滨江集团屡入股债务加重 受资金掣肘启跟投计划

2018年过去一半，杭州滨江房产集团股份有限公司(滨江集团002244.SZ)的销售金额达到405.5亿元，虽然距离实现全年1000亿目标还有差距，但基于房地产行业往往在下半年集中结算的特点，1000亿似乎不是什么难事。

貌似一切都在按照计划进行，然而，滨江集团上半年权益销售金额仅179.4亿元，尚未达到销售金额的一半，“含金量”严重不足。

2016年以来，滨江集团明显加快了拿地步伐，当年拿下12宗地块，建筑面积约160.81万平米，同比增长54.2%，2017年滨江集团又新增16宗土地储备，总建筑面积220.45万平米，同比增长37.1%。今年上半年，滨江集团又新增了12宗土地储备，大有赶超2017年的趋势。

随着土地储备的增多，滨江集团的债务也愈加沉重，截至今年3月底，其负债合计504.67亿元，相比2017年底新增了65.83亿元。在2016年底、2017年底和2018年3月底这三个时间节点上，滨江集团的负债率分别为68.24%、72.84%、75%，呈逐渐上升的趋势。

为扩宽融资渠道，滨江集团设立3种基金吸引员工入股。

屡入股项目

刚刚过去的6月，滨江集团两度大手笔拿地，共耗资41亿。6月15日，滨江集团子公司杭州滨星企业管理有限公司以27.48亿竞得萧政储出(2018)18号地块的国有土地使用权，楼面价24390.20元/平米，溢价率41.8%。仅仅一周后，滨江集团又以13.51亿元竞得湖州市太湖度假区长田漾单元TH-06-03-02地块。

这只是滨江集团近年来拿地的一个缩影，2017年9月，滨江集团联合保利房地产开发有限公司、杭州悦茂企业管理有限公司以约60亿元的价格竞得杭政储出【2017】59号地块，楼面地价高达44460元/平米，当时创造了杭州住宅用地单价最高纪录。

除此之外，滨江集团还两度入股信达地产在杭州的项目。2016年5月，信达以123.18亿元拿下杭州奥体中心一宗地块，其杭州总价的地位至今未动摇，2016年10月，信达引入了滨江集团和融创。根据彼时滨江集团发布的公告，权益比例方面，信达占50%、滨江集团占10%，融创占40%，滨江集团为项目公司提供不超过14亿元的财务资助。2016年5月，滨江集团与信达签订合作协议，共同开发南星单元B-02地块，滨江集团占股20%。该地块是信达于2016年初以34亿元的价格拿下的，折合楼面价36680元/平米。

频繁拿地和入股项目公司增加了滨江集团的债务负担。2015-2017年，滨江集团负债总额分别为312.95亿、338.12亿、438.84亿元，今年第一季度，滨江集团又增加了65.83亿元债务，负债总额达到504.67亿元。

2017年底，滨江集团尚拥有货币资金95.81亿元，到了今年3月底，大幅减少至66.27亿元，减少近30亿元。据滨江集团方面称，主要原因是报告期内支付土地款及项目投入等经营活动现金流出较大所致。

根据联合信用评级给出的评价报告，截至2017年底，滨江集团在建项目共10个，建筑面积共315.58万平米，预计总投资386.42亿元，已完成投资303.30亿元，尚需投资83.52亿元，公司面临着一定的资本支出压力。

2017年至今，滨江集团集中拿下30余宗地块，2018年将集中开工，届时在建项目的预计总投资金额将会大幅上涨，而尚需投入的资金也将增加，这或许将进一步增加滨江集团的债务负担。

今年第一季度，滨江集团经营活动现金流出134.16亿元，是去年同期的5.7倍，经营活动现金流入30.96亿元，同比降低35.66%。导致其经营活动现金流净额负值高达103.21亿元。同时，其投资活动产生的现金流量净额也为负值。为支撑运营，滨江集团第一季度筹资112.07亿元。

启动跟投计划

为拓宽融资渠道，滨江集团启动了跟投计划。

7月2日，滨江集团推出了《“千亿腾飞幸福分享计划”管理办法》，计划试行期限至2019年12月31日。根据计划，将按员工所在部门设立三个有限合伙制基金“万家公司基金”、“海岸公司基金”和“集团总部基金”。基金投入到万家公司操盘的项目和海岸公司操盘的项目，投入金额按照集团公司在项目公司对应投资中的土地款的一定比例计算，不大于10%。单个参与员工持有项目公司权益比例不超过1%。三个基金以认缴对应股本和股东借款形式投入项目，按照股权比例参与项目利润分红，股东借款部分收取利息。

适用于2018年7月1日前尚未首开且由集团操盘的项目，不包括杭州10%留用地项目;资金金额未投完项目部分，集团可使用，按7%计息。此外，该计划不适用于公司董事、监事和高级管理人员。

对此，克而瑞指出，此次滨江集团试行的激励计划，将这三个有限合伙基金投向公司操盘项目，一来能够调动员工的积极性，形成利益共同体;二来利用激励计划在目前融资环境收紧的情况下拓宽融资渠道，从而促进拿地，也能够加快推进项目的建设与开盘，缩短项目开发周期，为未来的业绩冲刺打下良好基础。

合作开发曾“踩雷”

为了不受资金掣肘并大规模开发项目，滨江集团早已开始实行合作开发的战略。在2017年新增的16宗地块中，只有三宗权益比例为100%，其余均等于或低于51%。2017年主要销售和结算的14个项目中，也只有3个权益比例为100%，虽然销售面积达到88万平米，但滨江集团实际收益的却只有33.28万平米。

正因如此，2017年滨江集团虽然实现了615亿元的销售金额，但权益销售金额仅260亿元，达不到一半。同样，今年上半年其销售金额突破400亿元，而权益销售金额却只有179.4亿元。

滨江集团的合作开发模式并非一帆风顺，4月20日，滨江集团公告称决定退出一年多以前与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目，因为该项目未能推进，同时要求安远控股归还本金总额为11.6亿元的融资款。

同时，因为安远控股未能提供令滨江集团满意的还款计划，后者将前者告上了法庭。

此事引发了深交所的问询，对于安远控股信托贷款的担保风险，滨江集团回复称，安远控股的短期流动性较为紧张，不具备短期内履行回购信托计划及偿还信托贷款的能力，不过，由于在担保措施中，滨江集团享有优先权的三座水电站收益权和深圳、昆明两处房地产，其价值保守估计约为12.43亿元，上述优先权基本可以涵盖违约的债权和利息。

针对资金以及未来发展战略等问题，记者向其董秘办公室发送了采访提纲，但截至发稿之日尚未获得回复。