深圳最严调控打击炒房：三年限售，严堵企业买房和离婚买房漏洞

7月31日，深圳房地产市场上又一个特殊日子，一份新的调控通知发布，针对住房限售、企业买房、夫妻离婚用三成首付买房、企业以租代售，要把房地产市场的投机投资的漏洞全面堵死。

相关通知曾于数天前流出市场，但因无官方正式发文最后变成难以求证的消息。如今，靴子终于落下。

这份由深圳市人民政府办公厅转发的、深圳市规划国土委、市场和质量监管委、公安局、民政局、住房建设局、金融办、深圳市税务局等多部门联合制定的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)堪称深圳楼市最严调控。

《通知》要求，加强法人单位购买住房管理：即日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续。不过在通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。

由于深圳执行非深户买房要求缴纳五年社保的严格限购政策，过去炒房者能通过成立公司，以公司名义买房规避限购。一个实际案例是，今年上半年，深圳数个豪宅盘通过摇号入市，为了加大购买成功率，不少购房者通过注册多个公司进行摇号。

显然，《通知》正在严密封堵公司买房的漏洞。

不过，有观点对此表示异议。深圳房地产评论员尹香武认为，深圳此前开盘的数个热点项目中，注册公司买房的行为较多，款项已经交了，认购合同也已签了，现在突然被停止网签，会引起不少已交款但还没有网签的人士异议。

此外，《通知》对商务公寓的销售和运营管理上也提出了更严格的要求。即日起，深圳各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售，并且企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，也就是说要求企业全部自持。

另外，商务公寓被要求对外出租单次租期原则上不超过10年，此举打击的正是市场上一些公寓通过长期的租赁使用权，行“以租代售”之实的行为。

同时，《通知》要求，商务公寓五年内限售——“自发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让”。

不过，如果在今日之前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。

接下来一项，是对购房者影响最深的一项，《通知》发布后，深圳居民家庭新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让。

也就是说，深圳要正式执行三年限售了，日后住房的流动性会被紧锁，让不动产成为真正的不动产，响应国家“房住不炒”的号召。

除此外，离婚买房的漏洞也被堵死。《通知》要求，购房人离婚2年内申请房贷，需要首付7成。不过，无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的首付三成、离婚前家庭仅有1套住房首付五成。

《通知》还提出，进一步加强新房的销售管理工作，引导房企尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展销售工作，并全程监管摇号、选房过程。

从上半年的数据来看，市场交易并不悲观。

根据网签数据，2018年上半年深圳全市一手住宅成交129万平米，环比下降16.3%，同比上升22.4%;上半年新增批售住宅面积共计119万平米，环比减少52.2%，同比增加51.8%。均价方面，2016年10月新政后，已经连续二十一个月平稳下调，2018年6月住宅均价为54093元/平米，较上月减少18元/平，较2016年10月减少了1518元/平米。

二手房方面，2018年上半年深圳二手住宅共成交33704套，面积约276.9万平米，套数和面积分别较2017年上半年增长12.7%和11.6%，均价达59688元/平米。

值得注意的是，在去杠杆、稳杠杆，以及防范房地产行业系统性风险的背景下，近日深圳市场的房贷利率有进一步收紧的迹象。

来自深圳中原按揭部的消息显示，目前深圳首套房贷利率已基本从基准利率上浮10%(5.39%)调至上浮15%(5.635%)，二套房从15%(5.635%)上浮至20%(5.88%)。

有购房需求人士寄望于房贷收紧，调控升级等手段，引导市场发展，使房价平稳下降到合理水平。

针对《通知》，深圳市房地产研究中心主任王锋表示，自2016年10月发布“深八条”政策以来，深圳市坚决落实各项调控措施。

王锋表示，今年3月，“三价合一”政策的落地，打击二手房“阴阳合同”、“偷税漏税”行为，压缩房地产投机生存空间。深圳新建商品住宅价格连续21个月下降，二手市场乱象初步得到治理。但是，房地产市场形势还不稳定，市场投机炒作仍比较明显;特别是新房市场，近期出现了企业参与炒房、个人借助离婚炒房、利用商务公寓炒房等现象，对房地产市场的健康稳定发展带来不利影响。这正是调控升级的背景。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对第一财经记者表示：“《通知》是很明显的一对一的、有针对性的政策，投机者想通过离婚买房、投资公寓、实现短炒，以后都变成不可能的事情，《通知》的效果就是补漏洞的、靶向治疗的效果。”