2018年西安楼市八大预言 购房者：如何把握未来

2017年已经过去，在这一年里我们是看着西安房价蹭蹭的上涨，涨幅位居全国前列。很多购房者正是在这种观望中，错失了很多机会。

2018年已经到来，还在感叹过去一年错失很多购房机会已经毫无意义，我们现在应该思考的是：如何把握未来。

2018年的西安楼市，虽然说有很多不确定因素会对市场有很大的影响，但实际上通过目前信息的储备以及对市场的洞察，我们已经可以基本预测接下来一年西安楼市的走势。在此，涛哥做以大胆预言，是否正确，年末见分晓。

预言一：房价继续上涨，涨幅10%左右

目前的西安楼市正处于深度调控之中，可以说是史上最严，但即使在当前史上最严的楼市调控背景下，西安房价依然在保持环比小幅上涨。而这种环比小幅上涨，是建立在政府限价的背景之下的，如果没有那么严格的限价，目前的西安房价可以想象。

实际上，当我们在讨论这轮西安房价上涨原因的时候，更多的把原因归结于城市发展机会下投资客的涌来。实际上，还有一个重要的推动因素，那就是带装修房越来越多。

此前，整个西安市场以毛坯房为主，只有万科、恒大等个别的地产商在西安推带装修产品。而去年以来，西安市场上带装修房所占的比重越来越高，万科、融创、中海、恒大、碧桂园等基本上所有的大牌地产商在西安推出的均为带装修房，西安本土地产商天朗、荣民等也在尝试推出带装修产品。目前，带装修房已经占到了西安商品住宅市场供应量的一半以上。带装修房越来越多，必然西安商品住宅整体均价较之前有所上升。

同时，目前的楼市调控更多的是在抑制市场需求，但需要注意的是市场需求依然旺盛，成交量处于高位。对购房者来说，价格已经不是最敏感的因素，大家宁愿为高品质的项目高价买单!再加上西安这座城市发展太多的利好因素，以及西安落户政策放松后对人才的引进，人口净流入将持续增加，这均意味着市场需求。

当然，考虑到2017年西安房价涨幅较大，已经从一定程度上透支了未来几年房价的涨幅。再加上此轮楼市调控的持久性，可以预见的是2017年的西安房价将保持稳定增长，这种增长幅度保持在10%左右完全属于正常。

预言二：热点板块：西咸，临潼，浐灞/港务区

不仅仅是2018年，在未来5到10年西咸会持续是西安的热点板块。刚刚过去的2017年，是西咸新区交由西安管理后的第一年，这一年里实际上更多的时间是相关事项的移交，以及西咸相关部门的新成立。2018年，才是实质性推进的开始。政策的倾斜、媒体的关注、重大项目的落户，让我们对西咸的发展充满期待。

而882平方公里的西咸新区，2018年的楼市热点板块将主要集中在沣东、沣西、秦汉。

沣东主要是源于能源金融贸易区建设的加快推进、绿地501超高层的建设、昆明池板块碧桂园/华侨城等项目的推进，以及地铁一号线二期、地铁五号线建设的推进;沣西主要是源于交大创新港的建设及即将投入使用、大西安中央公园的建设、新城控股等品牌房企的进驻;秦汉主要是源于万科项目的入市、恒大童世界项目正式开建、地铁13号线(机场线)建设的推进、绿地集团秦汉项目建设的落地灯因素。

临潼，则主要是源于地铁9号线建设的推进，以及一大批品牌房企临潼项目的集中入市，这种聚集效应必将把临潼推向热点板块。2018年，融创、中海、新城、蓝光、红星、隆基泰和、荣盛发展等在临潼均有项目亮相，在加上此前已经进入临潼的绿地、高新、德杰等地产商，只能说临潼2018年很热闹。

浐灞/港务区，则主要是源于全运会概念的热炒、关注。随着十四运相关场馆建设的推进，丝路国际会展中心项目的建设，这些因素都必将使得浐灞、港务区吸引足眼球。再加上碧桂园在浐灞板块多个纯新盘的入市，绿城港务区项目的亮相，这些都使得我们对浐灞、港务区的2018年楼市发展充满期待。

预言三：成交量依然处于高位

从一定意义上讲，当前的楼市调控更多的影响在于抑制房价的过快上涨，从成交量上则没有太大的影响。这种影响微弱的背后，主要在于市场需求依然旺盛。即使限购令将部分购房者阻挡在购房门槛之外，但整个西安市场的需求依然庞大，也就是说想在西安买房、要在西安买房的人太多了。我们丝毫不用质疑西安市场的需求。

可以判断的是，整个2018年西安楼市成交量将依然处于高位，保持2016年、2017年的高位成交水平。

预言四：2018年西安百亿房企达到8家左右

2017年西安房企成绩单：万科、融创销售额过百亿元，还有一家房企阳光城实际上也突破了百亿元。也就是说，2017年西安百亿房企为3家。

而2018年，万科、融创、碧桂园将是200亿级别的房企，新晋百亿房企可能会包括绿地、恒大，再加上2017年已经进入百亿军团的阳光城，以及根据项目储备有望冲刺百亿的中海、中南、新城，2018年西安百亿级别的房企可能会达到8家左右。2018年西安top10的门槛预计会在60亿元以上，top10合计销售额将达到1200亿元以上，市场集中度进一步提高。

预言五：2018年西安楼市调控仍将持续。

有太多的人在幻想着西安楼市调控政策放松，甚至幻想着限购令能在短期取消。在目前西安房价仍然持续上涨的背景下，这种可能性微乎其微。况且目前的房价上涨是在严厉的楼市调控政策下发生的，试想着一旦楼市调控政策放松，西安楼市会发生什么。

所以，别幻想着政策的放松。在房住不炒的方向主导下，对于炒房客的政策只能更严。

预言六：2018年西安楼市将迎来维权潮

2016年、2017年，西安各楼盘卖的非常好，这其中有不少楼盘是并购而来。同时，在这两年时间里有很多销售情况不错的地产商，均是新进入西安市场的地产商，还没有楼盘交付。而到了2018年，这些地产商的楼盘将迎来交房潮，迎来最严峻的考验。在这个时候，市场上必然出现一些此前卖的比较好、口碑不错的地产商其楼盘将面临维权潮，这主要是源于购房者高价买房后，交付时的房屋与此前的心理预期、样板间之间的差距。

预言七：咸阳市场值得关注

在2017年年中，我在小密圈写到：XX进入一座城市，就是这座城市房价上涨的开始，大家赶紧到咸阳买房投资吧……

2017年下半年，验证了这一点。

2017年下半年，当西安房价涨幅趋缓的时候，咸阳房价则迎来快速上涨，而咸阳房价在2017年下半年的快速上涨，RC、HD功不可没。

2017年年末，包括荣盛发展、天地源等地产商也进入到了咸阳市场。同时，还有一些百强房企、上市房企也已经在咸阳拿地。可以预测，2018年咸阳楼市将迎来大牌房企时代，这个时候咸阳房价看涨的预期强烈，有业内人士甚至预测：2018年咸阳房价进入8字头时代。

实际上，对于在咸阳投资买房，我一直不看好。在投资买房时必须思考的是，谁来接手。

西安这座城市经过几十年的开发，目前建成区面积仅为800多平方公里，这800多平方公里还包括三环外很多正在开发的区域。而在西安和咸阳之间，西咸新区的面积为882平方公里，当西咸新区这882平方公里还需要很多年才能发展起来的时候，咸阳楼市需要等多少年才能迎来接盘侠，必须打上一个大大的问号。同时，如果2018年咸阳房价出现过快上涨的话，不排除咸阳也会出台楼市调控政策，毕竟“房价过快上涨”这个包袱哪个城市的政府都不愿意背负。

预言八：2018年西安纯新盘在100个左右

这一点实际上不算预言，根据涛哥已知的信息，2018年西安可能会入市的纯新盘会在70个左右，再加上2018年土地市场新拿地在当年入市的项目，2018年西安楼市纯新盘预计将在100个左右。

当然，以上八点仅仅作为个人观点，不作为投资参考。至于市场到底如何发展，主要还是要看政策的走向，包括调控政策、区域政策、金融政策等等。反正，对于2018年的西安楼市我是蛮期待的。