粤港澳规划落地80天后：房企在那里的土储正变得越来越关键

经过了4月以来的股指连续走低，不少股票的价格已经跌近今年春节前的水平。然而，大湾区概念板块的股价却相对坚挺，截止5月7日收盘，A股粤港澳大湾区板块的指数达到1503.98，较大湾区规划落地前的2月1日高出16%。

其中，有大湾区概念的地产股表现格外亮眼，比如A股市场的粤泰股份、华发股份，港股市场的碧桂园、龙光、美的置业等均有较大幅度的股价提升。

让市场非常看好的原因，是这些公司在粤港澳的土地储备。在4月24日，中国指数研究院召开的一次线上的土地投资分享活动的会议上，中指研究院研究总监谢俊云直言不讳，目前粤港澳的土地市场整体供不应求。类似深圳、东莞这样的城市，公开市场已经很少有土地供应，但市场需求却在不断增加。

土地投资：想挣快钱很难

4月底，在粤港澳规划落地70天之后，有自媒体称，港人在大肆购买粤港澳的住宅。有人把上海房子卖了，买下十套中山的住宅。

港区全国人大代表郑耀棠昨，曾建议在湾区内发展20至30平方公里、可容纳50万至60万人居住的港式新市镇，解决香港居住问题的燃眉之急。香港特区前行政长官梁振英在接受《人民日报》采访时也透露，香港年轻一代对粤港澳地区的发展非常看好，愿意去粤港澳发展事业。

智联大数据显示，湾区当前的人才净流入率为1.39%，处于人才净流入状态。在流入人口中，83%是青壮年。而其中，广州和深圳又是人口流入最多的地方。特别是在广州放款落户条件，粤港澳地区多个城市放开对港澳居民的限购之后，市场似乎应该立刻火爆。

根据中国指数研究院的资料，在人口吸引、城市间轨道交通、产业布局的合理性、资金吸纳量等多个方面，粤港澳大湾区较其他城市群有一定的优势。

但这并不能立即带来火爆的市场交易。根据中指院一季度的数据，除了珠海和佛山，粤港澳的九个城市中，绝大部分去库存周期需要10个月以上，其中肇庆需要20个月才能全部去化库存，已经达到了国土资源部暂停供地的标准。

也是因为去库存周期长，在目前的粤港澳地区，要想实现快速开发、快速销售“挣快钱”，不是件容易的事。

土地储备含量：深圳、东莞最高

此前，克而瑞研究中心发布了TOP30房企在粤港澳大湾区的榜单。根据这一榜单，前30强房企在粤港澳大湾区的土地储备总量已经达到3.26万亿平米，总货值达到5.73万亿元，以现有货值，就是三五年不拿地，大湾区现有的土地储备也够开发了。

但这种假设建立在粤港澳地区，建设用地未来会源源不断的供应。根据谢俊云的统计，这种可能性并不大。

中指的统计显示，深圳、东莞的开发强度已经达到50%，中山、佛山的开发强度则已经超过30%，可供开发的建设用地不足，但市场对新建设用地需求却十分旺盛，这使得粤港澳湾区的公开市场土地价格居高不下。目前深圳“”的楼面价已经接近3万元一平米，以平均房价评估，已经达到了房价的55%;广州的“”的楼板价甚至已经接近4万元/平米，广深之外的其他城市公开市场的土地价格都已经不便宜。地价占平均房价的比例都已经超过了50%，其中有六个城市的“”楼板价甚至已经超过了平均房价的90%。

不仅仅土地价格偏高，开发商要通过公开市场拿地 ，还会遇到很多的硬门槛。比如会竞争自持商品住宅的比例或者是对引入产业的要求，又或者是配建保障住房或者人才住房的比例。

而在这些城市中，深圳、东莞被认为是最难拿地的城市。可以开发的用地，要么通过城市旧改、更新、拆旧建新来实现;要么，就是收购深圳、东莞地区的二手项目。

相比于深圳和东莞，广州、佛山、珠海等城市在公开市场拿地的机会要多得多;而在肇庆、惠州、江门、惠州，二手市场更多是开发商用来“捡漏”的。

中指因此作出建议认为，广州、深圳、佛山、东莞是拿地的第一梯队，惠州、中山、珠海是第二梯队，肇庆、江门是第三梯队。

这一建议，其实等于变相给房企在粤港澳的土储分了三六九等。

巧合的是，在广州、深圳、佛山、东莞拥有大量土地资源，且占整个大湾区比例高的房企，比如碧桂园、美的置业、龙光、金地等企业也因为在一、二梯队城市拥有更多的土储，而在资本市场有了相对于其他房地产上市企业更好的股价表现。

也许，在投资者眼里，得粤港澳者，才是中国房地产行业未来的执牛角者。