四月楼市冰与火：摇号项目明显增多 弃验率居高不下

近期，西安房价似有“抬头”迹象，楼市销售活跃度也明显提升，具体表现在，部分均价在2-3万的楼盘登记率高达到80-90%，且往日登记每每折戟的楼盘也开始大翻身、迎来新气象，“千人摇”楼盘频频闪现，拿到摇号券的项目占月登记项目比例显著拔高。

“小阳春”意味浓 摇号项目明显增多

初步来看，4月登记节奏相对比较匀称，很少有较长的旱涝分割线。统计分析，4月共有36个项目、8805套房源上线，登记人数24450人。其中，摇号项目23个，占比超六成。

对比发现，3月共有36个项目9371套房源登记，摇号数刚逾半数。而4月份上线房源有所减少，但摇号项目明显增多，西安楼市“小阳春”意味至此愈发浓烈。

一方面，楼市供应或出现阶段性不足，19.7万平的周平均供应面积不抵去年同期26万平的水平，而在抢人大战升级的客观背景下，全市置业需求持续高位释放，市场整体上处在供不应求的模式下;另一方面，自媒体夸张渲染，文章中常有“某地惊现新”“面粉价过万”等具有煽动性的词句，致使房价要涨的“预言”满天飞，恐慌情绪蔓延。

高端住宅需求释放 普通家庭劲猛发力

可以看到，摇号项目基本都有热门三室户型推出，但有另外一个现象不容忽视，部分主推五室、六室、七室和跃层改善大户型产品的楼盘也一并闪入了摇号通道。

目前市场三室和小四室仍是炙手可热的香饽饽，大多数楼盘户型设计也都是在收集、分析市场需求的基础上进行的，90-120㎡这个区间是刚需的聚集地。随着高新和曲江一期的饱和，定位高端的楼盘随趋势向外拿地，而浐灞、曲江二期、西咸等地区又很难在综合配套方面匹配到“高端”的高度，从交易的层面讲，这样“不完全”的“高端产品”很难达到改善者的心理预期，再加上高端住宅本来就属于小众“奢侈品”，销售周期长，成本大，所以高端住宅往往只占少数。

但同时，高端产品需求者又是实实在在存在的，在高端住宅供应量小的客观背景下，一些口碑不赖的高端楼盘就被改善群体盯上。33000元/㎡的曲江玫瑰园推出342套230㎡、270㎡产品，登记人数直追供应量，达313个，核验通过人数也高达282个。

“单价3万3也有那么多人来抢，看来西安普通家庭发起力来也很惊人啊!”某置业者在接受采访时说。

我们注意到，高端住宅被聚焦并不是个例，保利天悦日前推出123-144㎡产品336套，均价达18000元/㎡，也成功拿到摇号入场券。绿地与湖本月推出120余套户型为169㎡的改善产品，均价达19250元/㎡，碧桂园凤凰城推出99-280㎡产品，均价达20874元/㎡，此二者均进入摇号序列。碧桂园阅江府虽平销，但170套均价破两万的产品拿下126个核验通过量的成绩，也十分不易。

高端住宅似有走俏势头，但人们应该理性看待这一现象，高端住宅市场有很多自身的规律和经验，不能说“均价3万3的房源都有这么多人扎堆购买，西安房价涨太快了”，自媒体“西安房价进入3万元时代”的说法也很不负责任。

与此同时，我们也注意到，金茂府作为高端住宅典范之一，本月推出199套146-206㎡产品，核验仅通过14人。可见，置业者们考察一个楼盘的综合度更高了，已不仅限于品牌、质量等标准。

核验环节“掉粉”现象背后

随着买房热情重新高涨，越来越多的楼盘开始摇号或“轻松”平销。我们发现，在登记量冲高的背后，出现了这样一种现象，即未核验或申请撤销家庭占登记总数的比重(下面统称弃验比)增大。据不完全统计，4月弃验比达到50%及以上的楼盘包括中华世纪城、绿地与湖、普华·熙岸、金茂府等。

据业内人士介绍，这种现象可能有四种成因：一是有的楼盘登记人数远超房源量，自知稳稳进入摇号环节，开发商在核验阶段会卡得十分仔细，淘汰比例大，或面对大面积的“对手”，有人不愿赌运气，主动弃验;二是有的开发商不愿公证摇号，就收细了核验的“筛子”;三是不排除有的楼盘为了热场，制造“我家项目很受欢迎”的泡沫，雇水军来撑场面;四是为了加大买到房子的概率，有的人选择把鸡蛋放在多个篮子里，同时登记几个项目，比较后舍弃。