西安拼团购房99群(224)
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买不到房?谁在制造西安楼市的另一种“疯”?!

发布时间: 2018-03-19 10:03:25

来源: 西安楼市

分类: 本地楼市

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西安楼市的另一种“疯”正在上演。

2017年春节过后,因部分楼盘的“疯狂”突破,价格不断上涨,引发西安房价涨幅过快,导致“恐慌性购买”行情出现,限购也接二连三;2018年春节过后,突然“起风”,部分区域惊现“房荒”,另一种“疯”态似正在涌动。

两者所导致的结果是类似的:少数楼盘“火爆”行情再现,推出后即100%认购;合适的房子难买,以前是找人要优惠,现在是找人想买到房。

不同的是,2017年制造“疯狂”的主角是楼盘,2018再现“疯狂”的主角却是购房群体!“房荒”+心慌:谁在导演当前楼市的“失常”?!

01

“帮我选一套房子吧,小三室,可以投资的”、“我一个朋友想买房,面积在130-140㎡,距离地铁站2站路内,发展和配套好些的”,等等,最近楼市君接到不少类似的购房求助信息。

与此同时,楼市君接触了不少业界人士,他们也感叹,目前市场太“火”了:

缩影一:“拿着钱从城北看到城南,不是不买,而是买不到,哪里有房子,就买哪里”。

缩影二:“我们项目现在没房源,后期将推出的房子,500套房子已有3000人排队了。人太多,我们都不知道怎么办了!”

缩影三:“现在不是找领导要优惠了,而是要买到房子。领导要求内外一视同仁,无论是公司同事,还是外面谁找,都是一个原则,通过售楼部买。”

结果是:

1、某位购房人,想买套房,也符合落户条件,但等待的时间太长、来回的交通成本太大,一合计不如花钱托人办理,结果是花了好几千搞定。

2、“我准备出手小产权房了!”

3、购房人反映:部分楼盘要求全款付的购房人优先选房,能首付40%或以上的被通知选房,其他人都没接到通知。

4、因咨询的人数远超出预期,部分楼盘不敢公开选房,怕选不到房的人生怨而投诉到主管部门,担心因此“惹祸上身”。

5、一些尾盘和低质盘,急于调整价格,地段配套、小区品质等还是那样,但房价不断突破单盘新高。在最近公示调价盘和新上市盘的价格信息看,苗头很明显。

依据2017年出台的各项政策和监管力度看,2018年的西安楼市应处于逐步稳定和正常的状态,但春节后至目前的市场现实,却令人意外。

看上起,似乎北上广此前出现的“恐慌性”购房状态在西安已有所显现了,这也一定程度上为各种隐患滋生埋下伏笔。急而盲目,是目前较为突出的购房心态。

02

导致目前部分购房人慌张、急于入市的原因,除了2017年及春节前关于西安城市发展的各种利好虚实叠加外,还与两个因素有着直接的关系:

一是受新落户人口的增加影响,担心“抢房”。

典型的说法是“新增人口50万,他们都将要买房,房价还要涨”等,被不断扩散,产生的影响也是显而易见的。虽然目前“新增人口50万”究竟出自何处,是否权威,尚待考证。

作为西安的一个阶段性战略,500名户籍警年初宣誓打赢“人才争夺战”,2017年西安新增落户约25.7万人,是事实,但加上2018年拟吸纳高校毕业生18万人以上,两年才可新增落户约50万人左右。当前何来“增加50万”之说?

2017年西安落户的人口中,比例不小的是已经在西安有房有工作,只是户口没解决而已,新落户大学生及人才等,在公租房、租房等渠道解决一部分需求之外,进入商品住房购买力行列,会有个过程,短时间内集中爆发的概率不大,反映在市场面,对房价等的影响也有一定的滞后性。

二是受房贷首付和利率上调影响,担心“还要高”。

犹豫几个月,房贷成本上升几万乃十多万的情况,让不少购房人叫苦不迭,在2017年处于观望阶段或刚落户的部分人士,已经“吃了亏”,急着入市,有房为安。心态可以理解。

从大面看,房贷首付高位稳定、房贷利率上浮暂时看不到松动的迹象。年前,贷款利率还有10%的,目前多数银行的房贷利率上浮至15-20%,再等,会不会上涨?短期应处于稳定状态了!

目前还不能确定是不是谣言,或是营销的套路:有传闻说4月1日开始,首付比例要按照40%执行。这又让不少人担心了:反正要买,再等,恐怕又要买不起了,不如抓紧买啊!

如果等到年中呢?从政策出台的惯例看,“两会”后1-3个月左右的时间,是年内各项政策出台的密集期,“保障刚需、支持改善”,应很快有明确的政策出台。

看一下2月份到目前的销售备案数据:2月份商品住宅销售面积110.24万㎡,环比下滑39.38%;3月份最近的一周(3.5-3.11),成交量25.94万㎡,环比下滑45.78%。如果说,3月最近的一周是因为“房荒”导致成交量萎缩,那么,在春节前房源较足的态势下,为何成交量比之1月份下滑较大?

拿“落户抢房致涨”说事,无疑有自我炒作之嫌。退回来说,既然未来短期房价要大涨,那还着急卖房子干啥,不如再继续捂着,到时候不是赚得更多?既然急着卖房,那就只能说明,楼盘其实是担心市场的,对后市没底,现在抓紧卖,无疑是想赶个好时机而已。

买房置业不看情况,不理性分析,被动跟着“跳舞”,这就有问题了!

03

越是“热”时越要冷静!冷静不是消极的等待,而是购买时机和产品的选择。

1、总体上不存在所谓“房荒”。

目前所谓的“房荒”,其实是少数“热盘”存在“粥少僧多”的情况,有存量房源且数量不少选择余地大的盘,还是不少的。总体上不存在“房荒”之说。但或许是正因少数盘的虚“热”,被放大之后,导致了整个市场都如此的错觉!

2018年房企上市计划也明确了,年内将有至少262个盘可以上市,建面超过2600万㎡,房源超过22.5万套;还有2017年上市计划中尚未来得及推出的盘,也将在今年陆续推出;还不包括年初拿地也将会在今年推出的项目。总体上2018不缺房。

从房价公示及本微调研掌握的情况看,房源多、产品还不错的新盘,从3月底开始,将批量入市。4、5月份可售房源会激增。现在买不到,不妨稍等1、2个月,瞄准一些新盘,抓住首批次产品,没准会有更大惊喜!

2、年内房价或会出现跌宕。

西安楼市不可能处在强周期中,强之后就是弱,而且强弱转化的时间或比之前还要短。对于2018年的楼市及未来的走势,不少业界人士还是保持着一份清醒:西安今年供货充足,价格或将会出现震荡。

综合业界人士的看法,2018年西安楼市分化趋势也将出现:热点板块、品牌房企楼盘,价格将保持适度上涨或平稳;而非热点板块、非品牌房企楼盘,或会出现量跌、价格松动情况。

对于这种心态,你也可理解为谨慎。业界人士尚且如此,对买房人来说呢?

“追热”未尝不可,但不可盲目。

自住买房首要是选择自己能买的、适合自己的,而非自己想买但未必适合自己,自己买不起的!选择适合自己的区域,适合的产品,把视野房开阔些。最好不要去和改善置业及投资置业在一个锅里“搅勺”。

投资及改善置业也未非要选当下太热的盘,一是介入的成本高,二是时机未必合适,三是随城市发展,现在是热点将来则未必!看看西安的过去10年的城市发展就不难明白。也不要和刚需置业“争房”,这是两个不同的选择原则和标准!

既然相信西安的发展,相信发展的力量,不如把盲目化为魄力,敢于选择一些潜力板块、潜力楼盘,成本低些、难度小些。城市价值转换期,今天的潜力板块,未来价值未必不大!

04

地产行业有一句令人揪心的话:产品设计时脑子进多少水,营销时就得多流多少汗!对买房人而言,也有一句堪称经典:置业时有多盲目,将来就会有多后悔!

在市场处于弱周期阶段,产品较差的楼盘,让多少营销人“为伊消得人憔悴”,甚至折戈沉沙一世英名尽毁;在目前的强周期,价格持续走高的阶段,产品“进水”问题已被渐渐遗忘或掩盖,暂时不是焦点,但不等于不存在。

置业时的盲目,过去数年不少人面临的后果是:花同样的价钱,买的产品一般;买的盘不涨,反而有所下跌。最后,不反思自己的选择失误,而是怨天尤人归咎于客观,骂天骂地骂娘!现在及未来更需要避免盲目!

楼市君在2017年就提醒过,在西安买房置业越来越需要勇气、魄力,但别忘了,还有极为重要的一条:智慧!

盘与盘价格差异不大的情况下,产品其实是鱼龙混杂、良莠不齐。2018年是西安进入品质楼盘比拼的元年,但不等于说目前就到了好中选优的程度,“好房子”还是要下功夫去选一选的!

2017年开始的西安房地产全面治乱、全面规范效果才初步显现,2018年将是更加规范的一年。与其在弱周期到来时后悔,不如现在冷静些、谨慎些!

从目前的情况看,需要注意:

1、当前的失常状况不会持续存在,“疯狂”之极必是大招孕育之时!

2、切记不要盲目追捧当前的价格引领盘和伪品质盘!

3、坚决绕开已无新的价值点但价格泡沫已较大的盘。

参考价格:参考均价9500元/㎡

楼盘地址:灞柳一路与纺园五路交汇处东南角

楼盘电话:400-818-0066 转 062563

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责任编辑: xazhanglin

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