【西安楼市动态】西安取消限购？买房时高兴不见得最终是好事

3月5日，正在召开的全国两会上，总理作政府工作报告。关于房地产，他集中强调要坚持住房的居住属性，加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

貌似西安不在房价上涨压力大的城市之列，也就是说，按照分类调控的思路，房价上涨压力不大，也就用不着使出“大棒政策”。难道，未来会有政策松动的可能?

全国两会上还传出一个让开发商松一口气，令购房者喜笑颜开的消息：房产税短期内几无可能。刹那间，全中国不知道有多少人默默在心里盘算着，看过的房子可以出手了。

一个有利于房屋买卖的递进式思维，开始左右相当一部分人的消费冲动。很不幸，西安首当其冲。

西安取消二手房限购了?

有人开始憧憬新房解禁!

昨天，一则消息在朋友圈疯传：西安取消限购了!

随即，有消息跟进，取消限购的是二手房，新房仍然限购!

然后，所有人找不到消息源，于是信息变成了“取消限购了，但没有发文，管理部门默许了”。

看完是不是脑子有点乱，消息满天飞的时代，靠谱不靠谱全凭猜了。

小编先帮大家梳理一下思路：西安市自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)，在本市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购一套住房(含新建商品住房和二手住房)。

也就是说，从今年开始，西安实施限购，无论是西安户口还是外地户口，都可以在西安城六区买房，但不管是新房还是二手房，都只能买一套。

今天重点说下二手房交易流程：

1. 购房人准备户籍及家庭成员证明材料(户口本、结婚证或其他证明材料)和个人有效身份证明;

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2. 房产交易部门或经纪机构登录二手房网上签约系统，核查并填写《西安市家庭购房申报表》(电子表格)，录入购房居民家庭成员信息;

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3. 进行购房资格核查，核查通过后，买卖双方商谈合同条款，协商一致后，填写网签合同内容，核实无误后打印网签合同，双方签字确认;

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4. 房产交易部门或经纪机构将网签合同提交备案。

从今年前两个月的具体操作来看，房管部门在窗口办理时，对购房者的购买资格审查比较严格，购房人所提供的户籍及家庭成员证明、个人有效身份证明材料，将作为房屋交易、办理权属登记的依据。

据可靠消息，从上周末(并非昨天)起，办理二手房交易的中介机构，就陆续得到了有关部门的口头通知，以后二手房不再限购，不用再提交审查手续了。

由于未见到红头文件，且是口头通知，业内普遍认为这更像是提供了一种宽松的交易环境，对于二手房交易市场，积极意义很大。

正因为如此，交易量和去化压力更大的新房市场从业者，开始憧憬新房限购政策的解禁，有业内四处打听如何网签等事宜，心情可见一斑。

二手房交易政策宽松背后

交易量小引发的城市问题

为何在限购政策执行仅仅两个月后，就对二手房交易“松绑”了呢?

据了解，相关部门对整个西安市的二手房交易状况并不满意。根据未广泛公开的数据，2016年西安市的二手房网签仅有36012套，交易均价7000元/m²。和新房同期销售约20万套，均价7311.56元/m² 相比，差距明显。尤其是价格方面，新房价格高过二手房，倒挂的现象对整个市场来说并不是一件好事。

而一个更深层次的问题是关于城市发达程度。很多房产销售人员认为西安人消费观念保守，对新生事物的接受要比一线城市慢半拍，这也导致楼市交易并不活跃。而消费通常和经济挂钩，大家挂在嘴上的西安房价低于周边省份主要城市的现象，就和经济不发达有很大关系。

还有一点经常被二手房买卖双方诟病，即税收。按照规定，二手房交易需要交营业税、个税和契税，其中营业税为全额的5.6%;个税是1%;契税则根据购房面积90 m²为参考标准，同时参考所购房屋是首套还是二套收取不同金额，最高2%，最低1%。而如果属于第三套房，则契税按全额3%征收。

理论上，依法缴税是每个公民的义务，但实际操作中，有关部门对所交易的房屋还会有一个评估价，如果评估价比实际交易价高，则按评估价作为全额以核算税款;如果评估价比实际交易价低，则按实际交易价作为全额核算税款，这也就意味着买卖各方的税款变多了。同时，卖方通常会把理应自己缴纳的部分税款和中介服务费用，转嫁给买方，这时如果金额较多，买方觉得交易不划算，就又可能不买了。

也有部分中介服务人员对税费减负政策提出建议，认为虽然营业税的减免从原来的房产证5年以上变成2年以上，刺激了交易量，但2年期仍然阻碍了相当一部分房源入市，而且之前未限购时，可以购买的属投资性的房源，受限购政策影响，最有可能进入二手市场，却因此受阻。 

一个明显的变化是，从今年1月份起，西安的二手房交易变得活跃起来，全月二手房交易达2400多套，平均价格也达到7300元/m²以上。从中介机构得到的反馈，市场交易很活跃，卖家加价的情况十分普遍。

对此，房地产专业人士认为，整个交易市场的活跃，得益于大西安的发展规划，以及近期放宽户口限制等政策的刺激，而最大的因素是西安的房价确实还有上涨的空间，在这样的情况下，政府通过宽松的限购政策进行调整，也算是一种因势利导的“救市”行为。

所有的购房者都希望房子便宜。而摇身一变成了房子的拥有者，就立即希望房价上涨。甚至，有一期的业主嫌二期卖便宜了，集体跑到售楼部抗议。

一种本位主义的逻辑背后，是对个人利益最大化的根本诉求。没有对和错之分，只是在特定的环境下，两者之间的矛盾难以调合。

新房和二手房就像这样的一对矛盾：新房希望二手房贵一些，自己的机会就多了，二手房也希望新房卖的贵一些，自己也多了机会。发现了没有，价格倒挂出现时，这种一厢情愿就变成了自相残杀。

同样，取消限购也不见得是件好事。取消限制就能买了，就能多买了，但需求增加的同时价格也会上涨。而在持有环节，越来越多的房子需要卖掉，想要卖得快只能降价促销，然后，你当初欢天喜地买的房子，如今成了你挥之不去的心病。

如果西安不取消限购，无论新房还是二手房市场，都不必悲或喜。在房子要充分发挥居住属性的今天，幸福安家才应该是最值得高兴的事。