关于《2019年新型城镇化建设重点任务》中放松户籍限制的解读

4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，其中指出“积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户”。继续加大户籍制度改革力度，在此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，对Ⅰ型大城市全面取消落户限制，对Ⅱ型大城市放宽落户限制，对超大特大城市大幅增加落户规模。那么放松户籍制度是不是意味着调控政策的放松，房地产市场是否会出现好转?

对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：

户籍制度的放松不是调控政策的转向。2016年10月，国务院办公厅关于印发《推动1亿非户籍人口在城市落户方案的通知》，指出在“十三五”期间，城乡区域间户籍迁移壁垒加速破除，配套政策体系进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上。2018年3月，国家发改委《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，指出继续落实1亿非户籍人口在城市落户方案。这表明户籍制度的放宽只是城镇化发展的举措，本身是为了打破城乡二元结构的障碍，推动城市发展高质量城镇化，为保持经济持续健康发展提供有力支撑，并不是调控政策的放松。

放宽落户短期内刺激需求释放，但影响会被逐渐消化。放宽户籍制度一定程度上打破了限购门槛，也就意味着更多的人可以进入房地产市场，对一些住房供给本身不足的城市造成冲击。在落户政策宽松背景下，近几年部分二线城市纷纷出台了人才引进政策，短期吸引了一定购房需求。以西安(楼盘)和天津(楼盘)为例，西安在实施人才落户政策后，落户人口大增，房地产市场明显好转，房价也快速上涨;天津在2018年实施人才政策后二手房成交量激增。

落户政策带来的房价上涨预期刺激需求短期内释放，但落户政策并不必然会带来房价的上涨，需要与供给不足、信贷充裕相结合才会发挥作用。当前的调控环境下，房贷监管较为严格，一些城市的库存逐渐走高，人口进入城市也不一定造成供需紧张。落户政策刺激起来的购房热情往往不可持续，比如天津和西安在人才引进政策后，市场仍然随着调控环境的严厉而出现回落。

放松户籍制度对房地产市场长期发展带来利好。放松户籍制度是提高城镇化发展，可以吸引人才流入，为经济的持续发展注入活力，从而带来持续的购房需求增长。长期来看，城镇化水平的稳步提升，将对房地产市场的长期发展产生正向积极作用。

对基本面较好的二线城市带来利好。本次对于大城市的落户限制进一步放松，尤其是城区常住人口100万-300万的大城市全面取消落户限制，对于部分仍有社保缴纳年限的城市，其购房需求短期内可能会有所增加，比如厦门(楼盘)、长沙(楼盘)和苏州(楼盘)这些城市。而像石家庄(楼盘)、太原(楼盘)等经济基本面略差、人口吸引力不足的城市全面取消落户限制对房地产市场的影响相对较弱。

而对于I型大城市，将全面放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制，济南(楼盘)、青岛(楼盘)、杭州(楼盘)等城市将迎来利好，而西安、郑州(楼盘)等城市落户政策门槛已经很低，人口引进红利已在2018年被消耗掉一部分。

对于超大和特大城市，虽然要求加大落户规模，但对于北京(楼盘)和上海(楼盘)来说落户将依旧困难，需求难以短期内释放。而对于深圳(楼盘)、南京(楼盘)、武汉(楼盘)等城市，人口仍有流入空间，长期来看对其房地产市场产生利好。

随着房地产市场调控取得阶段性成效，房价快速上涨的势头被遏制，部分城市放宽落户限制，是推进城镇化水平的必要举措，对房地产市场的长期发展也将产生正向积极作用。但同时，在在放开户籍限制时，也应该适当增加住房建设用地供应，实行“人地挂钩”，避免供需矛盾扩大。继续做好房地产市场管控，防止借机炒作，造成短期市场波动。