真相：2018年西安全市住宅成交量跌至近四年最低

2018年，西安全市住宅成交13万套，成交面积1430万平，跌至近四年来全市住宅成交量最低点。各区域中，因多家新项目集中入市，经开区域住宅成交量大涨，和浐灞共同位列全市住宅成交热点区域。

2018年西安楼市现状：受政策影响 下半年住宅成交大幅缩水

数据显示，2018年全市商品房成交24万套。其中，住宅成交13万套，成交面积1430万平。和此前三年相比，2018年住宅成交量跌到近四年来的最低点。

2014年9月1日西安取消限购，全力去库存。2015年，全国五次降息降准，西安限购限贷解禁、买房落户等多重政策刺激下，住宅成交量大涨。2016年，政策进一步宽松，首套房首付最低降至两成，二套降至三成，年度成交量创新高，房价也有所抬头。2017年1月1日，西安重启限购，从允许购买一套、到提高首付、扩大限购范围和限售，楼市调控不断升级。同时，房价开始加速上涨，购房者恐慌性入市，成交量持续高位运行。

2018年，受摇号政策对购房需求的人为抑制和分流，三季度住宅成交量大幅下滑，四季度成交虽有所回升，但和二季度相比，仍有一定差距。整个下半年住宅成交量大幅缩水，极大地影响了全年的住宅成交量。

从去年住宅成交情况来看，去年3月份，住宅成交爆发式增长，而后续供应却相继乏力，恐慌性购房一度全城蔓延。此后的四、五、六月，住宅成交量节节攀升，六月住宅成交量达到年度峰值。市场接连高烧，随后六月底，西安商品住房购房意向登记平台上线，七月初摇号公证细则出台，至此，一路狂飙的楼市终于按下暂停键。三季度，受住房公证摇号政策的影响，住宅成交量明显下滑，意向登记流摇项目也不断增加。四季度，随着住宅供应量的大幅增加，成交量逐步回升。

从市场表现来看，目前西安楼市购买力依旧旺盛，主城区供应矛盾虽有所缓解，但依然紧张。公证摇号政策执行已经半年，购房者也越来越理性。购房登记平台流摇项目虽然增加，但细看下，品牌房企高性价比项目多人抢房现象依旧存在，2019年楼市品牌房企高性价比房源依旧不愁卖。

浐灞和经开为全市住宅成交热点区域。2018年全市各区域住宅成交情况中，浐灞和经开区域住宅成交均超过200万平。其中，浐灞住宅成交达到254万平，经开住宅成交242万平。而不考虑城内，城北区域为各区域中成交量最小的。因区域内在售项目数量骤减，且土地开发已经趋于饱和，城北已连续两年为住宅成交量最小区域。

分析来看，除高新外，各区域住宅均价目前已经差别不大。成交方面，浐灞区域住宅供应量最大，产品价格也最为丰富。城西区域相对于主城区其他区域来说，处在，是很多   首.次   置业者首要考虑的区域。高新区域虽然在售项目少、供货紧张，但无论是房价还是住宅品质，都引领全市。万达西安one、万科翡翠国宾、保利天悦，全市高销量的高端项目多集中在高新。而经开区域，去年几家高性价比项目入市，如万科幸福臻园、世茂璀璨倾城，价格适中、地段好，而这也是去年底来高性价比项目紧俏的重要原因。

2018年西安单盘成交金额排行TOP10中，经开供应大盘碧桂园凤凰城毫无意外，以75亿的成交额成为年度单盘销冠。勤快盘绿地新里程，2018年全年推新达六次。此外，值得一提的是万科高新新项目万科翡翠国宾，该项目去年八月底才开始销售，全年销售额达24亿。

2018年上半年，在不愁卖的市场大环境下，单盘成交受供应影响明显。推盘量较大的项目，成交量都较高。下半年，随着公证摇号政策的执行，市场逐渐平稳，购房者也趋于理性，部分项目去化明显缓慢，品牌房企高性价比项目开始胜出，销量远高于其他项目。

重点房企分析：TOP3格局稳定 多家房企跌出TOP10

2018年西安房企销售金额TOP10中，万科地产以209亿的销售额高居榜首，融创中国以181亿排列第二。   首.次   进入榜单的中南置地，即以86亿的销售额位居第六;阳光城集团以82亿成交额紧随其后;龙湖以56亿的成交额挤进榜单最后一名。

2017年来，房企销售金额TOP10榜单中，TOP3房企格局稳定，万科、融创、绿地三家房企连续两年依次位列前三甲。2018年，前两年的名列前茅的中国恒大跌出榜单，同样跌出榜单的还有金地、华远、以及天朗控股。

本土房企2018年   首.次   全线失守。近两年来，西安楼市行业集中度不断提升。一方面，受制于资金和规模，本土房企越来越难以和品牌房企抗衡，从而在减速并购中被品牌房企淘汰。另一方面，也是市场需求导致的结果，本土房企在开发理念、产品设计、物业服务上和品牌房企相比，还是有一定的差距。在市场需求越来越精细化的时代，品牌房企开发的项目更加到购房者的青睐。

随着行业集中度的不断上升，开发商市场布局、市场份额和房企排名关系越来越密切。恒大、金地以及华远，去年来拿地相对谨慎，在售项目明显减少，排名急速下跌。而深耕西安楼市多年，布局最广、市场份额最大的万科，销售额远高于其他房企。此外，融创和中南的高销售额，也是由于其近两年的极速扩张使得市场份额大增。

2019年楼市展望：上市量充足 市场没去年同期乐观

受政策影响，2018年西安住宅成交量为近四年最低。目前，限购和公证摇号政策仍在持续执行。但从市场来看，在户籍政策、招商引资、以及强大的产业支撑等各种政策利好下楼市购买力依旧强劲，高性价比房源意向登记人数仍远超于房源数。

2019年上半年西安住宅待推量将达到1066万平，约9万套房源将入市，再加上已获预售证库存量，今年上半年楼市上市量将会更大。虽说供小于求的市场供需关系一时难以改变，但今年上半年充足的上市量，市场竞争必然加剧，对很多开发商来说，未来的市场明显没有2018年上半年乐观。