房租不涨房企只做短期承诺 两三月后长效机制如何介入？

听说北京的租房企业在8月19日承诺不涨租金，住在北京市朝阳区的自如房客韩女士赶紧上网去看了看。

“我一直关注我隔壁的房间，一周前刚被退租重新装修，价格由每月3200左右涨到3690。昨天看到房产中介开会的消息再去看，价格还是3690。”韩女士对第一财经记者表示。

8月19日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺“三不”：不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。此外，拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

由于房企承诺的是短期数月不涨价，数月之后的长期的稳价机制又将如何走?

专家分析房租若不稳调控政策可能继续加码

在座谈会后，参会的长租品牌最近两日已经纷纷作出承诺。8月20日下午，蛋壳公寓发布声明称，2018年8月至12月，北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增，且不囤房惜租;蛋壳公寓承诺不与友商恶性竞争，未来两个月在北京地区承诺将提供20000间以上可出租房源，满足市场需求。在北京地区，2018年12月31日前，凡满足签约条件、签约租赁时长两年的，两年内房租不涨价;2018年12月31日前所有签约1年期租约的客户(含新签和在租)，到期续签租金涨幅不超过6%。

8月20日晚间，自如发布《关于维护住房租赁市场健康稳定发展的说明》，承诺在未来三个月保证收出房两端价格稳定，供给平稳，为北京市场提供新增房源约8万间(存量房源退租加上新增供应)，新增投放市场的房源会维持租金不涨;全国九城续约房源涨幅不超过5%。

有自如管家向第一财经透露，房产中介开会后，截至今天(21日)，公司并没有进行大规模调价。

“房租价格一直是跟着市场走的。是否调价有重要的时间节点。一般来说，如果房源发布后一个月未成交，则进行调价。此外，两个月、三个月也都是调价的时间节点。所谓的存量房源投向市场，是指市场本身存在的存量，也就是之前因为种种原因交易不出去，没法出清的，并不是原本囤着没有挂出来的。长租公寓无论是否租出去，公司每月都要照付给房主钱，所以不会有囤房源不发布的现象。”该管家说。

中原地产首席分析师张大伟在接受第一财经记者采访时表示，北京楼市调控力度已经在领先全国的，这个承诺的发布体现了调控政策开始关注房租，如果房租不稳，调控的政策可能继续重磅加码。

张大伟表示，租赁市场缺乏准确的数据。不论是租赁房源数量还是租金数据大部分都是一些参与租赁市场交易的机构发布，很难说没有干扰因素。12万间(套)房，定义不一样。有些是间、有些是套，所以总体到底能满足多少人居住很难估算，如果按照12万套计算，12万套房占整体市场租赁房源比例接近8%。如果这12万套房，真不涨租金，那么北京市场的租赁价格将明显平稳。

既要保有效供应也要指导收益基准

多位自如房客对记者表示，自己有过“抢房”经历。“看好一个即将退租的房子，管家说房源放出来之后立刻通知我，我在第一时间抢了，但点进去之后还是被别人租了”，这种情景屡见不鲜。

租房需求持续增长是房租上涨的一个压力来源。

根据58安居客房产研究院线上数据，2018年上半年，全国一线城市租赁找房数据出现普涨。58安居客房产研究院首席分析师张波对第一财经表示，在持续上涨的需求下，供应量增长规模如果无法和需求相匹配，房租上涨的压力会逐步增加。

张波表示，长租公寓在一线城市的增长仍将持续，从58安居客线上的数据来看，上半年一线城市的长租公寓流量在10%-15%，明显高于全国平均值，对于一线城市的长租公寓租金监管要求也会高于其他城市。

张大伟认为，租赁市场租金上涨的根源在供需矛盾。

“因为盖房子出租在当下租售比下是不可能赚钱的，这种情况下，大量的资本进入的是存量改造，存量改造本身并不新增供应，只是通过升级或者分割获得投资溢价。破解房租不合理上涨的困境，缓解供需矛盾，可以通过疏解人口、增加供应实现。”张大伟说。

随着租房市场的快速发展，相关部门的政策支持力度不断提升。张波建议，还需要在以下三点上重点发力。

首先，从国外发达国家的经验来看，稳定租金无不需要借助强制手段来保障，例如德国出台的租赁法律，对于租金上涨幅度都有明确规定，由此实现了租金的稳定性。目前不少城市已经出台了租赁相关的文件和政策，但目前国内租赁还未上升到国家法律层面，保障的力度有待切实提高。

其次，需要合理增加和匹配不同人群租赁房源，尤其是增加中低收入人群保障性租赁房源供给。在此基础上加大集体土地租赁房源试点，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推动房企自持性用地上市等后段都可以保障租赁房源量稳步增加。

最后，张波认为，对于各类租赁运营机构要采用“胡萝卜+大棒”政策。一方面针对包括长租公寓在内的各类租赁运营方给予更多政策、税收和信贷等方面的支持;另一方面要各地需要做好相关监管工作，重点严查侵犯承租人合法权益、随意上涨租金等问题。

中国社科院金融发展室原主任易宪容也曾撰文表示，我国可以借鉴其他国家的住房租赁制度，形成更有效的措施来控制房租上涨。在租赁市场比较发达的国家，比如德国，政府鼓励企业及居民购买或建造住房出租，但对利润水平有严格限制。房东租赁住房，租金超过合理租金20%就算违法，超过50%构成犯罪。合理房价及合理租金的界定标准非常严格，需要通过多方组织协商来确定。同时，还要坚决地保护住房租赁者的利益。