西安

2017年西安楼市维权盘点:买房如何用心而不闹心?!

2018年01月05日来源:西安楼市其他资讯责任编辑:xazhanglin

2017年西安楼市精彩纷层,亮点不断。一片繁华的背后,不可忽视的是,有超过20个楼盘的业主们遭遇了闹心事,在维护权益方面,出现了新的动态,一度出现“交房即维权”的情况,在2017年年中爆发的频次较高。

从全年业主反馈给“西安楼市(微信:xaloushi)”的各类维护权益的信息看,主要有以下几方面:未达交付条件交房、细节品质与承诺偏差大,学位学区未兑现、项目规划更改、交房数年办不下房产证等。

买房是件大事,是令人高兴的事。交房时未能见到惊喜,反而受到惊吓,多数业主认为难以接受。部分楼盘发生的事,原因何在?在买房置业时,如何进行甄别?从2017年发生维权的楼盘身上,或许能得到一些启发。

01

未达交房条件,强制收房

楼盘未达到完全交付条件就交房,这在2017年比较突出。较为典型的是沣东新城冠之“中建”的两盘。业主们接到交房通知单时,满怀喜悦前往收房,却发现小区绿化、道路硬化等尚未完工,交房区域内一片狼藉,甚至建筑垃圾还没处理完。业主见此是什么心情,可想而知!

而且发生此类情况的楼盘,几乎都存在一个问题:没有或暂时无法向业主们提供合法合规的“两书一表”。换句话说,此类交房纯属开发商的单方面行为,尚未通过消防和房屋测量部门的验收。房子的质量、面积和消防安全,合格与否,无法界定。只是主体达到交付条件,而不是达到交房条件。

“主体交付条件”是指楼栋建筑外立面做好了,楼梯过道、房间里面弄干净了,至于小区里的绿化、道路等是否完工,不在“主体”之内。而“交房条件”则没有这么简单:

目前,楼盘交房通常做法是,在交房时必须在手续上应具备:1、建设工程经验收合格;2、向业主提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。这是达到交房条件的必备要件。

同时还要达到预售合同约定的其它交付条件,如有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;有施工单位签署的工程保修书等。

在小区的外观上,则是除了主体达到交付条件外,小区绿化、道路均已完工,物业配套设施同步可投入使用。

根据有关法律法规规定,房屋未经竣工验收不得交付使用。楼盘未达到交房条件而仓促交付,纵有千般客观理由,离不开关键的一点:开发商逃避违约责任,不想给业主支付违约金。

房屋未达到交房条件、未进行竣工验收并且未进行备案而交房,购房者可拒绝收房,要求开发商整改到位后再行收房,如开发商强制交房,可向房屋监管部门投诉,并可依法要求开发商赔偿违约金。

02

部分承诺未兑现,品质缩水

部分承诺未兑现的情况,主要集中在产品细节上。主要有:部分高价盘电梯间刷白墙、楼层过道偏窄、小区绿化比例与承诺的偏差大、窗户的高差宽度偏差大、小区的大门与业主想象的不一样等。

有楼盘样板间是落地窗,承诺实体与之是1:1,而实际交房是与样板间相差甚远。样板间窗户离地20厘米,但交付房间离地约68厘米,窗户的宽度也从样板间的2.6米缩水为1.3米。

有楼盘售价在9000-10000元/㎡,交房时业主发现电梯间没有贴面砖而是刷白墙,楼道面宽偏窄等,业主们认为,“花了高档房的钱,买了城改房的品质”。

出现细节偏差的原因,主要有两点:一是样板间忽悠了人。目前多数楼盘的样板间是临时样板间,在现场找块地方单独搭建的,在某些细节上经过了处理,体验感比较好,但与实际产品还是存在一定的差距。二是双方理解上的偏差。业主认为高价买的房子一定是高品质的,而开发商却没这么说,认为购房人在认知产品时忽略了对细节的了解。

这也提醒购房人,买房时不宜一味地相信“交房标准会和样板间保持一致”、“你现在看到的将来就是你家里有的”等说辞,还需要在购房合同中,把相关条件、材质、标准等进行明明白白地约定。

这一点也是有法律依据的,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

03

项目规划有更改,未取得合法手续

项目规划更改的情况比较复杂,小到地面车位增加及数量多少、楼层是否增加、小区绿化变楼栋、增加物业用房等,还有小区隔壁地块性质用途变更等,这些都不同程度引发业主不满。

按照一般程序,开发项目在启动建设之后,在原规划基础上有任何的改动或变动,其改动或变动部分都应经过规划部门批准,召开业主听证会,并经过公示之后,各方无异议才可实施。

小区规划是不允许擅自变更的,如果开发商要修改规划的话,则必须向有关部门申报审批。至于容积率、建筑密度、绿化率等只允许增加,不可减少。更改规划未得到监管部门的认可,最严重的会导致产权证办不下来。这种情况在西安已有教训。

为防止此类情况的发生,在购房时,应要求开发商提供规划部门核准的小区平面图,将住房周围的道路、绿化、健身场、变电房及地面车库等情况,用不同颜色标示清楚,可拍照或复印留存。一旦出现维权的情况,这些就是证据。并查看其他应公示的材料和证书。

04

学区承诺未兑现或变化

学位和学区,是购房最看中的因素之一,也是很多楼盘关键性的卖点。从2017年的维权情况看,至少有5个楼盘涉及买房之初承诺的学区在交房时未落实的情况。而曲江已交房几年的3个盘原所在学区划分变动引发的纠纷最为典型。

与之前相比,在2017年楼盘与名校的学位挂钩的重要性,买房人已淡化,更看重的是楼盘所在的学区是否落实。被维权的楼盘,多数是承诺的学校不落实,或者未能按时落实;或是更改了学校,而更改了些学校与原承诺的学校在质量口碑上有落差。

学区房不确定,这得看情况。如项目缴纳了教育附加配套费,则进入等待纳入学区。如当年度没进入,则需要等待下个年度学区划分。西安的学区每年会根据区域教育资源总量和适龄入学生源情况,进行适度调整。

在确定楼盘的学区时,要看开发商缴纳了教育附加配套费,是否有楼盘所在的行政区级政府部门与开发商签订的学区纳入协议,或楼盘与学校直接签订的协议,如有,开发商一般都会在营销部醒目展示。如未见,则须谨慎对待。

05

维权引出的思考

一套房,可能是大多数人一生最大的消费,出现任何有损购房者权益的事都不是简单的小事。每年,出现业主维权的事件屡见不鲜,不论哪个方面的维权事件,三个角色都应从中引发思考并得到启示。

对管理者来说,从签订购房合同开始,买房者、开发商都需完全履行双方的合同义务,履行不全、不履行都需要承担一定的违约责任。可事实上,多数情况下,双方自签订合同开始,开发商与购房者之间的民事主体关系并不平等,这也直接导致业主往往处于被动地位。房地产的主管部门应加大对购房合同进行规范,对于补充协议凌驾于政府购房合同之上的行为要予以坚决的纠正,维护购房人的权益。

对开发商而言,从开发商角度讲,面对购房纠纷,应该以一个积极主动的态度来面对和处理问题。交房不规范,玩文字游戏,推卸责任,都是不可取的行为。诚信将是企业的终极选择。诚信经营是企业可持续发展的基石,特别是房地产开发企业,更应该诚信的打造每一个项目,并有把这些项目变成记录历史,扮靓城市的百年风景的打算。金杯银杯,不如业主的口碑。

对购房者来说,近年来购房者维权意识增强,这是值得肯定的进步。但是,一些购房者在发现问题的第一时间想到的是把事情闹大,存在着“小闹无效,大闹方能解决问题”的心态,这也是不值得提倡的,建议维权的第一步还是与开发商指出问题,双方坐下来协商寻求解决的办法,若协商无效,可考虑通过行政投诉或司法诉讼等方式进行维权。

2017年业主维权的事项,也是今后买房需要注意的地方。

毫无疑问的是,源于购房者高价买房后,交付时的房屋与此前的心理预期、实体与样板间之间的差距等,购房人对于交房时的品质呈现、对细节的关注和审视将更加仔细,要求也更高。

2018年,更多楼盘将迎来交房潮,房企是否能经受得住考验,无疑是未来一个值得关注的焦点话题。

参考价格:价格待定

楼盘地址:未央路延伸段(西铜高速)以东500米

楼盘电话:400-818-0066 转 211320

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