2018年“商办”空置率降低 90后成为长租公寓主力

纵观2018年，房地产市场除了住宅供不应求外，据有关数据显示，西安甲级办公楼空置率有所降低，西安零售物业空置率仍保持低位，长租公寓成90后“新宠”，而未来共享办公或将成为各个品牌的重点布局市场。

甲级办公楼新增体量放缓 项目间租金分化加剧

据仲联量行数据统计，2018年全年共有4个新项目交付使用，新增体量超过20万平方米。其中高新唐延路片区为2018年年度供应较为集中的区域，该区域内的西安国寿金融中心和禾盛京广中心B座两栋甲级办公楼都于2018年交付使用。此外，位于城北片区的蓝海风中心及位于曲江片区的万众国际A座也已入市。截至2018年底，西安甲级办公楼市场总存量超过156万平方米。

2018年度，甲级办公楼市场新增供应增速放缓，同时受市场需求强劲影响，甲级办公楼的存量在2018年得到有效去化，至2018年底，甲级办公楼市场空置率降至32.9%，较2017年年底降低3.8个百分点。

对于甲级办公楼市场来说，目前市场需求仍较为活跃，但受品质更高的新增项目持续入市影响，搬迁需求有所增加，部分老旧项目的空置率较高，致使大量散售业权项目因物业管理欠佳和不断增加的空置面积导致部分小业主纷纷降低租金预期，致使甲级办公楼各项目租金差距加大。同时，由于市场存量压力巨大，部分散售新项目也采取以较低价格吸引租户以快速去化空置面积。因此，2018年底，甲级办公楼市场租金同比下降0.2%，至人民币103元/平方米/月。

关于未来甲级写字楼供应量情况，第一太平戴维斯机构预测，至2021年，西安市场将迎来85万平方米的新增供应项目，总存量或将突破200万平方米，其中，2019年有约50万平方米体量的项目将达到交付标准，且主要集中高新二期。

2018年西安零售物业 新增供应体量全国第一

根据第一太平戴维斯的数据显示，2018西安新增项目个数高达11个，新增供应面积122.8万平方米，供应量创历史新高，新增供应体量在全国排名第一，全市零售物业总存量突破550万平方米。

对于零售商业市场来说，2018年可谓是历史性的超高新增供应和地标项目入市集中的一年，随着西安SKP、大悦城、曲江创意谷等标杆型项目入市，带来众多国际国内知名品牌进入和拓展西安市场，也给消费者带来更多的选择和多元化的消费体验。大量新项目的入市，也使得原有商圈竞争加剧，促使一些老旧的购物中心进行调整，整体市场空置率微幅上涨0.3个百分点，至3.8%，但继续保持低位。

从区域分布上看，2018新增零售商业70%的项目都在二环以外，集中在南郊的项目占比五成。随着高新、曲江居住人群的不断扩张，新商圈兴起不断向外扩展，向南拓新的趋势越发明显，零售物业市场分散化和多中心化趋势显著。以曲江地区为例，2018年新开了银泰城B馆、金辉环球广场、大悦城、曲江创意谷，使得曲江一期、二期商业体量大幅上升，方便了周边居民和办公需求。

根据第一太平戴维斯机构预测，至2022年，西安零售市场还将迎来约250万平方米的新增供应，其中大部分项目将布局在非核心商圈，西安零售商业市场的多商圈多极化格局将进一步凸显。

共享办公 为写字楼市场提供新方向

由于可以减轻企业运营成本，共享办公空间的客户范围正在变大。王晓在位于南门外的创客联邦租了一间4张工位的独立办公室，她经营的是一家抵押贷款公司，因为公司刚刚成立无法承担普通写字楼大面积的办公租赁，自然而然她将目光放在了共享办公这个选择上，“上午来看的，当时就交了定金，决定租下这间办公室，而无论从租金还是配套服务上来看，都是我这种起步公司需要的办公场所，现成的工位、中央空调、美化绿植、定时的保洁清扫、共用的卫生间、茶水间、会议室、会客厅、咖啡馆……”王晓兴奋地介绍。

创客联邦负责招商的工作人员告诉记者，自开始运营以来，两个月时间里，整体的出租率大概在65%，而选择来此办公的多是新兴科技、留学等行业的创业者，少到一个工位，大到200人的公司，都能在这里找到适合的办公室。

业内人士表示，共享办公给予写字楼市场业主及租户一个新的方向。对于业主来说，物业品质与租户服务体验升级已是刻不容缓，无论是绿色建筑认证或是智慧大楼都将是未来的重点。此外，业主在租赁策略上应更具弹性，以符合现今产业变迁的需求转化。对租户来说，在市场供给选项增多时，如何审慎评估适合自身企业的产品类型将是关键，不仅是短期现状，更应考虑中长期维护、营运时可能遭遇的风险，建议通过专业人士的咨询，达到成本效益最大化的目标。

戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海分析，大中华区的联合办公仍处于初始阶段，驱动联合办公在中国崛起的四个主要因素是先进科技发展、企业成本控制、千禧一代的崛起和大量资本涌入。目前各个城市的共享办公布局差异比较大，各个品牌的发展战略各不相同，未来一段时间将是市场整合期，市场将进一步加速，一线城市与二线城市将是各个品牌的重点布局市场。

长租公寓市场处于起步阶段 90后租客是主力

自“租售并举”政策以来，租赁市场迎来风口，长租公寓如雨后春笋一波接一波冒尖。

2018年度，全国长租公寓市场跌宕起伏，在上半年一路上扬的市场行情下，8月份开始行业频繁触礁，面临投入大、收益小、战线长的困境，不少企业开始关店退出市场，在关店的同时，依然有不少资本涌入租赁市场，看好行业未来发展潜力，但行业面临洗牌的局面已近在眼前。前瞻产业研究院报告称，与发达国家相比，我国租赁人口占比以及一线城市房屋租赁占比都比较小，长租公寓市场仍有较大发展空间。

2018年度，西安长租公寓依然处于起步阶段，市场熟知的品牌有龙湖冠寓、万科泊寓、E客公馆等。据了解，2015年，万科泊寓进驻西安，先后有大学城店、软件园店、边家村店、南稍门店、万科公馆店等门店营业，还有新门店在筹备中。2018年度，刚开始布局西安的龙湖冠寓也积极开发门店，其大兴东路店、浐灞中心店、科技路店已经开始营业，李家村门店也即将营业。

长租公寓以拎包入住、生活便捷受到租客喜爱。记者走访了解到，2018年，西安租赁市场比较火热，长租公寓“冠寓”和“泊寓”一经推出即呈现“一租而空”的场面，比较受年轻租客青睐。据记者不完全统计，长租公寓中，租客主要集中在普通白领、创客、小资学生和年轻专才这四类人群，90后是其中主力，男女租客人数占比基本均等，以未婚人群居多、几乎全部为独居，户型大小主要为30平方米左右的一居室。

租住在万科泊寓的周先生告诉记者，他租的是20多平方米的户型，主要看中泊寓距离上班地点近，周边生活方便、拎包入住简单快捷。