年底项目加速取证浐灞近600亩土地成交 航天城长安路地块达最高限价流拍

市场概况

年底项目加速取证浐灞近600亩土地成交 航天城长安路地块达最高限价流拍

2017年12月，西安市的“四限”政策正在继续严厉执行中，物价局继续公示商品房销售价格(第十批-第十二批)，年底各地产商冲刺业绩，多个新项目加速取证，如中海·太华府、红星·紫御半山、绿地新里公馆、融创南长安街壹号等。2016年12月成交东二环项目西安融创壹号院于本月盛大启幕，先后两次获证，共计4栋高层和1栋小高获证，物价局高层备案价格为1.7-1.8万元/㎡。

12月，西安市土地供应量飙升至年内最高，合计供应土地41宗，与年底的市场新增和销售动态遥相呼应。住宅用地集中供应17宗，主要位于港务区、浐灞世园、曲江新植物园、会展中心、高新软件新城和长安常宁新城，其中曲江会展地块、曲江新植物园东侧地块、港务区6宗住宅用地(616亩)，预计将于2018年1月成交。

12月，西安土地市场竞价依旧激烈，浐灞、航天城和临潼为重点板块。浐灞4宗土地(9个地块，共571亩)于21日成交，3宗住宅用地花落金玖置业、泽合地产和中建地产，位于世园周边、浐河流域，容积率均在2.0左右，楼面价达2600元/㎡以上，亩单价在430-480万元/亩，1宗商服用地位于南三环以南，被西安绿森林体育文化摘得。

此外，金地落户长安常宁新城、康桥地产入驻航天城板块，融创继2016年后再次摘得临潼旅游度假区板块的融创桃源府项目用地，土地面积52亩，亩单价267万元/亩。

本月，由浐灞低密住宅用地高于2600的楼面价带动，全市土地平均楼面价达2495元/㎡，环比上涨100.81%，同比上涨20.90%。

一、 供应情况

供应暴涨浐灞热度最高

12月，在房屋价格趋于透明，年底各房企冲刺业绩的情况下，多个品牌房企核心地段带装修盘止涨回调，市场去化依然火热。

在通过近三个月的土地市场调整，土地供应市场跳出低迷时期，12月土地供应达全年最高值。12月全市合计供应土地41宗，环比上月增加160.5%，供应土地面积243.15万㎡，供应土地建面453.5万㎡。

12月，西安住宅、商服和商住用地分别供应17宗、5宗和1宗。浐灞领衔宅地供应，合计供应住宅用地16宗，供应地块位于浐河西路、世博大道和灞河西路附近，其中5宗已于12月21日、22日成交，其余将于2018年1月成交。在本月推地各区域中，本次浐灞生态区推地面积最大，价格封顶最高。同时，商服用地较上月增加4宗，表明未来区域内配套越来越完善。居住用地3宗，容积率均在2.0以下，洋房等多层住宅逐渐成为浐灞生态区物业核心。势必会拉高浐灞整体房价上涨。

二、成交情况

成交宗数与上月持平 面积环比上涨102%

2017年的最后一个月，土地成交市场延续了第四季度的冷却态势;在本月供应暴涨的情况下，成交量依旧与上月持平。相比第三季度月度20宗的成交量下滑幅度接近一半。

12月，全市合计成交土地12宗，成交土地面积77.4万㎡，环比上涨101.7%，成交土地建面153万㎡。其中住宅用地成交8宗，浐灞、临潼和城南航天城为主力成交区域。其中浐灞供应的9宗地分别被四家企业摘得，其中，陕西金玖置地竞得97.9亩住宅用地和32.2亩商业用地;西安绿森林体育公司竞得商服用地56.0亩;西安中建恒孚置业竞得144.5亩住宅用地和29.4亩商业用地;西安泽合房产竞得186.4亩住宅用地和24.8亩商业用地。

临潼成交2宗住宅用地和1宗商服用地;西安荣盛健康旅游发展有限公司摘得临潼主城区176.3亩住宅用地和111.4亩商服用地;融创中国摘得临潼旅游度假区52.4亩低密住宅用地。

世园板块土地楼面价2500-3500元/㎡(410万元/亩左右)

12月，全市土地成交楼面价整体有所上涨。泽合、金玖和中建浐灞世园片区住宅成交楼面价分别达3515元/㎡(479万元/亩)、2587元/㎡(460万元/亩)和3053元/㎡(356万元/亩)。康桥地产航天城住宅用地和深圳碧园物流楼面价分别为2308元/㎡和2319元/㎡。金地置业拍得常宁新城住宅用地，成交楼面价3031元/㎡(亩单价404万元/亩)。

商服用地价格差异较大，太元路中国石化的加油加气站成交土地面积仅有4072㎡(6.1亩)，因其后期特殊的商业用途，土地实际成交楼面价为27950元/㎡(亩单价484万元/亩)。西安荣盛临潼主城区成交的商服用地成交楼面价为1066元/㎡(亩单价85万元/亩)。

最终全市土地平均楼面价为2495元/㎡，环比上涨100.8%。

流拍、流挂5宗

12月，全市出让的17宗经营性用地成交12宗，流拍、流挂5宗。在本月流拍的地中，其中航天城地籍编号HT01-8-18宗地被高价熔断流拍。现场参与该宗地的竞拍单位共4家，分别为苏宁置业、陕西柏丽置业、西安耀葳置业、西安荣骏商业;现场共叫价83轮达到163300万元，超过最高限价162600万元，从而流拍;航天城神舟三路和常宁新区两宗土地流拍。

10宗拍卖成交 2宗挂牌成交

12月，全市成交12宗土地中，除临潼主城区2宗土地为挂牌出让外，其余10宗均为拍卖出让，包括浐灞和长安的住宅地块。未来拍卖方式将成为西安土地出让的主流方式。

住宅用地成交8宗 面积占比84%

12月，西安市共成交住宅用地8宗，其中浐灞、航天城、临潼和常宁新城分别成交3宗、2宗、2宗和1宗。成交住宅用地面积为64.9万㎡，占比全市84%，住宅建筑面积为137.0万㎡。全市住宅用地平均成交楼面价为2573元/㎡，其中浐灞世园片区楼面价高于3014元/㎡;康桥地产航天城地块楼面价为2308元/㎡。金地常宁新城住宅用地，成交楼面价3031元/㎡;融创临潼地块成交楼面价2669元/㎡。

三、土地市场后市预判

土地供给端调控 2018年商品住宅供货量充足

今年各地进入土地端供给调控，在加大“多住体供应”，盘活存量市场的同时，招拍挂制度执行的限制条件增多，土地供应向租赁型住房倾斜。品牌房企拿地动作依旧猛烈，行业收并购仍在继续。西安市12月新进入的企业包括：康桥地产、龙湖地产进入高新板块、远洋地产开发土门长安漫古小镇项目、中南置地1000亿元参与西安皇城复兴计划。

截至12月底，西安共成交土地210宗，成交土地面积833.83万㎡，其中住宅类用地成交132宗，成交总建面1841万㎡，与2017年商品住宅成交量基本一致。未来四年西安市尚有年均1.12万亩(约750万㎡)的住宅用地供应量，综合当前已成交待推土地量和商品房待售存量，2018年西安市房地产市场的供货量涨幅预计在50%以上。

在城市化的推动作用下，大西安正式步入追赶超越的上升通道，产业、人口、城建、招商等各项规划进入稳步落实阶段，未来将激发更多的市场居住潜力，行业发展还将上一新台阶。大西安三条轴线经过的沣东、浐灞、港务区以及周边的都市区——高陵、临潼、西咸另外四大新城将迎来新一轮的地产价值兑现。