房地产大佬转战金融开辟新战场

近年来，诸多房地产企业陆续进军金融行业，如中天城投(000540,股吧)全面剥离房地产资产入驻金融行业，并且更名为中天金融(000540.SZ);泛海收购美国最大的长期护理保险公司通用金融Genworth Financial, Inc等，引发市场对房地产转型的热议。

房地产作为传统的资金密集型行业，其天然就与金融密切相关。因此，房地产企业进军金融领域也就变得顺其自然，当然房地产企业也并非无故转型，其原因主要有两个方面。

第一，由于市场政策收紧所致的增长天花板。2015年，在持续的货币宽松和政策松动的刺激下，房地产行业进入了上升阶段。市场交易也在期间开始快速复苏，房地产企业在此期间不断斩获佳绩。

然而，在2016年9月末，各种调控政策的接踵而至以及住房需求的逐渐饱和，促使了房地公司加快转型步伐。根据数据显示，行业龙头2017年万科的营业收入为2428.97亿元，同比仅增长1.01%，许多房地产企业的业绩增长触及天花板。

第二，金融创新浪潮为房地产企业带来的新机遇。近年来，在金融创新的推动下，互联网金融发展如火如荼，金融行业迎来了新一轮的发展，同时也为房地产行业的变革提供了机会。

金融创新不仅为房地产企业提供了新的融资渠道，同时也为房地产资产证券化带来了长足的发展，ABS、MBS以及REITs的涌现也提高了房地产企业的资产流动性，也为房地产企业转型金融提供了良好的契机。

泛海控股

2014年初，泛海控股(000046,股吧)(000046.SZ)董事会决定实施战略转型，大力发展金融和战略投资等业务板块，将泛海控股打造成为一家以“金融+地产+战略投资”为主的商业帝国。并于2015年正式提出加快转型升级，进入新一轮的再创大业的发展阶段。

泛海控股转型金融的目的主要有两个方面。首先，通过金融来提升其产业价值，增强公司的盈利能力和竞争优势。其次，通过产业资本的价值释放来加强壮大金融实力。同时，利用互联网金融平台，进行产业和金融的推广。

通过近几年并购和新设等方式，泛海控股搭建起了一个包含证券、银行、保险、信托、基金、期货、互联网金融在内的金融版图，并形成以民生证券、民生信托、亚太财险以及民生金服控股为核心的金融布局和业态分布。

旗下控股的金融机构包括民生证券、亚太财险、民生信托、民金所、民生融资担保、泛海资管、亚太互联网人寿、亚太再保险等。

此外，泛海控股还进行了海外金融布局。2015年，泛海控股参与中信股份(0267.HK)的定增;2015年通过境外子公司中泛控股参与广发证券(000776,股吧)H股定增;2016年，联合母公司收购美国大型综合金融保险集团通用金融公司已发行的全部股份。

截至2017年底，泛海控股的主营业务构成中，房地产占比46.41%，手续费及佣金净收入占比20.20%，已赚保费占比17.31%，金融投资业务损益占比10.45%，利息净收入占比1.74%。

由此可见，泛海控股的房地产业务和金融业务比例基本持平。对比2016年的营收情况，房地产业务同比下滑55.67%，而金融投资业务同比增长高达近300%。

泛海控股2017年实现营业总收入168.76亿元，同比下滑31.59%，但是其净利润却达到30.93亿元，相较于2016年的30.57亿元，有小幅增长。可以看出目前泛海控股转型金融虽然还处于整合优化期，但是其毛利率和净利率的显著提高还是主要归功于金融业务所带来的红利。

中天金融

中天金融可谓房地产转型金融的标志企业，自2017年8月21日以来，中天金融开启了停牌之路，并于2018年5月7日宣布剥离非金融资产，这也就意味着中天金融由贵阳最大的龙头地产企业转型成为一家金融上市公司。

作为房地产企业，转型金融的目的十分明确，就是要突破传统的房地产开发模式，从低估值的开发商模式向高估值的基金管理人模式转型。

中天金融主要从传统金融和创新金融两大块展开布局。传统金融主要通过贵阳金控所统领，是公司持牌类金融业务领域核心运营平台，以获取包括银行、保险、证券信托基金等在内的“金融全牌照”为目标，不断丰富和完善公司的金融业态。而创新金融方面，主要靠中天普惠服和贵阳互联网产业投资牵头，全面布局创新金融及权益类交易业务。

由于贵州(楼盘)金融资源匮乏、保险业务滞后的现状。2014年以来，中天金融积极布局金融领域，以保险、证券公司为核心进行战略升级。将保险看作是中天金融未来发展的核心支柱，目前中天金融近一年的停牌也是围绕着收购华夏人寿股权所展开的。

在保险领域，中天金融除了拿下中荣人寿以及准备入股华夏人寿外，中天金融还参与设立了百安互联网保险股份有限公司和华宇再保险股份有限公司。而在证券领域，通过子公司贵州金控斥资30.11亿元获得海际证券66.67%股权，之后通过资本运作增持至94.92%并于2017年更名为中天国富证券。

当然，中天金融在基金和银行领域下手也是“快、准、狠”，通过子公司贵阳金控增资的方式持有私募基金友善基金70%的股权。此外，中天金融出资5000万元，发起设立从事公募基金销售的大河财富基金销售有限公司。

在银行方面，中天金融于2016年拟筹备贵州第一家民营银行贵安银行，此外，2017年7月中天金融拟增资入股贵阳农商行。目前中天金融持有贵州银行0.99%的股权和贵阳银行1.27%的股权。

至此，中天金融已拥有保险、证券、银行、基金、资管等多个牌照，其金融帝国的雏形已经初现，但对于中天金融来说如何整合优化以及构建业务协同才是其转型成功的关键。一旦转型成功，中天金融将成为地产上市公司转型金融最彻底的经典案例。