西安

前五月西安房租上涨近5% 租金回报率却降至历史新低

2018年07月16日来源:华商报其他资讯责任编辑:xazhanglin

近期正是毕业季,也成为了租房季。不过,有报告显示,今年以来西安租房需求出现上升,房租涨幅也一度超过了北上广,这样的说法靠谱吗?华商报记者上周进行了调查。

前5个月西安房租上涨近5% “涨幅超过北上广”存争议

西安的房屋租金正在上行。近日,由住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的报告显示,今年1-5月,西安、北京、青岛等部分城市住房租金上涨较快。与去年12月相比,西安住房租金上涨4.92%,位居28个样本城市首位。相比之下,一直以房租贵而著称的北上广等一线城市,涨幅分别排在第二、十和十七位。

租住在电子正街附近某小区的郝先生对此深有感触。今年4月,因他租住的房子要出售,他不得不选择换租,在看房过程中他发现,两年前一个月1700元就能租到的两居室,现在普遍涨到了2100元以上,而且朝向和楼层的选择也不如以前多。

郝先生算是被楼市调控影响而续租的人群之一。2015年夏天,毕业后的他选择留在西安工作,原本计划在今年买房结婚。上个月,他参加了一次楼盘摇号但是没摇中,看着居高不下的二手房价格,只能继续租房居住。

对于房屋租金的上涨,黄女士也有话说。租住在曲江雁翔路某小区的她,因为租赁到期而面临涨价。“现在同小区的两居室基本都在2300元每月,比去年贵了两百元左右。”黄女士告诉华商报记者,去年租房的时候,房东要价是2100元,签两年以上能优惠到1900元,现在租金要涨,她有些后悔当时只租了一年。

事实上,据国家统计局西安调查队监测,去年2月份以来,西安房屋租赁价格即同比“由降转升”,租赁房房租价格涨幅由去年2月份的0.4%扩大至今年5月份的2.8%,累计上涨5%,涨幅比同期居民消费价格总水平高出1.4个百分点。

对于西安房租涨幅,业内普遍认可年涨5%的说法,但涨幅超过北上广存在较大争议,“每年租房旺季一般在九月份左右,所以上半年大涨不一定靠谱;其次,就各城市房租水平和租房需求而言,西安超过北京等一线城市也不大可能。”独立地产评论人李连源表示。

西安经纪人协会会长邵涛认为,其实5%的涨幅仍然算是合理范围,因为租房市场的随机性和波动性都比较强。整体来看,这个市场和供需两方面关系密切。去年开始,国内一些大城市陆续出台政策,要求出让宅地中保留部分自持租赁房源,有的地方还放开利用集体土地建设租赁住房,这对于平抑房屋租金都有影响,进而也会影响相关统计的样本和模型。

上涨的房租跑不过房价,房价可能存在泡沫风险

对于西安房租上涨的原因,国家统计局西安调查队指出,去年以来,西安大力实施人才优先发展战略,放宽落户政策,大量“新西安人”不断涌入,促使住宅需求明显增加,特别是年轻人迫切需要解决住房问题,一定程度上推高了房屋租赁价格,与不断攀升的西安住宅销售价格相比,租赁住房也暂时能解决他们的刚需。

房价上涨,也被认为是房租上行的推手之一。陕西省房地产研究会会长王圣学表示,上涨的房价让一些购房者望而却步,导致“买转租”增多,同时各种维修费、人工费提高,也让租赁成本有所增加,都在一定程度上推高了房屋出租价格。

数据显示,今年5月,西安新建商品住宅销售价格同比上涨11%,已连续15个月涨幅超过10%,今年1-5月,新建商品住宅销售价格累计同比上涨11.2%。与高企的房价相比,虽然房租也出现上涨,但涨幅相对低了不少。

由于房价涨幅超过房租,西安房屋出租回报率也在走低,创下了历史新低。7月5日,易居房地产研究院发布的《50城租金收益率研究报告》显示,今年二季度50城租金收益率为2.6%,最高的哈尔滨超过4%,最低的厦门仅有1.2%。西安租金收益率为2.3%,排在50个城市的第30位。值得一提的是,去年二季度的报告中,西安租金收益率为3.3%,排在各城市第17位。

华商报记者发现,目前银行两年期定存基准利率为2.1%,三年期为2.75%,对比2.3%的租金收益率,相当于现在买房出租,收益已不及三年定存,勉强还能跑赢两年定存。

有行业人士回忆,西安房租收益的黄金年份是2010年以前,回报率一度达到8%-11%,随后就出现下降,2014年更跌至3.8%。前两年,开发商为了去库存以价换量,房租收益率也回升至4%以上。去年开始,租金回报又重新进入下降通道,2.3%相当于已到了历史新低。

国家统计局西安调查队也认为,房屋出租回报率低是西安房屋租赁市场的问题之一。以一套70平方米住房为例,销售价格按每平方米一万元计算,成交价格为70万元,而同样面积房屋出租,租价以1500元计算,需要39年才能收回成本。加之银行利率(以一年期银行存款利息1.75%计算,年利息收入为12250元)、房屋折旧费、大修基金、家居配套设施投入等各项租赁成本,及租赁空档期,房屋出租回报率偏低可见一斑。

对于一些位置不太好的房子,有些100平方米左右的房子,市价已经达到120多万,但是月租金也就在1600元左右,这样算下来,收益还不如购买理财产品。

易居研究院研究员沈昕表示,我国部分城市长期以来租金收益率偏低,这主要是由于房价涨幅过大,租金上涨速度小于房价上涨速度。而租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求,房价与租金的背离,也提醒市场房价可能存在一定泡沫的风险。

学  区  房周边租赁需求旺盛,新区溢出效应逐渐显现

在楼市调控和落户政策刺激下,居住需求向租房市场转移,但这并非是需求上升、房租上涨的唯一原因。调查显示,学  区  房、地理位置优越(如:西安城南、重要商圈和地铁口附近)的租房需求相对集中。

华商报记者上周走访了高新区、雁塔区一些初、高中周边的租房情况后发现,价格方面,学校周边500米以内的出租房源,租价明显要高出一筹:一室房源的月租金接近2000元,房龄较新、家具配置齐全的更是在2000元以上;精装全配的两室房源,根据面积不同,月租金普遍在2500-3500元。这样算下来,平均每平方米月租约在35元以上。而据中国房价行情平台监测,作为全市租金最高的行政区,雁塔区6月份平均租金为30.74元/㎡/月。

西安市高新路一家房产中介的从业者表示,从5月份开始,来询价、看房的家长就多了起来。虽然家长为孩子租房时出价豪爽,但对于住房环境的要求也越来越高。他说,前段时间有家长带着孩子来看房,对各方面都比较满意,结果因为邻居家的狗叫声比较大,觉得会干扰孩子的学习和休息,因此就决定放弃了。

李连源认为,西安名校周围的出租房一直很热,但近两年随着新区的逐渐成熟,溢出效应正在显现,不少出租房也不再是过去无人问津的局面。据了解,在西安曲江、高新和浐灞等不少创业园区附近,由于周边写字楼商铺集中,且人口流动性提高,房屋租金周转开始加快,房源空置期一般不过1-2个月,住房出租相对容易。

华商报记者在西安高新、城南和曲江等地发现,一些高总价、大面积的房源挂牌许久,并不能找到合适的租客。在锦业二路,虽然距这里不远就有高新区两所中学,但从附近一家中介门店看,空置待租的四室、五室房源还有不少。这家中介的工作人员介绍,这里的陪读租客较多,一居室、两居室和三居室的户型都比较受欢迎,“而挂牌的大户型有不少同时也出售,房东的租赁意愿也不算特别强烈。”

品牌公寓争抢传统租房市场,有中介称“收房子的比租房子的还多”

租过房子的人应该都不陌生,过去为了找到一套满意的房子“不惜走断腿”。房东为了租出去自己的房子,跑中介陪看房也是常见的事。

伴随传播方式和市场需求的变化,在传统租房渠道之外,品牌公寓等新兴租赁模式正占据更多的份额。这种模式是指房东、开发商或政府将房产托管(或自持)给运营商,由运营商按照标准装修好转租给租客。西安市面上,品牌公寓的参与者在迅速增加,除了带给租客更加规范化和更有品质的租住体验,也不可避免地对房租水平产生一定影响。

在西安高新区中兴产业园附近,华商报记者发现,一套名为“某某客公寓”的两室两厅待租房源,对外挂牌价达到了4900元,相比周围一些个人房源,这个价差不多贵了近一倍。不过,这套公寓房源不仅家具、家电齐备,还提供保洁、售后维修等一站式服务,同时也接受付三押一的租金支付方式。

“品牌公寓在西安租房市场算是新兴事物,发展很快,对传统市场的颠覆也不小。”海汇房产白桦林居店店长赵利伟表示,品牌公寓大多提供长租服务,因为有运营商统一管理,所以在出租时间、付款方式上都比较灵活。他介绍,除了房企自有房源或建筑改造,不少品牌公寓的房源是从房东手里“采购”,考虑到这部分成本,价格往往会比周围的个人房源偏高一些,所以它们的主要卖点在服务而不在价格上。

西安文景路一家房产中介的负责人介绍,在租金回报率下降的环境中,很多房东都在想办法提高收益,不少民宿其实也提供长租服务,算下来获得的租金比传统租房更丰厚一些。这位负责人表示,正是看到租赁市场的潜力,现在做品牌公寓的越来越多,“甚至有时候来咨询收购房源的比租客还多。”

房源供给充足,西安房租价格将逐渐平稳

租房市场是促进梯度住房消费、满足阶段性住房需求的重要方式。甚至有观点认为,租房市场比房屋买卖市场更能反映出城市的居住需求。

邵涛表示,其实在欧美日等一些发达经济体,租房市场所占的份额都远远高于国内,这一方面和国人喜欢购置不动产的观念有关;另一方面也和经济发展、人口流动有很大关系。他认为,城市经济发展到一定阶段,必然会带来大量的租房需求,所以长远来看,西安的租房市场赶上房屋买卖市场并分庭抗礼,只是时间问题。只不过,在租房需求不断增加的今天,为了解决住房问题,应继续鼓励国有、民营机构多形式的疏导和参与,多主体供应、多渠道供给,确保住房者能够安居乐业。

而对于房租价格方面,不少业内人士认为,西安未来房租水平稳中小幅上升的同时,出现分化将是大趋势。李连源分析说,随着住房市场化、旧城改造、城乡一体化进程加快,西安各区大规模拆迁项目的实施,还会有大量城改房推向市场,市面上可供出租的房子仍不会少;当前政策性的保障住房不断推出,成为低收入租房者的选择,也改变了租房市场供需关系;长租市场的扩大,也推动大量房源出租市场,这些因素都将导致西安房租水平的平稳。

“不同品质的房源租金差距可能会拉开。”玛雅房屋店东委员会主席李周生认为,因为租房市场的入局者渐多,影响房租的房源配置、管理和服务等都会向细分客群倾斜,体现在租金上会有所不同,而影响租金回报率也不再只看房价这一个因素。

租房分期贷款年化利率高达30% 使用率仅8%

华商报记者发现,有部分房客会接受房产中介的建议,选择向租房分期平台贷款,一次性支付半年或全年房租给房东,然后每月按时还款给分期平台。

应届毕业大学生小徐就表示:“租房分期挺方便的,感觉跟花呗、京东白条没太大区别,对我这种刚毕业没那么多钱交房租的人,很合适。”值得注意的是,背靠万亿级租房市场,租房分期实际使用率仅8.52%。融360数据显示,超过一半(55.18%)的人都表示从未听说过有租房分期产品,仅有8.52%的人使用过租房分期。

租房分期高手续费也让大多租房者望而却步。据融360统计了市场上15种租房分期产品发现,有的产品月综合费率为2.5%,一年算下来名义年化利率高达30%,而实际贷款利率可能更高。

而且一旦签订租房分期合同,再想换房没那么容易,比如某租房分期平台协议显示,租户中途退租或转租,算违约,违约金将按照剩余房租总额的10%收取。这就意味着,一旦使用租房分期,很多用户中途住得不舒服,或者临时工作变动需要换房的话,除了要给中介支付至少一个月的房租作为违约金外,还需要另外给租房分期平台支付违约金。

“租房分期实质上是一种消费贷款,一旦逾期还将面临高额罚息,有的还会影响征信,万一再遭遇黑中介就更麻烦,所以建议刚毕业的大学生租房还是谨慎一些。”一位业内人士说。

参考价格:参考均价8000元/㎡

楼盘地址:西安市临潼区秦汉大道蓝光长岛国际社区

楼盘电话:400-818-0066 转 724696

姓名:

手机:

 我已阅读并同意 《楼盘网用户服务协议》

现代建筑史发展至今,回归自然成为人们居住最理想的一种生活方式,国嶺洞悉现代人最真实的内心想法,让...[查看详情]

阳光城壹号:高端住宅 品质生活
金辉优步花园110㎡全方位解析
西安院子——美在山水之间
西安壹号院冲顶亚洲,打破顶级资产垄断格局
  • 意向区域
  • 价格