李铁：中国房地产业仍有巨大潜力

在城镇化大趋势的背景下，对于当前房地产业应该怎么认识?

第一，中国房地产是否饱和?城镇化潜力还没有被完全释放，全国居民人均居住面积是40.8平方米，如果细算的话，城镇是50.9平方米，农村是33.9平方米，城镇提高了，农村依然处在低位。

第二，未来城镇人口增长对住房的需求潜力巨大。事实上，房地产业不仅没有发展到头，而且还有巨大的潜力没有发挥。

第三，消费升级对住房需求的影响。虽然城市人均住房面积增加了，但是根据国际上城镇化发展的规律，城市核心住房改造的能力在减少。在都市圈城市中心地区的核心区，二套房是改善住房的刚性需求，这一点是经过长期调查得出的结论，而不是凭空想象的。

第四，住房的投资属性仍在。现在宏观政策上是在限制房地产，但老百姓(603883,股吧)有闲钱还是不愿意放在银行和股市，还是愿意放在购买住房上。

第五，买房置地是中国长期的历史传统。在城镇化加速、城市需要更新改造的前提下，住房市场还有非常大的发展空间，房地产市场衰落的判断是不成立的，只是暂时遇到了困难。

对于房地产业的发展，我有一个空间判断就是冰火两重天，但是往往关注了火而忽视了冰。一线城市和部分二线城市房价高速上涨的原因是什么?不是房产商提高价格，而是这个城市的公共资源抬高了价格，全国14亿人的收入在提高，中产阶级约有3亿人，而这三亿人在住房上一定有合理的空间，在这些地方房价上涨也是正常的。

在过去一段时间，三四线城市房地产积压明显，这是政府和市场双向推动的，超出了平均预期。所以我们判断城乡住房供给将发生比较大的变化。

改革开放40年，大量农民回家盖房，所以城镇住房闲置问题没有农村严重，农村绝大部分都是闲置住房，因为人都在城里打工，这部分资源闲置要通过什么方式解决?

进一步判断房地产空间不平衡的问题，政府和市场双重推动放大了供需波动。一些地方放大了房地产空间结构的不平衡，导致需求不明显的地方供给严重过剩。一线城市行政区域内，因人口控制政策限制了住房供给，导致中低收入人口对高价住房过度关注。房地产供给在局部地区的过度放大，导致了消化周期增加，地方政策面临着财政和增长的巨大压力。

对于房地产政策的制定，我认为第一个是要因城施策，把决策权利交给城市。根据国际上的经验和规律，不要采取简单的行政办法来解决住房供给问题。要加快推进户籍管理制度改革，户籍管理制度改革能够带来最大的内需。

要加大都市圈房地产供给，缓解房价上涨压力。根据不同地方制定的不同政策，特别是在都市圈中小城市30公里~50公里的地方要建一些小镇来适应城市发展，这在很大程度上可以缓解空间结构问题。要加快土地制度改革，房价上涨最大的问题是土地较贵，可以加快农村集体建设用地入市建设租赁住房、鼓励农民出售宅基地等多种方式。

要促进城市和房地产发展模式转型。谈到房地产转型，还有一个思路是，房地产可以和智慧城市结合起来，如果把房地产与人工智能、信息化产业和IT产业、互联网等结合在一起，房地产就不是一个简单的概念，而是带动整体实体经济向先进的高技术、信息化发展，房地产会推动技术变革，这对于国家的意义是非常重大的。

事实上，对于企业来说，如果一个房地产企业把所有因素和智慧化结合到一起，就代表一种趋势，其估值也会增加。

从碎片化服务到系统化整合，把各种电器、智慧医疗等相关产业内容全部集中到这个空间中，甚至通过跨界组合把它们联系在一起。推进智慧城市建设，结合中国未来的房地产发展应该是最好、最有价值的转型模式。在高质量的基础上，一旦房地产有了智慧因素，实现了跨界组合，就会开辟中国经济发展新模式。