西安“新十条”对症下药救直指楼市“三大隐疾”

6月26日下午，西安市政府出台《关于化解房地产库存，促进房地产市场健康发展的若干意见》，其从开发、产品供给与市场需求等多个方面做出了对楼市健康发展的引导与助推，这无疑是给楼市注射了一针“强心剂”，更为难能可贵的是，此次“新十条”做到了对房地产市场的充分了解而采取了对症下药，此举必会在一定程度上加速房地产库存去化，而使行业得以健康持续发展。

那么，“新十条”都针对了哪些楼市“隐疾病症”?又下了什么药呢?让我们一起来看看……

隐疾一、楼市存在结构性过剩——局部肥胖症

可能许多业内人士都发现了，当下的中国房地产已经患上了局部肥胖症(结构性过剩)，大量的库存住宅和随处可见的商业空租闲置房，已经使房地产局部肥胖的症状越来越明显，不进行局部“减肥”或会影响到整个“肌体的健康”，而我们注意到，此次“新十条”有两条是关于土地用途和整房屋型调整的。

第一，已供地未实施或部分实施的房地产项目，在不增加容积率且满足公共基础设施配套的前提下，建设单位申请土地用途在居住、商业、旅游、娱乐四类经营性用途(工业除外)。之间调整的，由规划主管部门研究出具调整后的规划条件，国土部门重新核定地价并签订土地出让变更协议以后，规划主管部门即可审批实施;第二，在不改变用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、日照影响，建筑外形并满足公建配套等规划条件的前提下，建设单位调整房屋户型，不需要重新进行规划审批，由建筑设计单位出具户型变更符合规划设计要求的书面证明材料，并经施工图审查机构审查后，即可调整。房无户型调整后，相关建筑设计图纸资料报规划主管部门备案。

“新十条”开出的这两个“方子”显然是对房地产局部肥胖症下的良药——“针对性减肥”以达到整个肌体健康均衡的目的。

隐疾二、开发商钱紧资金压力大——缺铁性贫血

库存高企、市场疲软，去化难，融资难，使得许多房企倍感资金压力巨大，长期的营养不良(缺资金)导致部分房企患上“缺铁性贫血”，而面对市场的观望和激烈的同质化竞争，以及整体经济的增速减缓，使得其从市场上获得的“血量(资金)”明显不如以前。

而针对房企的“缺铁性贫血”，我们发现，“新十条”开出了多味“良药”，1、对符合编制“环境影响评价登记表”的房地产项目由建设单位自行填报，不得要求其委托有偿服务的环评资质单位填报;2、而对于人防工程布点规划。在保障日常维护管理不影响战时使用效能的前提下，投资人可以取得人防工程的所有权并进行登记，收益归投资人;3、全面清理房地产项目建设过程中的各种不合理收费，水、电、气、暖等市政配套建设单位在经营过程中要严格执行国家规定的收费标准，严禁只收费、不服务。除依法依规设立的除外，取消棚户区改造项目在房屋征收补偿，安置楼建设等环节交纳的各类监管资金和保证金;4、简化土地，房产抵押的办事程序，抵押登记机构不得干预抵押物价值的认定，为项目融资创造条件;5、商品住房项目廉租房易地配建费可延期至办理《商品房预售许可证》前缴清，国土部门可先行办理国有土地使用权证;6、新出让土地的商品住房项目不再实物配建廉租房，统一按现行标准的百分之五十缴纳异地配建费;7、下调房地产项目土地增值税预征率;8、房地产项目可分分期缴纳土地出让金;9、延期交那城市配套费;10、因土地、规划、建设等手续进度，而影响水、气、暖、等市政配套报建的项目。由所在区县、开发区审核并出具证明函件后，各水、气、暖等市政配套单位予以受理建设申请，先收取水、气、暖等当次报建涉及总费用的百分之五十，并立即组织实施，剩余费用在配套项目完工投入前缴清。

毋庸置疑，这十位“良药”对于缓解和改善房企的“贫血”症状(缓解开发企业资金压力)无疑会有极好的功效。

隐疾三、库存高企需求不足——胃胀积食又缺少胃动力

众所周知，由于种种原因，目前房地产市场表现疲软，处于一个大的调整期。整体看来，在投机投资客态度谨慎及市场观望情绪持续的情况下，房地产的高库存亦已是一个不争的事实，尤其是一些三四线城市，也就是说：目前楼市有了较为严重的“胃胀积食而又缺少胃动力”的症状(库存高企与需求匮乏)。

而此次“新十条”给出的“药方”亦是从控食(控制土地供应量)和消食(扩大需求)两个方面入手，其控食手段主要的一点是：建立去库存与项目用地供应的联动机制。对库存消化周期超过十八个月的区县、开发区、暂停用地供给;超过十二个月低于十八个月的，适当减少用地供应。而消食则开出了多个“药方”：1、全面推进和放开住房公积金组合贷款和全国异地贷款，支持有意愿的农民工等农业转移人口在我市购房。将长期在我市生活居住和就业的农民工、个体工商户纳入住房公积金体系。对连续正常缴纳住房公积金六个月以上，符合贷款条件的，即可申请公积金购房贷款;2、加快推进农业银行“农业安家贷”个人住房信贷产品的实施，加大农民工进城购房的信贷支持;3、延长非本市户籍居民在我市购房落户的优惠政策的时限至2017年12月31日;4、简化优化二手房交易过程流程，取消无法律法规依据的证明，降低房屋交易成本，优化交易涉税环节;5、鼓励房屋征收实行货币化安置，充分利用国开行、农发行支持棚户区改造的金融政策，大力提高棚户区改造货币化安置率。

由此可见，目前房地产的去库存还是任重而道远，开发商亦应清楚地认识到，目前最主要的工作依然是加快库存的去化，而从以上“药方”来看，此举无疑会在一定程度上扩大需求增强购买力，从而加快房地产库存的去化速度。

需要提防产生“并发症”

特别重要的一点是，在对症下药治疗“隐疾”的同时，一定要密切观察，注意提防 “并发症”等微小副作用的产生，防止“贫血”治愈后，不继续理性“调养”而突现“血压高”症状(高房价)，也就是说，要提防开发商资金压力得到缓解后、市场复苏伊始可能出现的房价异常大幅上涨，从而确保房地产市场的平稳健康持续发展。

转载自  企鹅号楼市参谋长