房地产税:流言、繁难和建议

财政部部长在人民日报上发表了一篇文章。很多人由此认为房地产税将在两三年内正式开征。其实这是很大的误会。最近几年，财政部的有关人士经常就房地产税发表言论。每次都引起不大不小的误会。这次也不例外。我觉得关于房地产税财政部的有关同志们应该慎言。因为财政部并不是发布有关信息的权威单位。房地产税要完成立法程序之后才能开征。开征之后才是财政部的事情，在此之前是立法机构的事情。因为房地产税涉及面非常广，它要经过全国人大的调研、讨论形成草案，再征求意见，然后再表决通过。需要走这样一个漫长的立法程序。

那么，房地产税复杂在哪儿呢?第一，如果要征房地产税而不是房产税，它们的区别在于房地产税要考虑到土地的价值，要把房子和土地的价值加起来课税。房产税是仅就房子本身课税，也就是砖瓦砂石的价值课税，这个区别很大。如果我们要征房地产税，就要涉及到一个法理上的问题或者是矛盾，因为根据现在的宪法，中国城市的土地是国家所有。而税收是什么呢?按照马克思主义经济学的观点，税收的本质是对私的侵犯，是国家对于它的相对人，也就是私人利益的一种侵犯。国家不能自己强迫自己。如果国家对国家所有的土地课税，那就不是对私的侵犯，而是国家对国家自己财产的课税，这是有违税收的本质，也和宪法的规定是有冲突的。这是我们房地产税立法面临的最大问题。如果未来我们真的征收房地产税，我们就要解释宪法：为什么在土地国有的情况下仍然可以对土地的价值课税。第二，我们现在围绕着房地产有若干项税收和几十项收费，比如说土地增值税等等。那如果我们要征一个新的房地产税，已有的税和费恐怕就要进行清理。那么现在这个也要完成相应的法律过程。第三，大家知道，现在我们采取的是征收土地出让金的方式，就是我们个人买房子时土地不能卖给你，因为土地是国有的。但是你可以租，这就是所谓的七十年租期，也就是七十年产权的来源。政府收取了七十年的土地出让金，我们就可以住七十年。七十年之后怎么办呢?现在的规定是可以自动续期。什么是自动续期，需不需要付费呢?还没有明确的说明。但是如果我们征收房地产税了，就不能同时存在土地出让金。如果土地出让金和房地产税共存，更是一个非常大的矛盾。第四，如果我们征收房地产税，很多人就认为对第一套房子不征。我觉得这是不合适的，因为房地产税本身是一种财产税，就是说你有个人财产就要征，不能区分第一套或者第二套。因为可能有这种情况，你只有一套房子，但是两百多平米;我有三套房子，加起来才只有一百多平米。所以不能规定第一套不征，从第二套才开始征。还有一点，征收房地产税要不要考虑人均住房面积呢?从公平的角度讲，需要考虑。但是人均的这个“人”是怎么算出来的呢?我们是以户口还是以实际居住作为统计标准呢?这又是一个很大的问题，需要我们居住的数据库基础，恐怕现在我们也没有这样的数据。第五，过去上海和重庆试点征收房产税，实践证明是不成功的。如果要征房地产税，我们也不能太匆忙。基于以上的理由，房地产税的真正开征恐怕不是两三年内可以完成的。这是一次伤筋动骨的税收变动，涉及到法律的修改，包括宪法的解释、对于公民财产权的保护、已有税收制度的改变等等，是非常复杂的，不可能在两三年时间内就完成。

我对房地产税有些建议：第一，如果真的征收房地产税，我建议只对增量的房子征收，也就是对于立法之后新增加的房子课税，对于已有的存量房不要征税，因为已有的存量房已经征收过土地出让金了。如果对所有房包括存量房征收，应该退还存量房所缴纳的土地出让金以及其它的有关税费。否则就重复收税了。第二，从公平的角度讲，必须考虑到人均居住面积。如果人均居住面积，好比说，按照现在的统计，中国人均住房面积到四十平米以上了，那么我觉得在四十平米以下的就应该适当的减免。