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2019年下半年房企拿地策略分析

发布时间: 2019-07-19 11:49:52

来源: 中指研究院

分类: 行业动态

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拿地策略

图:2019年下半年房企拿地策略分析

1.大趋势?

房企拿地节奏分化显著,精准拿地成未来大趋势。2019年以来,随着各地调控加强,房企拿地节奏整体呈现分化趋势,大型房企持续加强拿地力度,同时拿地更为谨慎;中小房企相对激进,积极纳粮备储,为跨阵营做准备。一方面,中小房企在扩张中应保持理性,积极拿地仍需以稳健的运营能力为前提,避免盲目拓储。另一方面,为避免投资失误,精准拿地日益受到房企关注,投策工具的选择显得尤为重要。全面了解优秀房企的做法可以帮助企业快速切入行业,中指数据库企业版中的房企投策产品可以全面显示房企的拿地动向,实时更新行业领军企业的拿地状况,为企业未来的拿地决策提供有利参考。

2.去哪拿?

图:2019年上半年20家代表房企城市布局情况

从拿地城市分布来看,二线及城市群周边热点三四线城市为房企目前拿地“主战场”。2019年上半年,苏州、天津、杭州、上海、武汉等一二线城市土地成交市场回温,热点城市的土地信息备受房企关注。在企业聚焦的前20个城市中16个为二线城市,其余分别为上海、北京以及三四线城市常州和佛山,这两个城市分别为长三角和珠三角热点三四线城市。

图:CREIS中指地主工具

未来在拿地区域选择上,“聚焦一二线”将成为企业的普遍选择。房企布局应适当关注一些经济比较发达、规模比较大、人口吸附力强的城市,特别是大城市周边的城市群和二线城市。中小房企在聚焦区域深耕发展的同时,需关注大本营周边二线城市和热点三四线城市,在三四线市场衰退势头未减的前提下,加速回归二线城市。中指地主从城市群、城市、板块、三个维度层层解析企业区域选择,以宏观、中观、微观三个视角寻找潜在优质地块,帮助企业精准把握城市轮动周期,快速掌握地块及其周边信息,为企业拿地提供有力支撑。

3.怎样拿?

中小房企、优质项目和资产包成为房企未来收并购主要目标。根据监测,2019年上半年全国300城土地成交均价上涨17%,地价依旧保持较高水平,在此背景下,通过收并购可帮助企业获取优质项目的同时有效降低拿地成本;同时,伴随着偿债高峰的到来,部分中小企业融资短板更为凸显,资金压力下恐会寻求品牌房企收购,预计下半年房企收并购力度将继续保持。从收并购的方向来看,中小房企、优质项目与资产包是其主要目标,如在项目方面,世茂收购泰禾、万通、明发等多家企业多个项目,获取杭州、广州在内的多个热点城市的优质资源;资产包方面,融创在收购了万达文旅后,2019年初又以33.4亿元收购了萧山区浦阳镇桃北新村的桃花源房产项目资产包,优质资产包依旧受到品牌房企青睐。

多元合作、产业联动等多种方式提升拿地效能。2019年上半年,土地市场持续走强,房企拿地难度不减。其一,在合作拿地方面,面对一二线热点核心城市“地少价高”的情况,房企可继续保持在该区域合作力度,降低资金占用率。其二,房企除了选择较常规的地产企业进行合作外,可结合自身情况,通过产业联动,提升拿地效能。部分房企布局文旅、大健康、生态农业等产业,通过产业落地,获取优质土地资源的同时,亦可积极联合金融、轨交等企业拿地,实现多元化战略,提升产品溢价。其三,在拿地方式方面,房企亦可尝试招拍挂、收并购、勾地等相结合的多种拿地方式,选择最优拿地方式组合。

4.控风险?

房企仍需加速销售回款,理性投资,审慎拿地,谨慎介入高价地和高溢价地。2019年,房企在资金方面的压力有增不减,其一,土地价格虽保持稳定,但仍处于上涨趋势,拿地成本持续加大;其二,部分房企销售目标虽然有所上调,但上调幅度不大;其三,还债高峰到来,房企面临大规模集中还债。在此压力下,房企风险依旧存在,需持续关注。企业需保持谨慎的拿地态度,一方面,严控拿地总额,在保证盈利空间的同时,结合自身布局,谨慎拿地。另一方面,严控地块单价,特别是对于一些高价地或者高溢价地应谨慎介入;对于缺乏产业支撑的三四线城市地块,需尽量回避。

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