西安

父母以未成年子女名义买房省事省钱吗?

2018年03月12日来源:西安阳光售房网房产百科责任编辑:xasongge

有不少购房者电话咨询,家里父亲名下有一套房子,未成年儿子名下无房,如果以儿子的名义买房能算首套房吗?能不能享受利率优惠呢?省钱之道行得通吗?

按照2017年3月新的房产调控政策,评估首套房还是二套房是以家庭为单位的,即一个家庭里的,以谁的名义买房都一样,都受到新政策的限制,子女未成年时,作为监护人,父母和孩子属于一个家庭,父亲名下有一套房子,即使用儿子的名义买房,也要算二套房;而子女年满18周岁,就具备了单独购房名额,但因仍与父母属同一个家庭,因此,此时以孩子名义购买的第二套房产仍算是家庭的二套房产,首付7成,贷款利率按照标准利率的1.1倍执行。

另外,银行在审批贷款时,会查子女名下的房产情况,如果父母把名下房产过户给未成年子女的方式,再以无房的名义买房同样会被认定为二套房。

用未成年子女名义为家庭购房,能省钱吗?

以未成年子女名义购房,究竟能够省下多少钱呢?首先,我们要弄清楚的是,不论是购买新建商品房或二手房,以未成年人名义购房,均不享受任何税费减免。在购房时,税费是根据房产进行征费,未成年人业主与成年人在缴纳税费方面没有任何不同。例如需要缴纳契税、增值税、个人所得税、印花税等等。

值得注意的是,当父母的房产需要转移给孩子时,是需要通过以下几种方式完成手续的,即赠与、买卖或继承,其中继承居多。如果父母选择将房产赠与子女,则需要交纳3%的契税;若父母把住宅通过买卖方式过户给子女,住宅产证满两年,面积在90平方米以下,需要交纳1%契税;若子女想继承房产,则是父母过世后才可以办理,不需缴税。而如果父母在购房时直接把房子产权办在孩子名下,就不存在再次转让房产的问题,所以可以省下这些税费。

优点:契税减免

按照上面所述,如果一开始,父母就决定所购买的第二套房产直接是给孩子日后使用的,那么起初用未成年子女名义购买也无不可。因为,如果父母先以自己的名义买房,日后再赠与给自己的孩子,则需要缴纳3%的契税。而起初就以孩子的名字买房,后续不牵涉到过户,不会被视为赠与,不需要交纳契税等税费。

缺点:以未成年子女名义购房还需注意以下几点

1、签订合同及办理过户手续较正常手续繁杂一些

不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动,根据我国《民法通则》规定,未成年人的父母是未成年人的监护人,父母作为儿子的法定监护人有权办理房产登记事宜。而在签订正式购房合同时,父母需要提供未成年子女的户口簿、父母本人身份证、监护公证书等相关材料,才能为未成年孩子签约。

如果是购买二手房,则不存在网签过程,而是直接过户。这一过程,通常也由父母作为监护人帮其完成过户手续。除了按正常的房屋交易登记程序提交材料外,父母帮助未成年孩子办理过户,还需要额外提交一些材料,包括子女的户口簿或出生证、监护人的身份证、监护人证明书等材料。备齐所有材料后,监护人就可以到房地产交易中心办理房屋过户手续,将该房产过户到未成年孩子名下。

2、买房不能向银行贷款

银行发放贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人,所以不能以孩子的名义贷款。这种情况下,需要父母做监护人公证,而且只能全款买房。

如果想在产权证上加孩子的名字又能贷款,父母和未成年子女可共同署名。在这种情况下,由父母向银行申请贷款和作出抵押承诺,一般情况下银行考虑到未成年子女无还贷能力,会直接审核父母的经济能力。

3、想卖房不容易

未成年人转让房子比较麻烦。如果想卖房,其父母需要出示“为了未成年人利益才出售房产的声明书”,并提供监护人签名保证其具有监护人资格的证明书,才能出售未成年人名下房屋。

4、成年后父母无权处置房产

虽然房产是由父母出资购买,但是子女成年以后,已经具有民事行为能力,那么只能由他们自己来处置这套房产。如果父母想要把房产卖掉,那么必须有子女的书面授权,表示愿意出售这套房产,由父母代为办理,同时还需要进行公证。

5、若父母离异收益权归孩子所有

孩子没成年之前,父母离异,并不会改变房产的所有权,不能算是夫妻双方共有财产。房屋所有权包括占有权,使用权,收益权和处分权。离婚后孩子的监护人可以代理处置该房产,但是不能损害孩子的利益。房屋的收益应归孩子所有。

例如:父母离异后,母亲(监护人)把房屋出租,租金则归属孩子。但如果母亲侵占该收益,对孩子造成损害的,父亲有权要求其停止侵害。

参考价格:价格待定

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