楼市聚焦：避免五大投诉点 买房谨记这些“铁律”

买房是大事。选中了之后，伴随而来的是惊喜还是惊吓，主观上考验自己的选择眼光，客观上取决于房企的产品打造力和诚信度。根据最近两年商品房投诉热点，今天，重点来谈谈2018年买房、买好房应注意哪些事项。

房产投诉量有增无减

根据西安市消费者协会公布的数据看，在2016-2017年两个年度内，关于房地产方面的问题投诉总量，呈现有增无减势头，连续两年跻身年度消费者十大投诉热点。

2016年，西安市消协共受理消费者投诉1290件，接受消费者来电咨询2000余人次。在当年消费者投诉十大热点中，“房地产投诉”位居第四。2017年，西安市消协共受理消费者投诉 1540件(不含共享酷奇单车)，解决接受来人来电咨询3000余人次。在当年消费者投诉十大热点中，“商品房投诉”量位居第三位。

从陕西工商百事通指挥中心反映的情况看，2017年受理房屋投诉咨询3727件，投诉682件，共计4409件，与2016年同期相比增加了9.6%。

根据上述机构提供的投诉内容看，主要有以下五个方面：

1、预购房屋消费者不愿意继续购买时，开发商不按照协议注明的方式退还订金、购房服务费、诚意金、认筹金等相关费用;

2、缴纳订金后，开发商要求加价、提高首付比例，要求消费者更换购买的房型，并拖延签订购房合同;

3、消费者因贷款手续未通过审批、属于限购政策规定范围等原因，无法继续购买时，商家拖延不退款;

4、开发商不按照合同约定的时间交房，房屋验收时存在质量问题。

5、购买的房屋，小区环境、配套设施、房屋面积等与宣传不符，违反《广告法》中有关“不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育等做误导宣传”的规定。

从两年的投诉数据对比中，一个值得注意的现象是商品房投诉数量增多!两年共性的投诉点有三：宣传与实际不符;“五证”不全违规销售，不能如期交房且为规避违约金强制交房、口头答应退款但是难以落实。

如何避开“陷阱”和解决问题?

出现上述投诉问题，且有逐年增多趋势，显示房地产市场的规范和健康还有很长的路。从出现的问题看，虽有不少属于新情况，但根由在从业人员的素质、房企的诚信度、监管部门的监督力度。

无推广不卖房，无信息不买房。这是一个事物的两个面，核

楼盘不做推广，房源信息仅停留在申报材料上、电脑里、售楼部、房管局及物价局的管网上，没有几个人能知道，也很难找到。不利用一些适合的广众载体和介质，少有人知，酒香也怕巷子深。

近几年，随着广告法被严格执行，主流开发商的营销广告内容更趋严谨，用词也更加谨慎，没取得预售证，不敢做宣传。如此态势下，为何“虚假宣传”仍然成投诉热点? 主要问题出在朋友圈、非专业机构的卖房推介上。

在以成交为唯一核心目的、以量取胜的驱使下，部分“销售人员”在圈内或私密载体上发布的文字、图片、数字等表述上，存在极度或片面扩大甚至缺陷美化的情况，而主管部门往往盯着主流媒体和载体，客观上使得其成为“法外之地”。购房者往往难以去客观求证，结果稀里糊涂中招、躺枪。

所以，对楼盘信息的查证、求证，要多关注主流媒体和媒介，尤其是具有客观、公正、权威性的载体和渠道。对楼盘的“五证”进展、产品品质、开发商的实力及诚信度、项目所在片区的规划发展情况、楼盘与周边配套的实际距离等，通过对主管部门的查询、权威客观的媒体及媒介咨询查证核实，要力争做到未查实不采信，没求证不下手!

延期交房不愿承担违约金、不符合交房条件为规避违约金强制交房、口头答应退款但是难以落实等情况，媒体曝光只是推动解决的辅助方式，更主要的还是要求助监管部门和机构，如房管局、物价局、工商、消协等，必要时使用法律途径，来解决自己的合法权益被侵害问题。

事实说明，在遵守法制和社会规范的前提下，通过合法有效渠道维权，大多数问题还是能较为妥善解决的。

2018买房应注意什么?

一个故事说得好。某公司老总招聘司机，问：悬崖边有两条路，一条距离5米，另一条距离10米，你走哪一条?很多人都选10米。但有个人回答：我会尽量不走那么近的路，距离悬崖越远越好!结果被录用!

这个故事所蕴含的道理，同样适用在买房上。

3月11日，“西安楼市”举行的“2018年西安楼市置业投资价值解读”分享会上，针对2017年出现的买房人维权和投诉情况，特别提醒买房人要关注四个大的方面：

1、买房前先进行资格过审。在买房前，无论是西安市户籍，还是非西安市户籍，或者刚通过学历落户、人才落户等形式成为“新西安人”，在确定买房时，先进行资格过审，具备买房资格再掏钱。否则，定金交了，或者首付付了，买房资格审核通不过，继续交钱，房子未必是自己的，退钱则要承担违约金，左右为难!

楼市君的知识星球中，就遇到一起典型的案例。有圈友反馈，看中了房子拟一把付，交了首付之后进行购房资格过审，没通过，退首付吧，要给违约金，继续付余款吧，网签通不过，最终房子未必能是自己的!鉴于现在一般是售楼人员代购房人审核资格，为防止可能出现的不利情况，建议应事先约个解决机制比较定好。

2、买房一定要看平层图+户型图。不少买房人只看户型图，方方正正、全明通透，往往忽略了平层图，疏于查看与紧邻户的距离关系，交房时才发现自家的厨房、卫生间等采光不好，名义上有窗户，但实际是暗的，通风也不咋的。此时后悔不迭!

按照房管局销售规范要求，目前售楼部都会公示平层图，虽然多数是设计图纸，不像有些户型图那样做的很光鲜，看得不是很清楚，但也要看，自己看不懂看不清晰，可请教专业人士或者有经验人士。千万别当那只是个“摆设”!

3、注意入户大堂/电梯间、楼层过道等公共空间的墙面处理。在2017年出现的维权案例中，有至少3起与此有关。花了9000-10000元/㎡的价钱买了房，结果发现入户大堂/电梯间、楼层过道等公共空间的处理是简单的“刷白墙”，而不是想象中的面砖等处理方式，还不如几年前花7000-8000元/㎡买的楼盘，品质落差大，心里顿时就不爽了。

一般开发商对公共部位的处理标准都有说明和公示，“出了问题”开发商也表示很无奈：我都有公示的呀!虽有个别楼盘经业主强烈抗议，并经协商，开发商同意采取一些改进措施，但多数在这里依然“按约”执行。

价格与品质相符是必须的，价、质不符，任谁也不能答应。要避免出现这样的“错觉”导致的不良情况，事前要了解仔细，所以，确定购买之前，要看清楚、了解细，然后再综合衡量买不买。

4、清楚交房时间和交房标准。受防雾霾等“停工令”的客观影响，部分交房时间或有延误，当能否保证按时交房，考验的是房企总体协调和把控能力。买房时，要清楚交房时间，做到心里有数。近期，也出现面对收房心切的业主，要求签订“放弃追责书”的情况，前段时间出现几个楼盘在未达交付条件的情况下，没有规范的“两书一表”而交付的情况。

一旦出现延期交付、未达标准“强制”交付的情况，无论房企是何种态度和解决机制，都要理性面对，能协商解决的则更好，不能的，则通过理性合法途径和方式解决。2017年，西安市房管局加大了楼盘销售规范的监管力度，2018年开始涉及物业管理规范监管，在交房规范的监管和处罚力度上，预计也会进一步加强。

另外，还在首付比例上，要充分考虑银行提出的增量变化和自己的承受力;装修房在签合同时，要严格核对样板间的用材品牌和合同上注明的用材品牌，谨防“同等品牌”而质量不同等的“文字陷阱”。

问题出现当然要解决。但能在选择之处就能有效避免后面可能出现的问题才是上策。在西安楼市态势依然变化之际，各种问题或将仍然隐性存在，在买房前多下点功夫，多了解一些，谨慎一些，才能跳出“房价越高越难买、房子越多越难买”的怪圈。