2018年西安土拍市场量跌价涨 地价居高不下

2018年西安土拍市场热火朝天，优质地块备受追捧，溢价率依然居于高位。业内人士分析，从2018全年土地市场表现来看，土地供应板块不断外延、地价居高不下是最明显的两大特点。但是，随着下半年楼市“降温”，也有部分土地出现流拍现象，相较上半年，土拍市场逐渐回归理性。

金泰拍得“新”

楼面价达9117元/平方米

对于2018年土拍市场而言，11月7日是个值得载入史册的日子，南二环原监狱的两块用地，起拍价(底价)超过千万元每亩，总价超过了20亿元，这在西安土拍市场均属  首.次  。2018年11月7日下午，西安市国土资源局以拍卖方式出让2宗共计388.514亩国有建设用地使用权。宗地一净用地面积208.152亩，其中商业45.302亩，住宅162.850亩;宗地二为住宅180.362亩。最终两宗地均落入陕西国企金泰的囊中。宗地一亩单价达到1281万元，楼面地价为7366元/平方米。宗地二亩单价高达1519万元，楼面地价为9117元/平方米。参与竞买的还有中海、招商等一共4家企业，都是“国家队”。金泰拍得的宗地二也成为西安市场的“新”。

美城股份首席市场分析师沈玮认为，楼面价超过9000元/平方米，创了历史新高，但是以现在的市场来看这个价格还是相对偏低的，毕竟早在2016年，融创壹号院所在地块当时的楼面价已达到7200元/平方米，二级市场地价已经翻了一倍多，而一级市场则相对较稳。

独立财经评论人朱文分析，新的诞生有二环板块土地资源性的缘故，更有主城区教育、医疗、地铁、公园和商业成熟的作用。

土拍外延区域扩大

高陵地价一年上涨十倍

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健回忆，印象最深刻的是2018年春节后不久，  大.牌  地产商在西安土地市场的争夺，将战火从2017年的浐灞、沣东、长安转向了西咸新区沣西新城。2018年2月24日，西咸新区沣西新城多宗土地拍卖，除被西咸新区交大科技创新港实业有限公司以底价摘走的交大创新港几宗配套用地外，在另外6宗住宅用地的竞拍中，吸引了西安市场多家  大.牌  地产企业参与竞拍，最终这6宗住宅用地被成都兴城人居地产投资集团有限公司、西安紫薇地产开发有限公司、咸阳恒丰投资有限公司以高溢价、高地价、高楼面价的“三高”形式瓜分。

招商地产与中海地产、保利地产、经开地产、沣西置业等企业经过13轮竞拍，最终以6.3亿元拍得沣西文教园板块69亩住宅用地，楼面单价6240元/平方米，土地单价915万元/亩，溢价率62%，打破西咸新区最高地价记录。

2018年7月份，陕西嘉园置业在高陵以近600万元/亩的单价拍下蓝湖九郡项目所在地块，楼面价超过3000元/平方米，引得各方关注，而这个价格相较2017年上涨了将近10倍。

沈玮当时曾分析认为“这个行为有点过激”，果不其然，在3个月后的10月份，高陵板块就出现了  首.次  土地流拍事件，此事也代表了开发商对于高陵区域信心不足。而2018土拍市场最大的特点则是外延区域增多，据统计，2018年土拍的第一梯队和第二梯队都是在秦汉、沣西、沣东、高陵等区域，唯一一个主城区是浐灞。主城区土地供应减少，必将影响2019年土地市场。

上半年溢价率居高不下

下半年回归理性

2018年西安土地市场出现量跌价涨的新趋势。在大西安城市价值逐步提升的今天，浐灞区域和西咸新区的土地变成了“香饽饽”，受到众多龙头房企的热捧。

创典全程信息部部长刘兰兰表示，2018年前三季度西安土地市场呈现一片“欣欣向荣”的景象，供应量大幅增加，土地价格也在楼市火热的背景下及房企疯狂抢夺的过程中被重新定义。从年初的浐灞两宗地经18轮叫价后而熔断，到沣西新城28宗地块遭房企激烈竞抢，土地溢价率被抬高至291%，上半年可以说但凡有地块推出，便会引得众多房企争抢。但从入秋开始，伴随着楼市的逐渐降温开始出现流拍，成交土地有些为底价成交，相较于上半年的“如火如荼”，土拍市场逐渐回归理性。

2019年1月17日下午，曲江大明宫百花村231亩城改土地及曲江大明宫54.063亩商住土地进行拍卖，其中百花村土地被西安莱安地产竞得，而位于曲江大明宫的商住土地则经过曲江大明宫、金地、招商、中海、万科、金辉、旭辉、华远等12家品牌房企轮番竞价后，最终溢价44.8%，花落西安正荣置业发展有限公司。