房企大佬难熬：富力2800多亿债务压顶 泛海割肉融创

每个行业都有冬天，只是这个冬天，过冬中的行业好像有点多。

互联网、科创突然就入冬;手机行业也进入寒冬;汽车产业结束狂奔，多年来第一次销售负增长;还有地产行业……

不仅中小房企面临压力，一些房企巨头同样遇到债务、融资和销售的三重压力。

今天(1月21日)一早看到消息，在全牌照金融帝国之路上狂奔的泛海，把北京(楼盘)、上海(楼盘)的优质项目出让;富力负债2800多亿元，债务压顶，回A上市遥遥无期，跌出一线梯队。

要说这些都不算新闻，这两家企业此前一路狂奔，去年以来各种财务和传闻时有披露。尽管如此，还是有些唏嘘。借此，杠杆游戏就来简单说几句。

之后，相关行业、企业的冬眠故事，我也会时不时推出。

1、在别人的狂奔中掉队了，富力背着2800多亿债务负重前行

从营收、净利、资产回报率数据看，2018年前三季度，富力的数据是很不错的。但是无法改变的是，2018年全年的销售额，没有预想中乐观。

2018年初的时候，因为2017年800多亿元良好的销售业绩，富力提出2018年的销售目标是1300亿，并第一次提及了2020年实现3000亿的目标。

当时，富力地产董事长助理陈志濠，接受媒体专访时透露，集团对今年的销售非常有信心，“今年我们内部还设定了一个1500亿到1600亿销售目标的上线。”

现实残酷。2018年全年，富力权益合约销售金额约人民币1310.6亿元，总合约销售金额共约人民币1423.4亿元。

只能说基本完成了目标，并没有达到集团内部的期待。

与此同时，一些超级地产巨头(杠杆游戏就不单独为他们吹牛，哪几家其实非常清楚)却纷纷完成年度目标，再创新高，创下诸多人类地产业奇迹。

富力2017年对万达酒店业务的收购，以及地产布局上的相对滞后，让富力承受了债务压力，却没有享受到那么多的地产红利。

一组简单得不能再简单的数据，还是很说明问题。截至2018年三季度，富力债务超过2800亿元，比2017年末增加500来亿。其中有息债务接近1600亿元。

而2018全年下来，债务肯定是超过3000亿元的。

2018年三季度时，富力账上的现金只有约200亿元，一年内将到期的债务大抵也是如此。

此前杠杆游戏也写过，富力等企业一度发债受困，资金链压力极大。

随着大环境的改善，富力疯狂发债，实际也就是借新还旧。此前的文章里我举例过，不少融资的成本，都是有提高。

这让企业背负更多的长期压力。

2、谋求全牌照金融帝国，如今泛海降杠杆，出让北京上海项目

1月21日一早，融创中国发布公告，集团全资附属公司，融创房地产与武汉(楼盘)中央商务区签订收购协议，以125.53亿元人民币收购其持有的上海泛海建设公司100%股权。

公告指出，被收购公司拥有北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目的100%权益。

是的，没有看错，融创又在买买买了。而且拿下的是北京、上海的优质地块。

正如融创所言，可以进一步巩固其在北京、上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。这话说起来虚，实际一点不假。

今天杠杆游戏主要不是写融创，就不多说。而是要说泛海。

过去一些年，《新财富》做过很多资本族系的研究和报道。其中也包括泛海。我很感谢这本杂志，通过它了解到很多民营金融帝国的成长内幕。

比如泛海，其掌门人卢志强，和王健林一样，都是公务员出身。后来都通过地产发家，只是相对于万达的成长史，泛海的第一桶金好像没有谁说的清楚。

但是卢总的地产、金融帝国开始了“泛海”，并泛出了一片大海。

大海却不总是风平浪静。相对于很多房企主要是地产主业，泛海有所不同，多年来在构建全牌照金融帝国。

而金融和地产的不同则在于，纯粹地产企业的债务，根本上是土地抵押派生。基本上只有一次杠杆。

金融企业的债务，本身就是借钱生钱。如果这家金融帝国，还有地产业务，那么就会是土地抵押融资，在此基础上，再加杠杆，基本是二次杠杆。

那么，金融+地产巨头的债务风险，就可能随着大背景的变化，而更加显著。泛海大概就是这样，一方面金融去杠杆，一方面遭遇地产特别是，商办写字楼的开发和持有压力。

新京报此前对泛海的武汉CBD项目进行了非常详细的报道。

恰好，杠杆游戏以前也在武汉念书和工作，对此项目也有过近距离接触。

说泛海为武汉CBD项目担保了两三百亿，这确实如此。恢弘的武汉王家墩CBD，多栋地标写字楼，泛海为此已经投资多年，从一级开发到基建、策划、开发、招商、运营，什么都要钱啊。

但是，商业、办公楼的开发和运营和卖住宅完全是两个概念。

就像富力巨资拿下大量万达的五星级酒店，这是何等气魄，因为需要慢慢经营才能有回报。

商业和写字楼也一样。泛海当然深知这一点，所以这么多年来，泛海一直非常重视周边的居住小区建设。

你懂的。快钱赚了，商业、办公投入也在加大。

而那边厢，金融去杠杆进行中。资产负债率长期85%左右的泛海，双线作战，资金上也就有了压力。

于是有了卖京沪项目给融创的事情。

钱总是需要的，钱有时候还是非常紧张的。小老板和大老板，在这个问题上，其实是一样的。

3、缺钱的时候，大公司比小公司还难

对于富力来说，最便宜的融资方式回A股却遥遥无期。不久前，富力的IPO之路再次中止。

房地产企业，想要在内地上市，目前来说，难度还是比较大。万达商业从香港退市后，处置了大量房地产有关的资产，核心的公司也更名万达商管。但是上市静候排名依旧没有进展。

富力的境遇，和万达是相似的。

相对而言，万达过去2年努力断臂求生，降杠杆;富力却走上的是加杠杆之路。加杠杆没有错，但加到酒店业务短期内至少是压力。富力的酒店业务多年来就没有贡献过利润，如今体量更大，担子也更重。

很大程度上说，杠杆游戏认为，房地产是快钱，自持商业、办公、酒店物业却是慢钱。一个房地产企业，很多时候还是更适合、更擅长赚快钱。

只可惜在赚快钱的路上，碧桂园、恒大、万科、融创冲得更猛、更快。于是，富力掉队了。

而地产+金融两条腿走路的泛海，在全社会加杠杆的周期中，杠杆叠加可以让自己冲得更快、更猛。

但相对而言，泛海在地产上，特别在住宅地产方面，和房企巨头比并不算很有优势。泛海在金融领域的战绩更加喜人。

问题是，有加杠杆的周期，也就有去杠杆、稳杠杆的周期。对于靠期限错配发展的金融玩家来说，遇到去杠杆、稳杠杆，有些资金就不再给你继续玩下去的机会。

钱总是要还的，窟窿总是得补上。双线作战，两头都有压力。这个时候，大公司可能比小公司还难受。

除了卖没有选择，万达如此，泛海也是如此。