房企竞争格局大洗牌 招商蛇口三年提速见效冲击2000亿

2019年03月20日 11:42来源:转载行业动态责任编辑:xasongping

“未来决定房企年度业绩的,无论是销售还是租金收入,可能就是几个超级大项目。”3月19日,深圳一央企地产商人士指出。

作为传统的“招保万金”龙头房企之一,招商地产(000024)的昔日荣光逝去已久,但在2019年,重整上市后的招商蛇口逆市发力,卷土重来。

携“城市和园区运营服务商”的新标签,招商蛇口已不是一家单纯的房企,在房地产的“白银时代”,高周转、高杠杆式微,低成本、全周期、懂运营的企业站上了潮头,房企竞争格局酝酿大洗牌。其中,央企背景的地产运营商如保利、中海、华润、招商均具备冲刺前十、前五乃至第一阵营的潜力,恒大、碧桂园、融创、华夏幸福(600340)、龙湖等房企面临挑战。

数据显示,招商蛇口2018年实现销售1705.84亿,同比增51.26%,行业排名从14跃居为12,并与排在前十末尾的的龙湖、华润差距不断缩小。

得益于“综合发展”模式的优势,也得益于央企、母公司招商局的资源背景和业务协同,招商蛇口低成本拿地、融资能力突出,储备了多个超级城市综合体,而这是房企下半场的核心竞争力。

这是招商蛇口“弯道超车”的底气。

逆市增长迅猛

2018年四季度楼市迎来下行,但减速大势中,不乏逆流而上者,招商蛇口便是其中一员。

去年销售增51.26%的招商蛇口,远超TOP20房企29%的平均增速,更高于万科、恒大、碧桂园等巨头。

即使在2019年1-2月的淡季,招商蛇口亦实现200.90亿元销售,同比增长5.74%,而第一梯队则表现为严重下滑。据克而瑞数据,1月万科、碧桂园、恒大合约销售金额同比分别下跌29%、33%以及32%。

华创证券认为,在市场整体偏弱环境下,招商蛇口得益于较优的一二线布局(未结转土储中一二线城市占比84%),在当前一二线市场有所回暖之下,预计今年销售仍将稳增。

销售之外,招商蛇口以“前港-中区-后城”综合发展模式(蛇口模式),实现邮轮、园区和社区三大板块业务协同。

记者获悉,配合业务迅猛发展,招商蛇口的内部组织架构也在不断调整。

2018年6月1日开始,招商蛇口将集团总部16个部门重构为9个,原56个管理职位精简为29个,且管理人员已履新。除了总部的优化精简,2月初,招商蛇口还将区域调整为核心城市带周边城市的模式,从5大区域裂变成9大区域,将体量较大的区域进行分流。

以近两年增长快速的华东地区为例,财报显示,2018年华东区域签约销售超过700亿,招商蛇口目前已从华东区域拆分出江南区域公司,包括南京(楼盘),苏州(楼盘),无锡(楼盘),常州(楼盘),扬州(楼盘)等城市。

招商蛇口人士称,这种调整,一方面为了充分授权,激活一线战区活力,另一方面还基于对管理边界的考虑。未来,公司会支持优秀的城市公司通过做好业绩、加快发展而升级为区域;反之,业绩不好、发展欠佳的区域则可能降级为城市公司。同理,城市公司也可能降级为项目部。

新核心竞争力

房地产行业始终是资金密集型行业,在白银时代,这一点变得更为重要。

招商蛇口拿的地价、融资利率均处于行业最低水平,构成公司的核心竞争力。

首先是招商蛇口的项目获取能力。依托“前港-中区-后城”(Port-Park-City,PPC)的综合发展模式,借助蛇口、太子湾的示范作用以及前海片区政企合作的经验,公司通过与政府合作,参与或主导地方产业新城项目的开发建设,获得土地和项目资源。

借此模式,2018年,招商蛇口先后获得常熟(楼盘)琴湖片区、揭阳滨海新区粤东新城等超大型综合运营项目。

报告期内,招商蛇口亦完成了对招商漳州(楼盘)的股权收购,增加了丰富的园区资源储备,坐享中国第一例经营性人工岛漳州双鱼岛项目的未来红利。

在港城联动模式下,招商蛇口已布局深圳、厦门(楼盘)、上海(楼盘)、湛江(楼盘)、天津(楼盘)等沿海城市邮轮母港及综合配套,积极拓展十余个沿海城市与长江沿岸母港项目。

目前,招商蛇口大部分土地都分布在一线及强二线城市。以粤港澳大湾区为例,截至2018年3季度末,招商蛇口在粤港澳大湾区拥有土储1563万方,占比总土储31%,并且在深圳前海地区(前海、太子湾、蛇口)拥有土储908万方,占比总土储18%。

华创证券数据显示,今年1-2月,招商蛇口共新获2地块,平均楼面地价4792元/平米,较去年楼面均价下降了33.8%,拿地成本继续下探。

融资是招商蛇口另一大优势。2018年,行业融资环境整体趋紧,招商蛇口的融资渠道却很多元,新增200亿中期票据、超短融注册额度,发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元;完成国内首单储架式长租公寓CMBS首期发行20亿元等动作不断。

报告期内,公司的综合资金成本为4.85%,行业领先。

管理层透露,2019年,公司将继续提升各项开发能力,加快存货周转,提高项目开发获利能力;计划实现新开工面积1100万平米、竣工面积1000万平米,签约销售金额2000亿元。

参考价格:参考均价8200元/㎡

楼盘地址:西咸新区沣经大道与秦汉大道交汇十字东南角500米处

楼盘电话:400-819-8005 转 710

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