多因素致3月份楼市呈现“小阳春”

国家统计局最新发布3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计数据显示，有65个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅均微升。

“3月份，各地继续坚持因城施策、一城一策，保持政策的连续性，房地产市场总体平稳。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读说。

据初步测算，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月降低0.1个百分点;二手住宅销售价格环比上涨1.2%，上月为下降0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

相比2月份57个城市新建商品住宅销售价格环比上涨，3月份涨价城市明显增多。易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《金融时报》记者，1至3月份数据都说明，房价若是下跌，多半和淡季营销有关。随着市场行情向好和交易上升，房价依然有反弹可能。他判断，房价上涨城市数量的增加可能会影响二季度购房者的市场预期。

值得注意的是，3月份西安、兰州、西宁、银川4个西部省会(首府)二手住宅销售价格环比涨幅均不低于1%。对此，严跃进称，这些城市属于慢热型，过去房价涨幅较小，如今基本上保持上涨态势。又由于近期市场预期调整，二手住宅销售价格上涨幅度相对来说会比较大。而且这些城市潜在需求很强，现在释放出来的多是刚需，价格反而容易比较坚挺。

同比方面，刘建伟指出，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点;二手住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

从同比看，一二三线城市均保持了正增长。“70个城市的房价均超过了去年同期水平。”严跃进认为，同比涨幅继续扩大与过去几个月环比涨幅数据相对偏高有关。尤其是部分城市高价楼盘密集入市，也容易带来价格同比涨幅的反弹。

据克而瑞研究中心分析，3月份部分一二线城市房地产市场呈现“小阳春”行情，供应增加且成交增长，土地市场争夺白热化之后价格重回高位，多轮竞拍后溢价率大幅抬升。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹在接受《金融时报》记者采访时表示，3月份“小阳春”与年初信贷额度宽松、审批放款速度加快、购房者入市意愿增强有关。同时，今年前两个月房地产市场整体成交不如去年同期，3月份也存在一定的补涨效应。

“展望下一阶段，预计房地产市场在运行惯性的作用下，仍会继续回暖，但过热的可能性不大。”中国民生银行研究院宏观分析师王静文对《金融时报》记者说，首先，央行对相关货币政策工具的使用会非常谨慎，避免导致房地产市场过热;其次，居民部门的杠杆率上升空间不大，加杠杆的空间正在缩窄;再次，房地产调控的基调不会改变，防范房地产市场风险仍在官方视野之内;最后，房地产市场的供求力量正在变化，施工面积增速正在逐渐上升，供求关系仍对购房者有利。

另外，国家发展改革委日前公布《2019年新型城镇化建设重点任务》(以下简称《任务》)，对不同城市提出全面取消落户限制或全面放开放宽落户条件等要求，或使全国房地产市场出现分化。严跃进预计，后续二三线城市因为落户政策所形成的购房需求会明显增加。尤其是结合近期的“小阳春”等楼市态势，预计后续市场情绪会不断转好，进而形成更多的购房需求。

“大体上说，当前房地产市场具有较好的发展态势，对于二线省会城市来说，预计二季度市场交易会有更为明显的反弹。”在严跃进看来，二线城市受《任务》影响最大，一是落户政策的放开带来人口导入加快，二是二线城市形成了一个都市圈。这有可能对二线城市的楼市交易和价格起到推高作用。

夏丹强调，新型城镇化的关键在于人的城镇化，今年的建设重点任务是加大户籍改革力度，并明确提出了I、II型大城市放宽或取消落户限制的要求。这意味着在一定程度上放松或打破了这些城市的限购门槛，对于二线及部分三线城市的成交有提振促进作用，房价有上行的潜在动力。一线城市“四限”持续时间较久且总体仍然偏紧，但在政策环境缓和之下，楼市成交活跃度也可能有所提升，房价有一定的补涨空间。

“当然还要看到，房地产市场的分化非常严重，一些人口净流出的三四线及以下城市房地产价格或将出现回落，但人口净流入的一二线城市，预计市场仍会回暖，房价仍将坚挺。”王静文说。