蓝鲸观察|碧桂园、龙光等房企“掘金”粤港澳大湾区,产城融合成趋势

2019年02月21日 10:50来源:蓝鲸财经行业动态责任编辑:xasongping

2019年2月18日,中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》(简称“《规划》”)。《规划》明确提出,粤港澳大湾区(简称“大湾区”)将建成世界新兴产业、先进制造业和现代服务业基地,打造世界级城市群。

受此影响,2月19日,在该区域布局的多家地产股股票齐涨,其中,华发股份(600325)(SH.600325)、珠江实业(600684)(SH.600684)一度涨停。不少业内专家指出,随着大湾区城市群不断优化,将吸引更多的人口迁移,从而带动房地产行业的稳步发展。与此同时,在此拥有大量土储的碧桂园(HK.02007)、龙光(HK.03380)、中国奥园(HK.03883)等房企,也将迎来新的发展机遇。

然而,蓝鲸房产注意到,《规划》把更多笔墨放在信息技术、科技技术等高科技新兴产业方面,并未提及房地产行业的发展趋势。广东省房地产研究会执行会长韩世同表示,“用房价刺激经济,市场虽然会暂时躲开经济下行,但未来还是会面临问题。”他判断说,如果借着大湾区的概念进一步抬高房价,会给珠三角地区制造业带来负面影响。

对此,有业内专家指出,接下来,大湾区不排除会有房地产相关调控政策出台的可能。同时,《规划》的出炉,也为房企多元化转型提供了较大的机会。新形势下,坐拥土地和政策红利的房企们,将会如何抉择?

碧桂园、龙光成大湾区“大地主”,龙湖、旭辉忙补仓

事实上,嗅觉灵敏的房地产企业,早在《规划》出台前就开始了紧锣密鼓的“抢滩”动作。根据中房报统计数据显示,截止到2018年6月30日,已有25家知名房企在粤港澳大湾区展开布局。

从房企的土储面积来看,碧桂园、保利发展(SH.600048)、融创中国(HK.01918)、中国恒大(HK.03333)等全国化房企,均在大湾区内拥有着大量的土地储备。截至2018年6月30日,碧桂园在区域内土储面积2963万平米,高居榜首;融创中国虽然2016年刚刚进入大湾区,但其通过招拍挂、收并购等方式,在2018年上半年,储备了1229万平米的土储面积,实现了对广东省内9个市的布局。

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蓝鲸房产注意到,一些尚未展开全国化布局的房企,如龙光地产、越秀地产,企业规模虽然不是很大,但其集中在大湾区的土储量占比却非常较高。如龙光地产在粤港澳大湾区拥有2200万平米土储,占集团全部土储面积的62.04%;越秀地产在粤港澳大湾区的土储面积为900万平米,占比49%。因此,从某种意义上来看,上述两类房企均可能是本次《规划》出台后的受益者。

上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出,《规划》出台后,大湾区基础设施建设会更上一个台阶,对区域内土地的升值有很大推动作用;而人口、产业的导入,都会给重仓于此的房企带来可观的效益。

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随着2016年大湾区概念提出,龙湖集团(HK.00960)、旭辉集团(HK.00884)、泰禾集团(000732)(SZ.000732)、金科集团(SZ.000656)、新力地产等房企便在该区域积极补仓。而随着热点城市土地政策的调整,部分房企拿地也开始向周边扩散。

据中指院研报分析表示,受到核心城市土地资源稀缺、拿地成本攀升等因素,大湾区核心城市外溢的周边潜力城市,也已成为房企曲线布局的新聚点。

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图片来源:亿翰智库

值得关注的是,此前,在雄安、海南(楼盘)发布规划利好政策之后,立即出台了房地产相关调控政策,这给布局于此的房企带来了很大影响。2018年4月,海南出台全省限购政策之后,在此重仓的雅居乐(HK.03383)销售增速有所放缓,其2018年销售额为1026.7亿元,未能完成全年1100亿元销售目标。其中,海南区域销售额130亿元,占集团业绩比重由2017年20%降低至12%。

业内专家指出,不排除未来大湾区继续出台调控措施,房企布局时也要规避风险。

58安居客首席分析师张波向蓝鲸房产分析表示,2019年楼市维稳的目标非常清晰,在“因城施策”的调控方式下,大湾区涉及城市是否会出现限购措施要根据各城市的实际表现而定。相对来说,深、广区域的调控措施已经比较严格,继续加强的空间较小。而区域内其他三四线城市,如果短期内出现市场明显波动,则不排除出台调控政策的可能性。

粤港澳大湾区成碧桂园等房企转型“试验田”,产城融合成趋势

公开资料显示,目前大湾区所覆盖的9+2城市群政策环境整体趋严,除了香港、澳门(楼盘)不限购外,深圳(楼盘)、东莞(楼盘)已被“五限”(限购、限贷、限价、限售、限离/限买),广州(楼盘)“四限”(限购、限贷、限售、限买)、惠州(楼盘)和中山(楼盘)、珠海(楼盘)“三限”(限购/限售、限贷、限价)、佛山(楼盘)和江门(楼盘)“两限”(限购、限贷),肇庆(楼盘)也已出台受限贷政策。

但出于人口、经济、产业规划等方面利好因素考虑,房企仍对此寄予厚望。对此,多位业内专家向蓝鲸房产表示,粤港澳大湾区的规划与建设带动了诸多领域的联动发展,这将为房企提供绝佳的多元化业务拓展机遇。

根据《规划》,大湾区未来的的支柱产业关键在新一代信息技术、生物技术、高端装备制造、新材料。《规划》中明确提到,大湾区打造高水平科技创新载体和平台,支持港深创新及科技园、横琴粤澳合作中医药科技产业园等重大创新载体建设。大力发展智能制造装备和产品,培育一批具有系统集成能力、智能装备开发能力和关键部件研发生产能力的智能制造骨干企业,大力发展再制造产业。

由此来看,深耕大湾区的房企,需积极谋求多元化战略,特色小镇、产业园建设等或将成为重点。

而在过去几年中,已有部分房企对此展开探索。如2018年1月,碧桂园成立顺德新能源汽车小镇,或会借助地缘优势,积极拓展以科技小镇为代表的产城融合项目。2018年6月,碧桂园深圳机器人产业园正式开园,着力打造机器人产业化高地。碧桂园方面表示,未来该产业园将作为重资产平台,以产业园区和科技小镇为依托,推进物联网、大数据、云计算的广泛应用,为大湾区实现跨越式发展创造新机遇;2017年7月,保利地产(600048)与肇庆政府签订协议,于高新区建设全省首个军民融合产业小镇项目;2018年8月,华侨城惠州首个项目——吉他小镇落地。

中信建投研究报告指出,粤港澳大湾区不会单纯发展房地产业务,传统开发模式将在这里率先转型,对接产业、产城融合成为房地产行业新主流。

不过,由于多数房企本身并无产业基因,且企业快周转、以物业销售为核心的发展模式短期内很难改变,再加上伴随着近两年大湾区土地获取难度加大,部分房企被市场质疑借产业园、科技小镇等项目名义,获取低成本的土地做地产开发。业内人士表示,由于各区域产业集聚状况层次不同,如果房企产业园定位不清晰可能会导致大量的同业竞争,反而限制区域的整体发展。

房企如何将自身实力和区域规划相结合,当地政府如何引导企业更好实现产业升级?都是值得思考的问题。

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