西安首套房贷基准利率已消失 上浮10%已是普遍标准

往年第一季度一般是房贷比较宽松的时期，但是2018年开年以来，除秦农银行、昆仑银行等个别股份制银行外，其他各大银行均首套房利率上浮10%，二套房利率上浮15%。对比去年同期，西安的大部分银行还都是在执行首套基准利率。也就是说，去年买房的房贷利率是4.9%，今年就是5.39%了。

不仅是西安，今年开年以来，全国各地商业银行都已开始上浮房贷利率。

业内表示，银行当前面临着资金成本提高、息差缩窄等方面的经营压力，上调房贷利率有不得已的苦衷。但在投机性需求因监管已无法落地的情况下，房贷利率不可能无限上涨，市场无需过于紧张。

西安无一家银行执行首套基准利率

华商报记者走访及致电银行工作人员了解到，中行、工行、建行、农行等四大国有银行针对首套房贷集体执行上浮10%，二套房根据客户征信及资质，最低上浮15%。而这一变化并不是2018年才开始执行，早在2017年11月就已经执行此政策，而且房贷的申请周期短则一个月，慢则两月，甚至更久。

招商银行西安分行的工作人员告诉记者，招行紧跟四大行的政策，首套上浮10%，二套最少上浮15%。同样执行此政策的还有交行、民生银行、浦发银行等股份制银行。

此外，记者了解到，秦农银行、昆仑银行、西安银行等房贷利率上浮相对比较低。秦农银行针对首套上浮5%;西安银行首套上浮10%，二套同样上浮10%;昆仑银行首套上浮也是5%。但是在谈及具体操作时，知情人士透露，虽然这些银行的上浮比例较低，但为了避免客户在签约时对于银行“挑三拣四”，所以开发商都会与合作的贷款银行协商，实行相同的上浮比例，这个比例一般就是10%。

在陕西长建地产2017年度总结大会上，其总裁付合理表示，此前在与建行的贷款沟通中，建行的相关工作人员已明确表示，2018年，建行针对与房地产开发商的贷款额度将缩减20%—30%，无论是开发贷还是个贷。

银行“迫不得已”收紧房贷、上浮利率

一般而言，四季度多是房贷紧缩期，而一季度房贷政策会相对宽松，拿到折扣房贷利率的可能性也就越大，这也是大多数购房者的心理。而今年一反常态，已是三月份，银根好像没有丝毫放松的迹象，房贷利率也始终处于上浮状态。这样的状态什么时候会出现转机?

陕西师范大学经济学博士毕超分析，一方面金融政策要求防范房贷市场金融风险、降低居民杠杆率，另一方面地产政策提出“房子不是用来炒的”，大力发展租赁住房市场，此外，今年以来金融机构资金成本趋于上升，在上述三重因素影响下，收紧房贷、上浮利率即是银行配合政策要求的动作，也是自身防范金融风险、提升经营效益的需要。

回顾历史数据可以发现，银行信贷利率在2014年最后一次见顶，之后央行开始推行稳中偏宽的货币政策，尤其是2014-2016年多次降息(降低贷款基准利率)、降准，使得银行信贷利率快速回落，在2016年达到历史低位。这期间的6次降息，使贷款基准利率(以5年期为例)从降息前的6.55%降至4.90%，降幅达到1.65个百分点。

2017年以后，信贷利率逐季走高，但仍处于低位，所以不难发现，当前银行资产端收益率大幅下降，银行赚钱能力大幅下滑。有金融行业人士表示，银行现在基准利率的个贷甚至不及银行大部分的理财产品收益。对于购房者而言，如果能以基准利率贷款，完全可以一边还着银行的贷款，一边再在银行购买一份收益超过5%的理财产品，相当于用银行的钱还银行贷款，个人还有盈利。

利率上浮不会影响房价稳涨趋势

房贷利率上浮状态是否会一直持续，是否会影响到后续房价上涨?创典全程信息部部长刘兰兰分析，银行在严监管及规避风险背景下，个贷额度持续收紧，首套房贷利率将会持续上涨，购房成本增加对客户的影响是长期的，购房需求将会分化，资金实力强的客户在利率上浮的情况下仍将保持较高的投资热情，资金实力较低的刚性购房需求将转变为弹性需求，通过租房来代替购房，继续观望。资金面收紧的趋势预计会持续较长时间周期，2018年或将进入全面紧缩周期。由于监管的因素，投机购房需求已难以落地，一线及重点二线城市的刚需仍为主力。对于刚性需求，房贷利率不可能无限上涨，还需要控制在合理水平。

未来即使资金成本有所降低，银行房贷也很难再像以前那么宽松。毕超分析，由此导致购房成本大幅增加，购房门槛进一步提高，购房能力必然受到抑制。但就西安而言，由于户籍新政的影响，新增人口形成的巨大购买力也不可忽视，楼市的总体需求或不会有明显减少，相应的房价虽很难再像去年那样猛涨，但也很难停滞不前甚至下跌。缓慢上涨仍是大趋势。

西北大学经济管理学院金融系主任王满仓表示，银行利率上浮和国家对于房子调控政策的收紧有一定关系。西安被确定为国家中心城市，资金流量和金融体系并不具支撑，西安没有赶上近十年的加杠杆过程，相较全国来说房价偏低。与全国去杠杆的趋势不同，人口规模和信贷收紧上涨下压的对冲，房价并不会受到信贷收紧的影响，将继续保持上涨的趋势。