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楼市利空再现一二线难翻身 三四线卖房离场时间不多

发布时间: 2017-12-06 10:22:12

来源: 楼市时评

分类: 行业动态

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赚不赚最后一个铜板,自古以来都是对投资心性的巨大考验。

面对这个问题,李嘉诚的选择是不赚,所以他从13年开始疯狂变卖资产,赶在16年外汇管制之前,带着千亿现金远走高飞。

对于李嘉诚来说,16年的楼市涨幅,就是不应该赚的最后一个铜板。

现如今,同样的问题,再次出现在我们身上:

楼市即将冷却,这最后一小波涨幅,这最后一个铜板,我们赚还是不赚?

虽然热度在下降,但是房价却依然在涨,我们现在到底是应该跑步进场,还是该套现离场?

首先,我们先来看看当下楼市的大环境。

1

利空出现,楼市大环境越发严峻

对于楼市来说,预期比黄金更珍贵。

人们只有在对未来看涨的情况下,才会选择以明显过高的价格追涨。

同理,当社会评论普遍看跌的时候,也会潜移默化的帮助楼市降温,影响人们对于未来走势的判断。

而近期,异常火爆的特朗普税改事件,其实就是一场媒体社评对楼市预期的大降温。

讨论美国税改这件事儿的本身,就是一个对于中国房价的利空,甚至可能比美国税改造成的真实利空还要大得多。

在【美国近30年来最大税改如何影响中国楼市/房价】的讨论上,其实是有正反两方观点的。

正方认为:美国税改对于中国房价是利空。(多数)

反方认为:美国税改对于中国房价没什么影响。(少数)

至于说认为美国税改是利好中国房价的观点,我是一直没见到。

在这里我们不讨论正反双方到底哪方观点是真理最正确,我们单从对普通人的预期影响上来说,确实是利空党赢了,而且是大获全胜。

你想,利空减弱预期,利好加强预期,没影响不改变预期。

那么哪怕反方没影响的论据再有理有据,传播再广,也不改变人们原有的预期,反而是利空的观点论据,哪怕传播再少,也会改变一部分人对未来房价走势的判断,削弱他们的预期。

更何况,本来正方(利空中国房价)的传播量就比反方(没影响)要多很多。

在这种情况之下,潜移默化的就已经影响了一大批人,影响了他们对于未来房价的认知。

也就是说,这件事儿不论怎么讨论,都会是一件利空的存在。

而且,这个讨论存在的时间越长,影响也就越大。

在理解了这个问题之后,我们再来看:

1.中国楼市的现状:逐步降温

2.美国税改对于中国楼市的影响:利空or没影响

那么1和2相加其实就可以得出一个结论:

楼市会继续按照原来的速度降温 or 楼市在美国税改的利空下加速更快的降温。

不论怎样,都不改变降温这一大的趋势。

总而言之,只要没有重大的国际性和国家性利好,那么在当下的大环境下,楼市基本就不存在大盘逆势上涨的可能。

认清这个现状之后,我们再来思考一个问题:

未来,继续降温的会是哪些城市?

是降本就已经安分守己了一年多的上海深圳,还是降房价打了9折的北京?

很明显,不会是它们。

对于大多数一二线城市,楼市已经平稳,各种限购限贷限卖,就是为了锁死资金,锁死交易,让美国就算是税改了也吸无可吸。

而三四线,由于有去库存的方针政策,一直都处于相对宽松的状态,这对于资金流出是一个很大的漏洞,不可能不管理。

所以说未来这段时间,尤其是2018年,控制三四线房价将会成为重中之重。

三四线的好日子,就要到头了。

2

三四线卖房窗口期即将到来

过去这一年里,三四线上涨的速度要比一二线迅猛的多,究其原因,就是有三驾马车的存在。

1.去库存 2.棚改 3.不限购不限贷

现如今,这三大优势所积蓄的能量,即将全部耗尽。

先说马车1去库存,看下图:(存销比即去化周期)


在过去的几十年里,三四线城市的库存去化周期一直都是最高峰的存在,最高峰时期甚至出现过25个月以上的存销比。

然而,就在今年的9,10月份,三四线的存销比出现了历史性的一刻,首次出现了一二线城市库存去化周期要比三四线多的情况。

更有报道称,三四线库存已经降至2010年来最低水平。

三四线库存已无过高风险,原来背在开发商和银行身上的负债也已转移,可以说去库存的目标基本上已经完成。

在这种情况下,马车1(去库存)显然不再具备持续下去的可能,其所带来的利好很快就会消失。而且,未来大概率会由去库存转变成去杠杆,这同样也是一种利空的表现。

再看马车2,棚改过去确实是三四线房价增长的强驱动之一。

之所以说棚改是三四线强驱动,而非一二线,是因为在全国棚户区改造规模中,三四线城市占比高达87%,而一二线城市仅占13%。并且,2015年后,棚户区改造安置方式由传统的实物安置转向货币化安置,而货币化安置本质上是以定向货币宽松的方式助力商品房去库存。

正是因为这样的利好,使得三四线房价上涨的动力越来越强,甚至最近几个月涨速超过了一二线城市。

不过,未来18-20年,棚户区的改造计划都低于500万套每年,远低于16,17这两年的水平,跟14,15年的情况差不多,因此棚改对三四线楼市的影响也将远不如今日,甚至会回归到14年的水平。

最后是马车3限购限贷。

限购限贷,乃至于限售限卖,说白了其实是打交易的政策,通过控制交易量,来起到稳房价等多个作用。而归根结底,还是控制流动性。

之前三四线要去库存,不能限制太多流动性,甚至要给予一些帮助,如今库存去的差不多了,是时候收尾了,怎样才能让房子没办法轻易变现?

二线城市已经给出了最佳答案:限卖。


这或许就是三四线未来的必经之路。

其实自从今年7月份,三线城市房价增速反超一二线之后,就已经开始有了限购限贷的苗头。


现如今,在美国税改+加息的压力之下,通过限购限卖快速锁死三四线的流动性,不让近期涌入的资金大量涌出,是我们很快就将会面对的局面。

最后,放一个最近网上很火的,买房卖房要遵循的四个条件(仅供参考,根据自己的城市来定,目前不同城市的行情相差很大)

买入房产的四个条件:

1.打死都要买房的人打死都不买房了,成交量极低。

2.数不胜数的专家说房价就要崩盘。

3.土地流拍,退地频现。

4.政策开始回暖,从打压开始鼓励。

卖出房产的四个条件:

1.打死都不买房的人打死都要买房了,成交量极大。

2.数不胜数的专家说房价还要大涨。

3.土地暴涨,频现。

4.政策开始调控,从鼓励开始打压。

不赚最后一个铜板,股票5000点就离场,三四线赚的差不多了,就可以卖出几套变现,留着现金等明年抄底一二线。

将三四线的不稳定资产,在高点卖出,趁着一二线的低谷期置换为优质资产,才是未来这一年中最值得操作的房产投资。

参考价格:参考均价10000元/㎡

楼盘地址:城北北辰立交往北500米路西

楼盘电话:400-818-0066 转 297043

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