西安禁止非住宅用地变更为住宅用地 或将加剧住宅市场紧张局面

土地市场上周又传新消息，西安市人民政府发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》(以下简称通知)，重点要求所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地、规划或土地证载的各类绿地、交通、市政基础设施用地，以及公共服务和公共管理设施用地，文化、教育、科研、医疗和体育等用地，原则上不得变更为商品住宅或商业类开发用途。

此举是不是在变相“限制”房地产市场土地供应?会不会造成当前“供不应求”现状下的变本加厉?业内人士分析，此次政策的出台意在从源头控制开发节奏，按照合理的规划有序开发，但是短期内会加剧住宅市场供需失衡的局面。

防打“擦边球” 抑制市场过热

5月14日，西安市人民政府发布的《通知》与住宅市场密切相关的有两点，即禁止非住宅转住宅、配套转商业类。从源头抓起，试图给火热的市场降降温。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健表示，该政策的出台，主要原因是目前西安房地产市场及土地市场过热，住宅及商业综合开发用地遭热捧。在一地难求的市场现状下，许多企业和个人期望通过将原来持有的市政配套和公共服务用地变性来获利。在这种市场背景下出台该政策是非常必要的。独立财经评论人朱文认为，政府出台非住宅不得转变为住宅，可以有效防止开发商利用商办房和住宅房之间“打擦边球”，实现非住宅用地的专业化发展意图，改变一味炒房盈利的模式向策划经营模式的发展。

加快商办产品结构性调整步伐

政策的发布有其必然性，但此举是否能有效抑制当前这种过热的市场现状?朱文分析，此政策的出台短期内或会加剧西安楼市住宅供应紧张的局面，让本来商住和住宅销售冰火两重天的趋势更加明显，但同时也会加快商办产品结构性调整的步伐，受市场欢迎的公寓和人性化loft办公产品也会更多。

易居企业集团西北区域克而瑞总经理朱郁认为，限制非住宅转住宅用地其实是从源头限制并解决非法投机操作的可能性，会进一步影响整个土地一级市场在供应和价格以及未来发展预期的一些走向问题。

此举意在要求按规划有序开发

凡事皆有两面性，《通知》的出台，虽然在短期内抑制楼市过热的作用并不被看好，但从平衡城市规划、营造有序的开发环境上来讲，作用显而易见。

马健表示，禁止非住宅转住宅可以避免因城市无序开发造成城市公共服务设施及配套不足而引发的社会问题。按照合理的城市规划有序开发商办及住宅项目，有助于城市的高质量开发和健康发展，同时帮助开发商规避风险。合理的城市规划需要建立在科学的大数据分析基础之上，并对城市未来发展做出正确的预判。

创典全程信息部部长刘兰兰分析，本次出台限制改变土地性质的政策，对于完善城建配套建设，促进城市整体协调发展、提高居住品质有着积极的推动作用，对于规范土地市场，引导西安市房地产市场平稳、健康、可持续发展也有着深远的影响。但对房企来讲，将进一步加大拿地难度。

朱文认为，强调配套对城市发展的重要，让有限的土地资源能够实现城市设施的完善，提高城市竞争力水平的跃升。从相关部门5年内的土地供应来看，住宅的土地供应完全能够满足市场发展的需求，要解决当前住宅供应失衡的问题，须针对投资性购房采取长期限售，减少未来房价的市场预期。