上海新房价格回暖 银行再现房贷资产热衷情结

上海房价今年以来有所回温，交易也渐热，银行信贷员们“春江水暖鸭先知”。

从银行端来看，今年着力布局房贷，是抵御资产荒的一剂良药，也是在对公信贷谨慎、消费信贷收紧之后的优选，有银行行长直呼，今年最为看重房贷资产。

二手房重获青睐

国家统计局3月15日发布2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，结果显示上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比涨1.5%;二手住宅销售价格环比下跌0.1%，同比下滑2.5%。新房价格今年1月和2月都在微涨。

2018年在“房住不炒”的调控下，上海楼市略为低迷，成交量下滑。

根据多位银行信贷员的说法，去年业务量明显减少，其中新房和二手房情况分化：新房，尤其是地段较好的楼盘，由于政府限价一房难求，特别是上海前滩地带的楼盘，出现了凌晨排队购房的情况，而二手房少人问津，原先与新房倒挂的二手房房价最终也不得不调低，以获得购房者青睐。

“但今年开春以来情况很不一样，新房一如既往地红火，二手房也热起来了，明显感到房贷单子多了。”一位国有大行上海分行客户经理对记者表示。

记者采访过的多位信贷经理认可这一说法，并表示可能已经超出了季节性因素带来的效应。从过往经验来看，一季度是银行集中进行放贷投放的时间。

从银行的角度看，房贷放款速度也有所加快，上述大行客户经理表示，以往需要等两个月放款，现在时间更短一些。

银行为何降价揽客

同为一线城市，深圳(楼盘)房贷利率在3月两次下调，大行最低提供基准利率上浮5%的利率。但多位银行房贷业务人员表示，这种调控幅度不适用于上海，原因在于上海房贷利率水平已经是全国最低。

目前上海维持着首套房房贷利率最低9.5折的折扣水平，没有上浮反而打折，这在全国非常罕见。但是稳中也有下调。融360大数据研究院监测数据显示，2019年2月上海首套房贷款平均利率为5.06%，较上期下降3BP，环比下降0.59%;二套房贷款平均利率为5.56%，下降1BP，环比下降0.18%。

融360在上海地区监测的30家银行分(支)行中，首套房方面，有1家停贷，首套房贷款最低利率折扣依然为9.5折，目前共10家可以申请9.5折优惠，7家执行基准利率，9家执行基准上浮10%，1家执行基准上浮15%，另有2家执行基准上浮20%。二套房方面，平均利率为5.56%，普遍执行基准上浮10%-20%。

房贷利率较低其实反映的是在上海市场上银行们拼杀激烈。一位全国股份制银行零售业务部副总经理对记者表示，原因主要在于上海信贷市场竞争充分，既有中资银行，也不乏外资银行。在资金充裕、拼杀强劲的情况下，“抬价”只能意味着丧失市场。更何况房贷属于优质资产，不良率一直是各项贷款最低的。

而在今年央行两次降准之后，市场流动性增强，银行坐拥低成本资金，在资产荒的大背景下，多家银行人士表示，近期更加注重布局房贷市场。

一位股份制银行上海分行行长表示：“对公业务方面，开拓新资产比较有难度，找到拥有合格抵押物的企业并没有比去年更容易，且逾期违约现象比较多，个人信贷方面，消费贷很多是通过助贷做的，今年监管比较严格，因此也出现了下滑。所以今年年初，我们把精力放在开拓房贷市场上，压低价格揽客。”

此前曾报道，3月初，上海对“联合贷”释放监管信号，不得新增违规合作项目，逐步压缩存量业务规模。上海银保监局党委书记韩沂在两会期间接受媒体采访时表示，目前对于联合放贷有明确的要求，银行不得将风控管理交给互联网机构，即互联网机构可以协助银行放贷，比如帮助获客，提供技术以及管理、回收贷款等。但银行不能直接将资金交给互联网机构，由互联网公司直接放贷，这是原则问题。

“房贷我们今年一直在发力，毕竟按揭贷款涉及民生，我们在额度上对按揭贷款优先保证。”一位国有大行上海某支行行长对记者表示。

一位沪上银行人士也表示，90天逾期款项纳入不良之后，去年上海银行业不良率有所抬头，从2017年末的0.57%上升到了0.78%，资产质量下迁压力加大，因此更加注重房贷是顺势而为。

上海楼市或现新需求

今年上海房贷还有一个契机，即三年前外地人在上海购房的连续缴纳社保要求从2年变成了5年，阻挡了很多购房者的买房征程。但是今年上半年，三年前刚满2年社保的人群达到5年标准，届时楼市可能出现新动向。

“都在说这部分人快要解除限购的情况，可能以后单子会稍微多一些。”一位信贷经理对记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，三年前测算出来上海有30万人会受到外地人购房资格新政的影响，今年很可能这部分需求会逐步释放，从而带来二手房市场的回暖。但今年股市在两会期间突破3000点，不排除这部分资金流入股市，获得购房资格的外地人刚需没有充分释放的情况。

对于信托机构正追捧的房地产项目，沪上银行们还是较为谨慎。

“去年中央提出‘六个稳定’，其中提到要稳金融，无论是开发贷还是房地产市场，也要稳定健康发展，我们都是围绕这个目标来做的。”上述国有大行支行行长表示。