大数据：上半年 西安究竟有多少人买房？卖了多少？

2018年西安到底卖了多少房?1046.43万㎡!这些房子被谁买了?4.51万人买房!西安新增人口约80万，为何约4万人被“拦”后，又出现罕见的“中场休克”状态?真相在答案求解中可获得!

—— 壹 ——

8月3日，西安市统计局发布了报告，2018上半年西安房地产的态势，从中可知大概：房地产开发投资与销售总体呈“双增”态势，四大特点支撑商品房销售增长。

看一下2018年上半年的大数据(来源网签备案)：

1、从成交总量看，2018上半年，西安市商品住宅销售面积1046.43万㎡，增长3.4%，占全部商品房销售面积的83.5%。——销售量持续增长。

2、从库存量看，商品房待售面积从5月末的354.67万㎡，下降到6月末的297.42万㎡，面积减少57.25万㎡。其中，住宅待售面积减少39.19万㎡，占全部减少面积的68.5%。——去库存成效明显。

3、从成交户型看，2018年上半年，90-144㎡改善性住宅销售633.32万㎡，占全部住宅销售面积的60.5%，二季度占比较高。——“改善需求”置业增大?

4、从区域成交看，2018上半年，浐灞、曲江、西咸和经开分别销售商品房176.58万㎡、150.06万㎡、124.31万㎡和102.12万㎡，合计553.08万㎡，占西安商品房销售面积的44.1%。——你买在这了吗?

5、从购房人总量看，2018上半年有4.51万人在西安市内买房，较上年同期增加0.87万人。——购房人数明显增加。

6、从购房人来源看，2018年上半年来自市内的有3.155万人，市外的有1.355万人，市内比市外多出1.8万购房者，市内购房者占全部购房人数的62.5%。 ——怎么看外来置业?

7、从购房者年龄看，2018年上半年改善性住宅购买人群中，35-45岁的有3.51万人，占比48.7%;45岁以上的有1.33万人，占比18.4%。——中青年是改善生力军。

8、从开发资金看，2018年上半年，房企到位资金1649.71亿元，同比增长11.0%。其中，国内贷款140.38亿元，下降11.9%;自筹资金696.66万元，增长10.4%;其他资金812.67亿元，增长16.9%。——其他资金成为房企资金主力!

—— 贰 ——

西安市统计局报告中提出的几个问题，也颇为值得关注：

问题一：开发投资的增长，有土地购置费拉动房地产开发投资增速明显、改善性住宅投资增速高于其他户型投资、其他资金来源高于企业自筹资金三大特点。

这三个特点其实很值得分析：

“土地购置费拉动房地产开发投资增速明显”：说明房企在土地储备上花的钱不少，同时土地成本也在不断上涨，“面粉”价格高了，未来的“面包”价格也不会低。

“改善性住宅投资增速高于其他户型投资”：上半年为啥“改善需求”占比较大，而且二季度比例更加上升?市场上改善住宅站绝大多数，要买房也没有更多选择，只能“被改善”!

“其他资金来源高于企业自筹资金”：资金是开发企业的命，在国内贷款来源同比下降了11.9%、买房人贷款回笼资金同比增长只占3.2%的情况下，开发商只能通过定金及预收款和自筹资金来保持资金链不断!

自筹资金的渠道来源值得探究，如是投资机构资金，无论来自哪个渠道，其收益都会反映在房企的房价上：在资金归还压力不大的情况下，房价将继续涨;在归还周期短而且量大的情况下，则可能稳价以保持出货量，也不排除在一定情况下“跳水”促销!哪些盘会遇到，目前不好说。

问题二：住宅待售面积的急剧减少，再加上西安市后期储备房源不足，预示着后期销售市场供需矛盾将会进一步凸显。

说“后期供需矛盾将进一步凸显”稍嫌武断。应根据不同情况区别看待：需求量大，而供应不足，市场会紧张;需求量不大，基本稳定的话，供应量也基本稳定，那么市场也很难出现紧张;需求量下降，供应量稳定，那么市场不会紧张;如果需求量下降、供应量也上不来，那就得看了!

—— 叁 ——

上半年出现销售量较大、购房人数上升，有外来新增入户群体加入购房大军的情况，但事实上，年初引发恐慌的“新增50万人都来抢房”的情势不没有完全出现!

对于新增落户人口买房，还需理性看待。公开发布数据显示，2017年新增落户24.6万人，2018年1-8月新增落户约55万人，加起来已有约80万人。这些人都会买房吗?

从买房的角度看，这约80万人对于房子的需求，基本分为四类：

一是已长期在西安工作，有房子甚至多套，落户是为了“名正言顺”成为西安市民，不一定买房了;

二是还在学校读书的大学生，通过人才落户新政有了西安户籍，未来是不是就一定来西安就业创业、是否买房，还不一定;

三是已落户也在这工作或创业，但不一定买得起房，甚至指望公租房、人才公寓、限价房等保障性渠道解决，在住房上存在从商品房市场上分流的可能;

四是符合落户条件，但人在外地工作生活，落户就是为了买房，未来是否居住在西安还不一定。

所以说，新增落户人群对商品住房市场的影响是中长期的，不是当下和短期的。

年初市场的紧张，更多在于本地改善和冲着买房而新落户的群体短期集中所致。随着摇号的执行，冲着买房而落户的量将有所减缓。

一个非常令人诧异的是，在约有4万人被“拦”再购房登记平台上后，各售楼部突然出现了短暂的“门可罗雀”情景、登记平台上也出现了“冷场”情况，导致了罕见的“中场休克”局面。

这也从侧面为认识市场状态，提供了一个参考：西安当下的购房人没有想象的那么多，只是聚焦在限售区域而已，如果有一部分流到不限购区域呢?限售区域的供应量正常并有所增加呢?这不是没有可能，或将成为必然。

事实上，从5月份以来的态势看，加大限售区域供应量已是重点，市场上房源增量已有较大储备。下半年供求关系如继续保持在合理状态，市场应会再次迎来理性阶段。

—— 肆——

当前及未来的状况，在买房置业投资时，应坚持去伪存真，无恐慌归理性，做到“五不”：

1、不慌。“好房”时代正在来临，好房子正在批量涌现，慢慢选。

2、不盲。不提倡“是房子就去买”，在区域价差收窄、从房价已逐步看不出产品差异的情况下，要防止掉坑。避免盲目。

3、不欺。不自我欺骗、自我安慰。“恐慌”和“期待大跌”都是自欺的表现。

4、不失。不要失去选择的标准，坚持从“交通、学校、商业、医疗、产业”要素去识别区域价值，从“地段、房企、产品”原则去选楼盘。

5、不错。不要错位、错失机会。选择适合自己的能买得起的，而不是盯着看上去不错的却买不起的楼盘，看中了就及时果断下手。

当前房价基本稳定，更重要的是要关注购房成本的提高。来自克而瑞的数据，上半年主城区价格集中在10000-15000元/㎡，主力总价集中在100-220万、120-150万之间。好房子增多了，成本在上升，首付比例、利率也上浮了，购房预算也要随之提高!