房地产税落地还需等几年 地产投资高收益机会在局部领域

在今年的全国两会上，政府工作报告对房地产税做了新的部署：“房地产税法的立法调研、起草，都要加紧工作，确保如期完成。”“如期完成”会发生在哪一年?美港资本创始人陈龙认为，至少还要等上几年。

纵观已经实行房地产税的国家，美国、瑞典、德国在开征房地产税后房价都出现下行。市场担心，这会不会也变成我国房地产市场的一个长期利空因素。陈龙指出，中国房地产市场最大的利空，是我国“房地产作为一个资产类别，其定价已经过高。房地产税是一个可能引发房价下跌的导火索。”赛亚资本董事长罗伟冬则认为，我国房地产市场真正的长期利空来自我国城镇化完成以及可能的人口规模减少。

房地产税将引起居民资产重配

《红周刊(博客,微博)》：房地产税主要覆盖对象是谁?

王胜(申万宏源(000166)策略分析师)：征收的应是房地产税，而非房产税。理论上房地产税是一个完整的税收体系，征税对象包括“房产”和“地产”，征税范围覆盖“交易”和“持有”环节，征税基础应该从价计征。

《红周刊》：今年的政府工作报告对房地产税的表述由“稳妥”变为“稳步”，这是否意味着房地产税将尽快落地?

郭艳红(方正证券(601901)策略首席分析师)：短期落地还存在一些困难。首先，目前房地产税法相关法案仍在草拟阶段，从立法到调研以及后期的征求意见等，均需要经过不短的时间。另外，中国“税法”的落实时间都要长于其他法案。例如2008年列入立法规划的《税收征收管理法》的修订，直至2015年1月份才完成征求意见，历时7年。同年，《增值税法》也被列入立法规划，但至今仍未有明显进展。

《红周刊》：如果房地产税推出，对房地产企业和居民有怎样的影响?

郭艳红(方正证券策略首席分析师)：税收是打进供求之间的楔子，但这个楔子是偏的，开征房地产税对供求双方的影响并不等同。具体影响取决于市场势力，也即成本转嫁能力。如果以房屋交易中介费分担比例为工具变量，那么一线城市、人口净流入城市、经济发达地区的房地产市场作为“卖方”市场，是核心资源，因此受到冲击较小。而三四线城市、人口净流出城市和经济欠发达地区的转嫁成本的能力较弱，因此税收会侵蚀租金，从而影响房地产资产的现金流贴现价值。

同时，住房租赁市场也面临上述问题。此外，如果房地产税税率设计执行一城一策，则城市间税率差异也会影响居民资产配置决策，不同城市间也存在竞争关系。由此可见，开征房地产税将引起居民资产重配，这个过程将来带资产重新询价。

房地产投资机会将变得

《红周刊》：从瑞典、美国、丹麦、德国等实行过房地产税的国家经验来看，房地产税推行后房价均出现了不同程度的下降，房地产税是中国房地产行业的一个长期利空因素吗?

罗伟冬(赛亚资本董事长)：我认为短期内会有扰动，但长期不会有太大影响。因为根据我的观察，上述国家的房价稳定和当地人口结构有关。首先，这些国家是老牌发达国家，早就完成了城镇化。其次，这些国家人口长期处于稳定甚至萎缩状态。房子供求相对平衡，因此房价稳定。这和房产税的压制房价作用相关性不高。比如英国，也征收房产税，但是英国的房价是全球最高的。

长期看，即使受到房地产税的影响，也会被城镇化提升对冲掉一部分。中国的城镇化并未完成，过去的房子很多是没有小区没有电梯的，房子的更新换代也在持续中。我觉得房产税并非中国房地产最大的利空。我觉得城镇化完成以后的人口减少，才是房地产的最大的长期利空。

陈龙(美港资本创始人)：我认为长期来看，房地产税实行后会导致房价整体下行。但一线城市、核心资源会比较抗跌，中国太大，非欧洲小国可比，一切还取决于当地市场的供求关系。越是的房产越抗跌，背后的规律始终是“物以稀为贵，多则贱”。

我认为，中国房地产最大的利空不是房地产税，而是房地产作为一个资产类别定价过高。房地产税最多是一个可能引发中国房价下跌的导火索。房地产税的征收是有其合理性的，当一个国家的主要财富集中在一个行业时，国家从这个行业分杯羹(比如加大征税)是合理行为。

《红周刊》：按照部署，房地产税最晚可能在2023年落地，那现在是享受5年红利期并上车的好机会吗?

罗伟冬(赛亚资本董事长)：中国的房价问题，归根到底还是中心城市的中心地段房子严重供不应求造成的。而中国的城镇化远远没有完成，房子供不应求仍然是长期的问题。就以深圳(楼盘)为例，每年新增婴儿20多万，而每年新增的可售房子只有两三万套，我认为只要是自住的，能上车就尽快上车。

陈龙(美港资本创始人)：未来几年，房地产税会不会引爆房价下跌以及如何下跌，我不好判断。但中国房价整体已经在顶部平台这是显而易见的。未来长期一定是一个回报率低于平均水平的资产类别，但房地产领域的专业投资者也能够找到较高回报率的局部投资机会，比如顶级城市的顶级住所(富豪追逐)，比如从工业城市向服务业城市成功转型的城市核心写字楼市场(服务业企业大量迁入)等。

从投资的角度，我认为难度比较大，不管是投资性房产，还是房地产公司股票，上车后不涨的可能都存在。但若能选择到我上述局部投资机会，还是有赚钱机会的。