价值体系,通过臻生活打造一个覆盖全产品周期以及全生活周期的服务体系,为用户提供更加超值的社区生活体验,热卖与其产品的特性和周到的体验感密不可分。此外,据了解,南长安街壹号新开盘产品装标将再次进行升级,在原有产品装修基础上增加了双向循环新风系统和中央空调。且按照目前市场限价的现状来看,此次开盘价格浮动应在此前售价之上上浮2%左右。

由此,如果要为购房者给最后三个月做一个预判,那这个逻辑一定是:

品牌房企全城覆盖的局势→ 品牌房企之间各种资源的“差异化”PK 。

由“地段、地段、还是地段” → 区域,地段,产品的顺序。

由野蛮式卖房子的交易方式→ 抓住购房者对城市利好的追求→附加值的提升带来高溢价的可能。

就掌灯

在售

参考价格:参考均价26000元/㎡

楼盘地址:城东区西安市金花北路六号(长乐公园旁)

楼盘电话:400-818-0066 转 470560

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责任编辑: xazhanglin

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