房企多元化发展的思考：中国地产下半场将进入大资管时代

“在当前整个行业下行趋势相对来说较为明显的情况下，房地产企业们讨论最多的是两种声音：回归主业还是‘开枝散叶’。近来，房企中兴起了‘更名潮’，而此潮流的本质就是房企多元化布局的开展。TOP30房企70%发布了多元化战略，TOP100房企97%布局了多元化业务。所以，今天我们谈论多元化的时候，已经不是说做还是不做，而是说我们应该怎么做。”在3月27日易居克而瑞第三届地新引力创新峰会上，易居企业执行总裁张燕这样开门见山的说到。

张燕表示，目前房企们正在做的有两件事，一方面继续扩大房企主业的规模，一方面同时加紧多元化的布局。张燕公布的数据显示，到2018年底，百强房企已经占据了整个市场份额的六成，想要做到七成的数据也是非常可期的。前三十强从2014年的不足三成到了如今已经接近五成。一方面主业继续在规模扩大，放慢脚步提高质量，而且这个趋势在未来五到十年不会有根本性的变化。

另一方面，房企们在继续冲规模的同时也在观察和思考企业的多元化布局，但普遍都遇到了阻碍。其中来自政策的变化、不清晰的模式、过长的蓄力期还有多元化人才等方面是房企们多元化道路上的主要困扰。

所以在张燕看来，今天的房地产企业对多元化的布局急需进行重新的审视和思考。

根据克而瑞从过去三年里房企的投资数据中梳理得知，近三年里房企在投资方面异常活跃。截至2018年，房企多元化投资已经接近千亿，和2014年相比翻了七倍。而且房企的投资偏好那些专业性强的非地产领域，所以，房企的投资模式已经不仅仅是在房地产产业链的上下游布局，更多的是对非地产领域的延伸。

张燕说到， 2014年我们看到最多的是康养、医疗、文旅、本地生活，占到了投入的绝大部分。2018年非房地产这部分领域的投资更为分散，主要集中在应用科技、教育、新工业材料等等。我们发现房企今天捕捉的并不仅仅是领域当中的热点，而是未来中国经济整体的热点。

房企多元化发展的困扰

说到实践中的难点，张燕首先对房企多元化布局的原因做了分析。她表示，许多房企布局多元化是因为主业已经足够强大，看到了天花板。例如，前30强的房企，他们在房地产领域已经基本完成了整个生态，做多元化是顺势而为。还有一类房企，或许因为是控股公司的原因，那些公司天生就拥有“多元化的基因”，企业先天具有多元化的优势。但不论哪种类型的企业，他们在关注与房地产相关的领域的时候，都是以长租公寓为核心的。

随后张燕公布了一组房产交易的数据显示，房产交易主要是有几家公司投了链家，使得金额和数字显得要突出之外，除此之外无论是从投资的量，还是从投资金额来说，主要的关注点非常集中体现在长租领域上。

企业们对长租公寓领域蜂拥而上，但到目前为止，无法盈利或盈利不足依旧个各大房企的硬伤。除此之外，供需错配同样是长租公寓的一大痛点。张燕举例道，在上海(楼盘)市，目前4000元以下的需求巨大，但现在全市六万套的土地供应却主要集中在中高端，这是我们不得不面对的问题。

除了长租公寓，房企们在教育、产城、文旅、代建和养老等领域的投资力度都不小。而在这所有的多元化投资领域，在实践当中的痛点都可归于一点：政策的变化。

政策变化下，企业的运营策略、运营路径也必须随之改变。比如教育领域，张燕说到，一开始大家兴致勃勃进入这个领域，后来因VIE架构境外上市退出漏洞被堵死之后，基本上大家都把教育作为配套运营回归主业。此外，文旅和产城受政策的影响也是巨大的。对文旅来说，到2018年房企的文旅配套已占到了六成左右，这样的话房企对文旅运营就要提出更高的要求。

另外对于比较受重视养老来说，政策是这一领域的长期支撑。房企们对这一产业的未来发展的预期很高，预估到2020年会小爆发，2025年之后会进入真正养老事业发展期。但短期来说，很难形成好的盈利模式。另一方面，张燕还表示，除了政策的支撑，资源错配问题同样存在养老领域内。

“55岁到75岁称之为活力长者，他们对于医养需求不显著，更多的需求是在投资上面受限，所以会有这种养老产品出现。但是75岁以上的养老人群，更多的对于医养养护提出了更高要求，而市场当中要么对于这类产品供应不足，要么由于这一类群体目前的支撑能力还没有达到，所以形成了现实当中的供需错配”

2019-2020年，多元化的趋势在哪里?

在克而瑞2018年的预测中，以长租为核心的租赁，以物联网为技术载体的智能家居，城市更新、产城融合和教育等方面的发展都是被看好的，企业们将纷纷进入这些领域。张燕进一步说到，我们发现产城融合包括文旅、教育，已经变成了主业重要的一个组成部分，而租赁和以物业为入口，以物联网技术为载体的智能家居、智慧社区，这两者会有更长足的发展。

对于2019年的思考，张燕表示，物业服务痛点依然存在，但其服务生态已成。而由于场景的扩展，未来智能家居、智慧社区展现了非常大的施展空间。因为有智慧科技加持和物业的大入口，万物互联、智慧社区正在快速形成。

对于长租公寓来说，在政策的长效机制下，租赁住宅依然是被看好的。使资产证券化的进一步开放，比如三月份上交所已经提出了第一批试点的公募REITs等，这将是解决短期盈利难的有效方式。

最后张燕表示，中国地产下半场将进入大资管时代，未来十年甚至更长的一段时间，大资管将从今天这个时间点，通过运营和其他的资产管理方式在激活市场。