利用小区场地和道路收取停车费 这些部分属于你的钱都去了哪

8月10日下午，省政协召开“提高城市社区物业服务管理水平”月度协商座谈会。当天上午，西安市委第八巡察组在西安市雁塔区心晴雅苑小区召开业主座谈会，就改进西安城市小区物业服务听取意见建议。

从省政协月度协商会上参会人员的发言和业主座谈会上业主们反映的情况来看，开发商遗留问题和共有收益被侵占，已成为严重影响城市居民小区住户幸福感的重要原因。省政协社会和法制委员会的情况说明中说：“据有关方面调查，在比较突出的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题，这也是老旧小区管理难度大的深层次原因。”

业主座谈会上，业主们反映的因开发商遗留问题带来的影响主要体现在业主大会成立难、业委会选举难上。一些开发商担心成立业委会后之前存在的问题会被揭露，不提供应提供的资料、业主大会成立费用，导致业主大会筹备组难于获取业主名册、物业管理区域划分证明等成立业主大会必需的资料。

总结起来，开发商遗留问题带来的问题主要有：1、房屋质量问题多，不经竣工验收就交房，导致业主和物业服务企业之间的矛盾;2、私改规划、私自加盖，违法违规建设导致后续一些列问题包括办证难;3、不按规定招标前期物业而是自己指定甚至自己成立公司自管，在小区里搞“家天下”;4、不履行法定责任，不提供资料、筹备费用，给业主们成立业主大会设置重重障碍等等。

而这些问题背后，或多或少都存在政府相关职能部门工作不到位等情况。

心晴雅苑业委会主任周洪斌是8月10日上午业主座谈会参与业主的召集者。她说，当前大多数小区共有产权保护困难，公共设施后续修缮资金匮乏。由于小区业主的共有产权登记不完善，不少开发商、物业公司对此刻意隐瞒或者混淆，以便渔利。据她了解，绝大多数商品住宅小区的共有收益被非法侵占。业主们也反映，业主对小区共有财产不清楚，导致大量的小区财产和利用其进行的经营性收入被开发商和前期物业非法侵占，建议不动产登记中心将小区共有物权登记在业主大会名下;建议出台具体实施办法，将已成立业主大会的小区共有收入进入业主共有账户;未成立业主大会的小区，共有收入单独列账，定期公示，支出必须经过业主同意。周洪斌说，很多小区都20年了，公共设施面临维修和更新，当用完大修基金后，小区共有产权收益就是小区公共设施的“救命钱”，难以想象届时这些“救命钱”不在业主手中的尴尬境地和各级政府面临的压力。“心晴雅苑共236户，建筑面积38000平方米，2011年成立业委会，至今已拿回共有收益200多万。拥有数千户业主的大小区共有收益会有多少?”

>>小知识

哪些产权应归全体业主所有?

专家何志恒介绍，居民小区内的建筑可分为三类：

1、专属建筑部分。即业主自己买的房子，产权归业主所有。

2、配套公建部分。包括人防、教育、医疗、社区服务用房等带有社会福利性质建筑，属于配套公建，由相关政府部门来管。如人防工程，其产权归国家所有，并非归开发商或者全体业主所有。不过，人防法中有个规定，谁投资谁受益。

3、配套共建部分。包括供水供电设施、设备间、电梯间、物业管理用房等，其产权归全体业主所有。车库也属于此类。但物权法规定，规划内车库车位的产权问题，有合同的按合同约定。利用人防工程建设的停车位，产权依然归国家所有。

哪些收入属于业主共有收益?何志恒表示，共有收益是指利用共有场地和共有设施设备产生的经营性收入。具体比如利用共有场地收取摆摊设点费、利用共有场地建设通信机房，利用电梯轿厢发布经营性广告等。利用归全体业主所有的场地和道路收取停车费。收取的停车费中包含了两部分费用，一是场地占用费，这部分应该归全体业主所有;二是服务费，这部分归提供服务的物业公司所有。但事实上，很多小区收取的停车费全部被物业公司拿走，场地占用费并没有给业主。