西安楼市10问：2018房价会涨多少？

2018年西安楼市会怎么样?哪些区域值得投资?哪些楼盘值得重点选择?最近，大家对今年的楼市态势表现出前所未有的关心，其中也不失担忧。我们从近期的后台留言中选取具有代表性的10个问题，进行回答，给予参考：

1、沣东新城和浐灞生态区哪个更有选投价值?

答：沣东新城是2017年的区域“网红”，主要变化在于昆明池公园一期开园、“大西安新轴线”未来三年初步建成等。未来的价值依靠产业、城建来进一步夯实和拉升。应该说，2017年沣东新城的发展才正式破题。城市价值的未来成长性可期。

浐灞则不同，尤其是浐灞核心区，经过数年的发展，生态、交通价值已经被认可，目前是进入产业、商业、商务发展期，加上2019一带一路高峰论坛、2021全运会等助推，未来5年浐灞核心区的各项大配套将快速呈现。

区域发展的价值是“风口”，站在这样的风口上，只要是品牌、品质不错的楼盘都有一定的投资价值。而价值的呈现，沣东看中长期，浐灞看近期。

2、未央湖、鱼化寨两个板块的发展怎么样?

答：未央湖板块目前属于浐灞，是浐灞北部板块，发展的潜力不大，和未央大学城连为一体。未央湖的房子看产品和房龄，早期的房子，有10年以上房龄的老房子，价格合适，自住可选，投资不建议。有不少房子在目前看来是“垃圾房”一类。

鱼化寨板块在2017年划为高新管理，应该说这是较有前景的潜力板块之一。但是截至目前，尚未有完全的、清晰的发展规划公布。主要价值在于高新外溢、地铁3号线等。目前缺乏的一是规划二是更多的品牌房企进入。据此前了解的情况看，2018或有进一步的消息，可期待。

3、德文郡和唐宁府选哪一个?

答：首先这两个项目同属海亮地产，从位置来看，海亮德文郡位于长安区翰林路与建业二路十字东南角。海亮唐宁府位于雁塔区长鸣路与东月路交汇处的东南角。属于两个功能和发展前景完全不一样的板块。

德文郡以书香社区为发展方向，装修房价格在11000-12000元/㎡，在高新及长安来说，同类楼盘的毛坯价格差不多，适合在高新、城南就业的刚需刚改人士考虑;而唐宁府则适合范围更广一些的改善型置业考虑，对纯刚需来说，周边其他盘的吸引力更大些。

4、智慧新城怎么样，如何看网上差评?

答：智慧新城门口就是区自带双语幼儿园，周边有申店小学和申店中学、妇幼保健院、长安广场、华润万家。地段成熟度给项目加分不少。

至于网上有业主反映物业服务较差。这需要客观看，差在何处?何时发生的，改进了没?很多项目在网上都有不同程度的差评，基于买房这样的大事，建议大家可以实地勘察落实，眼见为实。

5、公寓房怎么样?为何价格比商品住宅贵?

答：公寓最大的优势就是不限购。目前西安的公寓价格，总体上比住宅不便宜，个别的确实价格虚高。公寓一般年限是40年，也有个别是70年。LOFT结构的功能比平层价值更大些。较为适合年轻人自住，或者投资。

对公寓的选择要谨慎。符合五项条件的可优选：一是有地铁;二是有专业管理公司运营;三是有商业、办公等补充，形成综合体;四有附加价值，如附近有学校，如纳入则更好;五是停车较为方便。

6、银行房贷标准多少?

答：根据银行人士的回应，收入证明一般房贷的2-3倍之间，目前收入证明必须是房贷月还款额的2.2倍为基准。

房贷收紧是2017年与限购等同的“限制”措施。目前贷款期限5年以上商业贷款基准利率是4.90%，受限购限贷政策的影响，各地银行对首套房贷款利率调整力度不同。全国首套房平均利率为5.38%，利率普遍上浮5%-20%。二套房贷款利率普遍上浮10%-30%。同期公积金贷款基准利率为3.25%，二套房贷款利率普遍上浮10%。

7、外地人社保不够，个税缺一个月，怎么算?

答：按照西安目前的限购要求，“非西安市户籍”在西安买房，须有连续两年的社保或纳税证明，补缴的不算。是连续两年，中间不能断缴，如果补缴，要从补缴开始算起。

西安市房管局公布的对购房资格弄虚作假的人士处罚公告中，被处罚的相当一部分是提供了虚假社保或纳税证明，被限制5年不得在西安买房，红线不能碰。但有时候，光有财商还不够，还得有情商。

8、西咸新区GDP多少?名义增长多少?

答：相关资料显示，2017年之前，在国家级新区中，西咸新区的GDP与广州南山新区占比相同，约7%。2016年西咸新区的GDP约有650亿。2017年有望超过700亿。

日前，西咸新区正式出台《西咸新区追赶超越行动计划(2018-2020)》，有两个关键词异常重要：“一特区”即大西安新特区; “两突破”即财政收入突破百亿，地区生产总值突破千亿。生产总值破千亿，意味着将占西安10%以上份额。也就是说，未来几年的西咸新区，将成为大西安新的“经济发动机”。

9、西安落户的吸引力不够高?

答：和其他城市一样，在西安落户不只是落户，而是基于我们对自己的人生、事业发展和城市提供的实现可能等结合在一起综合考量的结果。西安需要的也不只是增加人口，而是基于发展需要的各类人才和智力型劳动力。

2017年是大西安不断前进的一年，在“一带一路”、自贸试验区、西安国家中心城市定位、“大西安”规划等一系列利好叠加之下，落户是为了更好的建设城市，实现自己的价值，从而享受这个城市带给我们的红利。

随着西安户籍新政2.0版的即将推行，未来落户将越来越容易。但是，是否意味着机会越来越多?就业、创业的前景越来越好?对于机会而言，也有个时间、空间、实际的把握问题。

10、再不买真的买不起了，2018年西安房价到底能涨多少?

答：“再不买就真的买不起了”，这对于一部分人而言确实会遇到!尤其是错过了2017年，未来几年个人或家庭收入达不到购房基准的经济条件，财富增长跑不赢房价涨幅的话，未来买房的难度会增大，至少选择面将非常有限。

但好在西安还是有机会，一是8000-9000元/㎡左右的房子还未完全绝迹，在2018年还会有;二是对品质要求不能太高;三是要在视野上开阔些，在三环附近去选;四是要及时出手，不宜犹豫不决。

2017年西安住宅地价接连攀升，平均楼面价也随着走高，楼面价的上涨，未来在二级市场中将影响房价的上涨。三环内的资源将以城改、棚改或二级土地市场来补充，这势必会导致地价的进一步上涨。部分地段限高、限容积率，外加品牌房企为在竞争中占优，产品理念、服务附加值等硬性成本会增加，开发成本提高，房价也会不低。2018年新开楼盘，万元将是底线。

2018年的房价总体态势已然明朗：稳中有涨，小步慢涨。在总体涨幅上，会低于2017年，2018年西安楼市的主要任务是“控房价”，这一方面看产品，另一方面看物价局控房价的手段是硬还是软，理论上看，全年涨幅在10%以内是合理的;实际涨幅在20%以内，概率也不低。