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头顶“一号项目”光环 碧桂园汽车小镇从零开始不玩“高周转”

2018年04月17日来源:观点地产网行业动态责任编辑:xawangjing

项目名称没有“碧桂园”的字眼,拥有独立的品牌体系,不得建设成套住宅或公寓等住宅或类住宅设施。作为碧桂园众多科技小镇中的一个,顺德新能源汽车小镇是最特殊的一个。

“这是杨主席老家的‘一号项目’,也是送给顺德的礼物。”顺德新能源汽车小镇产城总经理方兴勇接受《每日经济新闻》记者专访时,描述了汽车小镇的与众不同。区别于其他产城项目,汽车小镇大方向性的内容均需要向碧桂园董事局主席杨国强汇报,而杨国强则会参与项目展示区的设计,推敲细节。

产业地产的现金投入和现金流回正周期远远大于传统的住宅开发项目,处于发展初期的碧桂园科技小镇的盈利模式尚未成熟,而不得建设住宅或公寓进行销售,意味着汽车小镇通过销售部分住宅物业,先回笼部分资金的模式行不通。按照碧桂园的计划,项目投产后五年,助力顺德再造一张千亿级的新能源汽车产业新名片,而目前顺德并没有成形的汽车产业链,从零开始,没有可借鉴的模式,这是汽车小镇面临的现状。

杨国强老家的“一号项目”

2016年8月发布的产城融合战略,宣告着碧桂园正式进军产业地产,选址一线城市周边和强二线城市的30~80公里重要区域,未来5年投入千亿元建设科技小镇,碧桂园的产业地产发展之路开始起步。

2017年5月,碧桂园首个科技小镇潼湖创新小镇揭幕。作为碧桂园首个科技小镇,潼湖创新小镇具有较大的探索和示范意义,为此,碧桂园成立产城事业部专门负责创新小镇的工作。

随着科技小镇项目陆续落地,碧桂园将产城项目划归为到片区,在组织架构上,科技小镇和传统的地产开发项目一样直属片区,汽车小镇则属于佛肇区域下设的顺德南部片区。

紧邻总部所在地,汽车小镇可谓含着“金钥匙”出生,项目得到碧桂园集团和顺德区政府的大力支持。方兴勇告诉记者,汽车小镇是杨主席老家的“一号项目”,也是送给顺德的礼物。杨国强对汽车小镇极为重视,区别于其他的产城项目,项目大的内容需要向杨国强汇报,杨国强也会参与项目的部分设计,推敲展示区的设计细节。

从杨国强的描述来看,汽车小镇是带着杨国强对家乡未来的憧憬。按照碧桂园的规划,项目投产后5年,助力顺德造一张千亿级的新能源汽车产业新名片。据了解,顺德目前并没有完善的汽车产业,一份对家乡的热爱是否足以支撑汽车小镇以及顺德新能源汽车的未来?

方兴勇告诉《每日经济新闻》记者,目前技术创新的趋势不可逆,技术创新的周期越来越短,且带来大量商业机会。同时,汽车创新将改变传统的商业模式和思维,碧桂园看好汽车创新产业的发展前景。

虽然目前顺德没有传统的汽车产业基础,但是顺德制造业发达,拥有汽车制造能力的基础,同时能够辐射100公里范围的整车基地和配套产业,能够实现汽车创新产业的联动。

方兴勇认为,汽车主机厂的地位会下降,新能源和创新领域中汽车零部件的地位会上升,尤其是核心零部件。从经济效益的角度来看,主机厂落地需经过层层审批,周期很长,成本很高;而零部件的周期短,效益不比主机厂差。

方兴勇直言,项目紧邻总部,有更多的人过来参观,可以蹭更多总部流量,也能获得总部上下游科技产业资源优先入驻园区。

据了解,汽车小镇引入中国沃特玛新能源汽车产业创新联盟,包括海康威视、华为等企业与汽车小镇建立战略合作关系。方兴勇指出,未来汽车小镇60%业态是传统汽车方向,40%是围绕汽车的衍生科技和商务配套产业。

生存时速竞赛

对比传统的房地产开发项目,产业地产项目的回报周期更长,盈利模式也处于探索阶段。碧桂园实行“一镇一产业”的理念,每个科技小镇都有一个主题。不同主题的科技小镇,模式可能类似,但是资源却很难做到共享,高周转标准化的产品模式于科技小镇而言,完全行不通。

在方兴勇看来,传统的住宅开发项目因为有标准化的产品体系,拿地后项目基本就结束了;而产业地产,拿地才意味着项目的开始,最难的部分是拿地以后,产业地产的产品设计需要花费较长时间打磨。

科技小镇的部分模式是可复制的,拥有标准化的科技小镇理念和“产业+地产+金融+场景”的模式,最难的是产业招商和资源引进研发方面,没有可复制的模式。潼湖创新小镇主打物联网产业,引进的企业都是物联网方面的企业,汽车小镇需要的资源则大部分为汽车领域。

在考核方面,产业地产的考核周期较传统的地产项目延长,根据项目的不同情况制定考核标准。方兴勇表示,因为汽车小镇的特殊性,集团并没有在现金流等硬性的经济指标上考核很细,标准就是把产业做起来。

方兴勇介绍,汽车小镇开发和运营体量大,开发周期在十年以上的,资金投入将达到几百亿。项目不能建设住宅或公寓,前期先出售部分住宅减轻资金压力的方式行不通。

为了缓解资金沉淀压力,汽车小镇采取“为凤筑巢,以招定产”的策略,为企业定制写字楼厂房等配套,然后通过出售和出租给企业回笼资金,项目交付后保证入住率。

两种方式犹如硬币的两面,没有好坏之分。对于擅长高周转的碧桂园而言,出售物业能够快速回笼资金,缓解资金沉淀压力,但是出售所获得的利润较低;而出租的利润率相对更高,入驻企业和碧桂园形成更紧密的关系。汽车小镇和租赁入驻的企业约定5年租期,5年之后则需要购买厂房等配套。但是如果入驻企业经营不善倒闭了,汽车小镇将需要重新招商,这对碧桂园而言,无疑增加了招商引资的压力。

方兴勇表示,就企业经验而言,这两种模式都是需要综合考虑的。先考虑把事情做成,在大家都能接受的原则下,再一起把产业做起来,其他的都可以商量,不会限死要挣多少钱,因为碧桂园还承担着对政府的承诺。

对于投入几百亿的项目,销售和租赁的模式并不能覆盖汽车小镇发展的资金需求。总部在“情感方面”待汽车小镇与众不同,但是在资金支持方面一视同仁。据方兴勇介绍,碧桂园集团成立了平台性的基金,各大项目“雨露均沾”,无法对汽车小镇形成“暴风骤雨”般的资金支持,单纯依靠总部基金的支持无法满足汽车小镇发展的资金需求。

虽然杨国强在盈利和现金流等考核方面对汽车小镇较为宽松,但是从零开始的汽车小镇,如何将产业做好则是生存大考中的关键课题。

据方兴勇介绍,汽车小镇计划做一只新能源的产业基金,为小镇做金融服务。同时顺德区政府有着成熟的金融体系,发行过多只产业基金,碧桂园计划把顺德区政府的产业基金引入到汽车小镇,为小镇提供投融资服务。

方兴勇表示,汽车小镇将采取多元化的金融手段,计划将运营的部分物业打包发行类REITs等金融产品,使产业变现。

参考价格:价格待定

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