购房者“押宝”西咸未来，三招教你评估置业价值

6年前的2011年6月14日，国务院新闻办在京召开新闻发布会，《西咸新区总体规划》正式发布。

2017年6月份，《西咸新区总体规划》发布整整6年。

6年时间里，从晋升国家级新区，到大西安新中心的定位、中国（陕西）自由贸易试验区西咸片区，再到正式交由西安管理，可以说西咸新区的发展速度正在加快，西咸新区的价值正在兑现。

西咸新区的城市价值和未来，也已经被具有置业嗅觉的购房者瞄准，置业西咸已然成为这座城市的热点。

1：为什么是西咸？

今年元月份，我曾经断言：如果说2017年西安是全国热点城市的话，那么西咸新区必将是热点中的热点。

当时，我甚至大胆的给各路地产媒体小编建议：今年你只要围绕着西咸新区写稿子，一定会收获一个不错的点击量。

站在半年后的今天来看，一切正在朝着我当时预期的方向发展。

当时，之所以敢于断言西咸新区必将成为2017年西安的热点板块，主要源于以下几点：

第一，交由西安代管后的西咸新区，必将在2017年实现“质变”。

从2002年底西咸一体化协议签订，到2017年年初正式决定西咸新区交由西安代管，这15年间制约西咸新区发展最核心的因素就是西安、咸阳两座城市行政管辖因素的限制，这种制约因素注定了西咸新区的发展成为一个“怪胎”。

2017年，这种因素实现突破、西咸新区整体交由西安管理后，之前制约西咸新区发展最核心的障碍实现突破，这意味着不管是从产业规划，还是从城市基础配套设施，以及招商引资等方面，西咸新区能够享受到西安的红利。

第二，国家、陕西省给西咸新区的定位，注定陕西、西安会举全省、全市之力重点发展西咸新区。

882平方公里的西咸新区，除了是中国第七个国家级新区外，也是经国务院批准设立的首个以创新城市发展方式为主题的国家级新区，也是被党中央、国务院列为开展构建开放型经济新体制综合试点试验地区，同时也是第二批国家新型城镇化综合试点地区，以及中国（陕西）自贸试验区的重要组成部分。西咸新区也是“大西安”新轴线、新中心、新形象的核心承载区（陕西省委常委、西安市委书记王永康语）。党中央、国务院、陕西省、西安市的重视，以及政策倾斜，注定了西咸新区的与众不同。

第三，大牌房企的聚集，是城市发展的风向标。

我一直有个观点，那就是置业跟着大牌房企走，因为这些大牌房企在选择投资项目的时候，一定是非常慎重的，他们有着专业的前期研究团队在分析城市的发展方向和区域发展潜力，他们提前获取信息的能力、他们判断一个区域的发展潜力，是值得我们这些购房者相信的。

2017年之前，恒大、华润、保利、阳光城、星河湾、绿地、中建、蓝光等全国性大牌房企已经陆续进入西咸新区，这其实就是西安城市发展的风向标。

2：置业者“押宝”西咸

2017年上半年，在西安地产市场大的环境下，再加上媒体对于西咸新区发展的舆论炒作，让西咸新区成为大西安发展中“风口上的区域”。

这时，不仅仅是西安、咸阳的置业者，包括北京、南京、郑州、合肥等城市的投资客也开始将目光瞄向了西咸新区。因为在他们看来，西咸新区在今年年初6000多元的房价，与政府给西咸新区的城市定位和这个区域的城市地位是极其不匹配的。从一定意义上讲，西咸新区是城市价值高地、房价的洼地，纷纷选择“押宝”西咸新区的未来。

实际上，在这种“押宝”的背后，还有一些购房者是在“豪赌”。

因为，总面积882平方公里的西咸新区，其面积跨度之大，注定了在西咸新区范围内发展的不平衡，必然会有些板块发展较早、较快，有些板块板块发展较慢，各板块的投资价值也必然是不相同的。

从区域规划上来讲，西咸新区由五大新城组成，分别是空港新城、秦汉新城、泾河新城、沣西新城、沣东新城，东西横贯50公里，南北扩展5-10公里。

在这882平方公里的范围内，地产开发主要集中在沣东新城三桥-世纪大道沿线、秦汉新城兰池大道沿线，以及沣西新城。

而在这三大地产开发聚集区，则由于沣东新城三桥-世纪大道板块紧挨西安主城区的位置优势、发展较早的产业优势、地铁等立体交通网络的交通优势，使得这一板块也便成为整个西咸新区地产开发最成熟的区域，宜家家居、万象城等均位于这个板块，恒大、华润、保利、阳光城等大牌地产商进驻的也是这个板块，从投资价值风险上来讲，这个板块无疑是风险最小的板块。

但对于很多外地购房者来说，他们其实是不了解这些的，在地段选择上的盲目性产生了豪赌的风险。

3：三大因素评估置业价值

正如上文所言，882平方公里范围内，不同的地段意味着不同的价值，从投资价值上来讲肯定是不能对等的。

而购房置业的“地段论”，已经是一个老生常谈的话题，所有人都已经不陌生。但如何选择一个区域内最有发展潜力和价值的地段，则经常使得购房者无从下手。

对此，涛哥给出的建议是：看政府、看政策、看产业。

看政府

记得2007年，涛哥刚在地产媒体行业入行时，曾写过一篇文章《城市坐标移动带动地产升值》，提出购房置业跟着政府走，行政中心在哪里，就选择在哪里置业。

因为，行政中心在哪里，必然意味着这里是一座城市、一个新区服务机构的聚集地，不管是从交通配套上，还是从教育、医疗、商业、公园等城市配套上，这里必将聚集一座城市、一个区域最优质的资源，从而实现人口的聚集。

这一点，在广州、西安、宝鸡等城市已经多次得到验证。

2011年初，西安行政中心从城内的西华门北迁至位于经开区的凤城八路，西安城北区域在过去几年的发展速度是有目共睹的；还有西安高新区，从高新路到科技路，再到锦业路，整个高新区的发展其实就是沿着高新区管委会的迁移。

看规划

政府从规划上的重视，意味着一个区域招商进度加快、建设速度加快。国家级高新区成就了西高新，国家级文化产业示范区成就了曲江新区，国家级生态区成就了浐灞生态区……

当地政府重视哪个区域的发展，这个区域必将从当地获得更多的招商优惠政策，政府给出一个板块的定位越高，意味着这个板块必将在整个区域内最先发展。

看产业

产业，给一个板块带来的不仅仅是固定资产投资、GDP，更重要的是给一个板块带来更多的就业机会，带来的是人口的聚集，人口的聚集又必将对居住、生活、交通等配套提出了更高的要求，从而带动城市发展，最终实现产城一体化协调发展。

一个没有产业的城市新区，将会成为一座“鬼城”、“卧城”。

所以，购房置业在区域选择上，一定要看当地的产业发展，产业越旺盛意味着更多的需求和机会，也便意味着更大的市场空间。

当我们把上述三个因素放在一起来考量西咸新区各板块的价值时，会发现这三个印务在渭河南岸27平方公里的范围内交汇，这便是位于沣东新城范围内的西咸新区丝路经济带能源金融贸易区。

从行政中心坐标上来看，今年2月份，西咸新区管委会正式由位于世纪大道上的临时办公点，搬迁到了位于西咸新区丝路经济带能源金融贸易区沣泾大道（原上林路）西侧的西咸大厦办公，从此沣泾大道沿线迎来了发展而快车道。不说别的，仅2017年上半年，通往这里就已经新开通了多条公交线路，规划中的地铁16号线也经过这里。同时，我们也看到了沣泾大道沿线开发进度的加快。

从政府规划和区域定位上来看，西咸新区丝路经济带能源金融贸易区同时也是陕西自由贸易试验区西咸片区的功能区、大西安新中心中央商务区。按照政府给出的定位，27平方公里的西咸新区能源金融贸易区将建成关中城市群的核心区、西部能源信息交流平台、丝路经济带能源及矿产资源交易中心和商贸金融经济中心。

从产业上看，西咸新区目前重点招商引进的项目基本都在西咸新区丝路经济带能源金融贸易区，并且这27平方公里范围内有着明确的主导产业定位。目前，已有海航、宝能、中建、中铁建西北总部，一带一路大宗商品交易中心、奇柯全球商品西部总部基地、大福城市综合体、于右任美术馆等一批国际国内知名企业总部、商品交易平台、服贸项目落户园区。

按照省上领导提出的将能源金融贸易区打造成“大西安现代化新中心”的要求，能源金融贸易区制定了“三年出形象”工作计划，从2016年开始，用三年时间，投资220亿元，完成城建工程、生态工程、征地拆迁三大任务，集中建成2.5平方公里城市新区,建成200万平米建筑群，完成全长15公里沣河、渭河综合治理，形成4000亩水面和6500亩生态湿地，完成陇海线以北、渭河以南共15平方公里土地的整理。形成规模、初具功能、展示形象、体现概念，产生聚焦效应。

而在这种能源金融贸易区板块率先发展、聚集效应的背后，是对住房需求的庞大市场空间，这种置业价值是毋庸置疑的。

支持解读丨阳光城集团

阳光城，与西咸共同成长

“如果说沣渭新区给西西安小镇带来的是无限美好的未来，那么西西安小镇给沣渭新区带来的则是现在的目光和人气，它就像一颗重磅炸弹颠覆了大家对这个区域的看法。”——6年半前，在一篇稿子的开头，我是这么写的。（备注：当时还不叫沣东新城，而叫做沣渭新区。）

6年多过去了，西西安小镇“阳光洒向西西安”那句脍炙人口的广告语，至今依然记忆犹新。

作为西安目前占地面积最大的楼盘，10多年前，中国房企20强的阳光城集团就以预见性的眼光进驻到如今的西咸新区核心西咸新区能源金融贸易区，也是如今的自贸区板块，圈下了数千亩土地。

10年时间，从一期西西安小镇，到二期巴塞阳光，再到三期蔷薇溪谷、四期阳光城西西里，以及前不久刚亮相的五期阳光城·上林府，从高层到洋房、再到别墅……

10年时间里，阳光城曾经在这个板块内是非常孤独的，也是煎熬的。孤独的是，除了与之紧挨的奥林匹克花园外，阳光城没有挑战者；煎熬的是，10年时间里阳光城要面对的是区域配套的不完善、交通的不便利、周边城中村的分布。

可以说，10年时间里，阳光城完全是在白纸上作画。

这10年时间里，变化的是西咸一体化、西咸新区发展的推进，变化的是区域内配套的逐步完善，变化的是周边开始聚集越来越多的开发商，但不变的是这10年时间里阳光城在这个区域内用心做产品的决心。

如今，行走在大西安新中心的沣泾大道上，沣泾大道两侧黄色、棕色的高层、洋房、别墅外立面建筑群，已经成为这里一道靓丽的风景线，小区中间的绿化透过外围墙是可以看到的，密密丛丛的绿色形成了小区里的静谧。

如果说绿地成就了西高新锦业路板块，金地、中海成就了曲江新区南湖板块的话，我们在这里说阳光城成就了西咸新区能源金融贸易区如今的居住价值，一点也不为过。我们是难以想象，没有阳光城集团当年的拓荒的话，今天的沣泾大道会是一个什么样子。对于阳光城在改变这个区域旧貌、提升人居环境、继而增强区域竞争力方面的积极影响，以及不断带动着区域居住品质的提升，这些都是谁也不可否认的。

如今，27平方公里（40500亩）的西咸新区能源金融贸易区，除去绿地公园、阳光城将近5000亩的地块、商务金融用地、区域内的城市配套公共设施用地之外，不可能再批大规模的居住用地了，去年以来这个区域的土地供应以商务金融用地为主，就说明了一切。

这从另一层面上也反映出了阳光城这将近5000亩土地中，除去已经开发的地块外，剩余土地的珍贵性、性价值所在，这也注定了剩余地块上的产品一定要对得起这里珍贵的土地。

以前不久亮相的阳光城·上林府为例，该批次别墅产品以复兴东方人居美学为己任，打造国人的居住新境，并且还原中式园林艺术和院落居住文明，以立体庭院、科学布局、10米客厅挑高等细节打造极具舒适度与美感的院落生活，阳光城试图以此引领区域乃至整个城市的居住文化变迁和升级。