成都人看西安楼市：行情滞后半年，二手房价还会涨！

4月，西安本地官方媒体高调公布了喜人的迁入人口数据：截至4月16日，西安迎来了今年的第30万位落户者。远远超过了成都、长沙、南京等通过人才政策吸引落户的城市。

宽松的人才落户政策或许是对购房资格新增了一个窗口，大量的人才引进意味着对住房的需求，西安现在正经历着住宅供不应求的阶段。

而这一切的现象，都在成都发生过!

西安楼市不管是政策层面还是市场状况，似乎在经历成都走过的老路。而现在的成都楼市，又要比西安的现状严峻得多。

城市轮动，西安市场现象整体滞后成都半年

西安市成为继上海、长沙、南京、成都、武汉、杭州之后第7个实行摇号买房的城市。而成都与西安在摇号之前，都曾经历过相似的市场。

首先是政策层面的相似性及市场现象的滞后。

政策发布时间节点：

成都从2016年10月开启了楼市的第一轮部分限购，直到2017年3月才开启全面限购、限售，2017年7月发布人才落户政策。

西安从2017年4月开启部分限购、限售，2017年9月开启全面限购，2018年1月发布人才落户政策。

西安各个政策发布时间节点相较于成都晚半年时间，并且西安所有的限购、限售、限价、摇号购房等政策都与成都有一定的相似性。虽然限制了购房，但是并没有完全限死，对于购房者依然留了一些空间。

西安现状——成都半年前就已经历

① 市场住房供不应求

根据克尔瑞研究机构发布的西安房地产市场监测数据统计，截至3月25日，西安房地产市场一共有16个项目开盘，其中有11个项目开盘即售罄。

住宅销量持续上扬，也使得库存进一步下降。据克而瑞西安机构的数据，今年1-2月西安楼市整体供应量有限，且房企在年末多以消化库存为主，所以阶段成交量达供应量的2.4倍。截至2月末，西安商品住宅去化周期仅为9.7个月，为近一年最低。

②市场乱象不断

由于房源紧俏，开发商设置的购房门槛也就水涨船高：比如将首付比例提高到40%、50%，甚至要求“全款优先”。

西安个别售楼部深夜开盘，且只通知全款客户，大量按揭买房者在不知情的情况下，被告知房子已售罄。

西安个别房企变相增加附加条件，如捆绑销售车位、储藏室。

新房二手房开始出现价格差，从链家研究院发布的数据了解到，目前西安新房和二手房的差价约40%。

西安楼市的现状不管是从市场供应端的短缺还是一系列的市场乱象，仿佛都是半年前成都市场的情景再现。不得不让人拿成都楼市现状来猜想西安楼市的未来。

成都现状——西安未来?

我们从两个最近的政策节点来分析：人才落户政策、摇号选房。

去年7月成都发布人才落户政策后，至去年底，成都通过人才落户约11万人。而对房地产市场最直接的冲击就是新房供应明显不足，开盘乱象不断，直接导致二手房看房量激增，二手房价格上浮明显。但受中央监控，成都新房被限价，个别开发商开始捂盘，供需极不平衡。据链家研究院数据，截止目前，成都新房和二手房的差价已经达到88%，居全国第一。

以上数据来源于链家网

为制止新房乱象，去年12月，成都开始实行公证摇号政策。想住也一直在检测摇号命中率，今年1月，摇号选房初期，大部分楼盘摇号命中率在10%~20%。到3月-4月，中签率几乎在5%以下。同一个楼盘，时隔2月再开盘，中签率大幅降低，要买房的人越来越多。以至于出现了4万人抢400套房，2万人抢200套房……

再看现在的西安，30万新增户籍人口、刚刚开启的摇号选房、市场供需情况，与半年前的成都基本相似，可以预估的是，西安市场的走势或许跟成都现状也不会相差太远。

西安二手房价格或再迎上涨

西安目前新房和二手房差价约40%，差价在70%以上的成都、杭州、武汉、长沙均在之前也同时存在摇号政策和人才落户政策。去年7月，成都本来已经稳定的市场被突如其来的人才政策刺激，又迎来一波上涨行情，7月卖掉的二手房，到12月可以多卖好几十万。

数据来源：链家研究院

虽然西安市住房保障和房屋管理局相关负责人表示，2018年西安预计总计将推出约2697万平方米，共22.55万套房源。今年一季度计划上市288万平方米，2.5万套商品房。但根据目前统计情况来看，一季度只上市了205万平方米，还有约1/3楼盘并没有按照预期计划上市。

这也在预料之中，成都的开发商也是这样玩的。新房二手巨大的差价和大量的需求，不少开发商还是愿意冒险用“时间赌空间”。

近期西安金辉世界城开盘，28.1%的中签率，还算乐观，和成都摇号初期市场一样。

但是，据了解，目前西安的摇号政策相较成都依然存在一定漏洞，没有统一的平台，或许会存在一定的“可操作”空间，楼市乱象没有完全杜绝。

随着西安户籍人口大量持续的新增，新房供应长期不足，市场的持续发酵，恐慌性购房的心理或许还会持续加剧，被限价的新房和二手房的差价还会被进一步拉大。或许，现在卖西安的二手房不是好的选择!