拿地中考成绩单出炉 四大策略助力下半场

2019年上半年的土地市场如火如荼，房企在土地市场上变现也大相径庭，有的高歌猛进，有的谨小慎微，头部房企加快拿地节奏，但态度更偏谨慎;中小规模房企相对激进，加速奔跑，纳粮备储。2019年，多数房企提出“聚焦一二线”布局战略，随着土地供应增多，一二线城市及都市圈周边热点三四线城市成为房企未来布局重地。预计下半年，随着融资环境趋紧及热点城市调控加剧，企业未来将放缓拿地节奏，保持谨慎拿地态度。

节奏：灵活调整

房企踩准城市周期变动节点，灵活调整拿地节奏。从拿地金额与销售额比值来看，房企结合市场情况灵活调整拿地策略，在市场繁荣期，企业的资金较为充裕，房企精准把握城市轮动周期，审慎吸纳优质土地储备，表现较为积极;在调控影响下的衰退期,房企拿地更为审慎。

图：2018年至2019年上半年不同销售规模[1]房企拿地金额与销售额比值情况

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

不同销售规模房企拿地金额占销售额比重均有所上升，其中500-1000亿元企业上涨最为明显。3月份，受核心城市优质地块批量入市以及企业融资环境改善等因素影响，土拍市场热度提升，房企拿地积极性提高，各规模房企拿地金额占销售额比重均有不同程度上升，其中销售规模在500-1000亿元之间房企上涨最为明显，2019年一季度，拿地金额占销售额比重为52.5%，较2018年上升21.6个百分点，之后随着各地加强调控，房企拿地更为谨慎，但整体热度仍比较高。销售规模超千亿房企为保证之后的规模化增长，在保持谨慎拿地的基础上，加快补仓节奏，拿地热情逐渐回温，2019年二季度，1000-3000亿房企拿地金额占销售额比重为38.3%。

图：2019年上半年销售规模前十房企拿地金额与销售额比值情况

数据来源：CREIS中指数据，中指地主

企业分化加剧，各企业之间开启差异化发展策略。随着土地市场回温，房企抢地的消息不断传出，房企分化继续加大，企业采用不同的拿地策略。超千亿企房企加快拓储节奏，多数企业拿地热情回温，其中作为龙头房企的碧桂园一改去年的“降速”风格，快速吸收土储，2019年上半年拿地金额占销售额比重为25.3%，其中二季度该比值达42.8%。对比来看，中小房企受规模与资金的影响拿地节奏分化明显，部分企业拿地比较保守，在原有土地储备不足的背景下，可能会导致未来供应不足;部分企业为跨越阵营疯狂拿地，但在市场整体融资环境偏紧的背景下，中小企业资金渠道少且成本高，激进拿地可能会导致现金流承压。