多地因城施策调楼市房价不会大涨

最近楼市政策发生了变化：有的一线城市房贷利率在下调;多地购房税费在减少;还有部分城市在限购方面有了针对性放松的动作……

怎么理解这些政策释放的信号

今年的楼市政策跟前两年相比发生了变化。

有的一线城市房贷利率在下调。

3月份刚刚过半，深圳(楼盘)的首套房贷款利率已经调低两次，多家银行首套房贷款利率从基准利率上浮15%调至基准利率上浮5%，二套房的贷款利率则从基准利率上浮20%调为基准利率上浮10%。

多地购房税费在减少。

北京、上海(楼盘)、深圳等地近期宣布，出售房屋增值税附加税率减半或减少近半。

上海个人出售房屋增值税附加由11%下调为6%，北京(楼盘)(城六区)、广州(楼盘)和深圳小规模纳税人出售住宅时增值税附加税率均从12%降到了6%。

此前在1月9日，国务院常务会议提出，允许各省(区、市)政府对增值税小规模纳税人，在50%幅度内减征资源税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税等地方税种及教育费附加、地方教育附加。

还有部分城市在限购方面有了针对性放松的动作。

3月9日，河北省高碑店市下发《关于支持民营发展的实施意见》，其中提出，企业引进的具有大中专以上学历(含职业院校)的毕业生、中级以上专业技术人员、技能人员等，允许购买一套商品房(3年内不得上市交易)。

两年前，高碑店市实施的房地产限购政策规定，非本地户籍在当地购房需提供3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

这些来自不同城市的调控政策与过去两年限购限贷提高利率的政策相比，给有购房需求的人带来了不一样的感受。

应该怎么理解这些政策释放的信号，成了很多人关心的议题。

中央调控基调未变

各地调控因城施策

一直考虑在买房，但一直没有动手的吴洋在在看到上述消息时的反应是：“难道楼市整体调控会放松?”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，中央对于楼市调控的基调并没有变，国家并没有统一进行限贷限购方面的放松。

今年的政府工作报告起草组成员、国务院研究室副主任郭玮在国新办吹风会上也谈及房地产市场调控的问题。

郭玮提到，房地产市场基本的政策取向没有变化。一是目的没有变，还是为了解决好群众的住房问题。二是责任没有变，而且更加明确。今年的报告将落实地方主体责任改为落实城市主体责任，即将地方改成城市，责任更加明确，政策措施也会更加有针对性。因为每个城市的情况不一样，不可能所有城市都是一个政策，大城市和小城市不同，不同类型的城市也有不同的问题。

至于近期各地频繁的调控政策，严跃进也认为各地其实是根据本地状况进行政策调整，比如高碑店的新政，实际上是为了匹配人才引进，主要针对特定人群，并非一揽子放松。

房产大数据平台“诸葛找房”副总裁苑承建也对记者分析，这些政策的出台都是为促进房地产市场平稳健康发展。

“贷款利率下调的一个原因是房地产市场整体转冷，销售面积也有所下降。二是因为银行的资金比较充裕，在房地产方面的竞争比较激烈。”苑承建说，还有些三四线城市的确是出台了放松限购的政策，因为房地产市场较冷。

苑承建还补充，各地在调控过程中应该防止房地产市场的大涨大跌，特别是三四线城市，要预防刚刚稳定的市场预期再次抬头，政策的出台要有连续性，防止过度放松。

“因城施策的过程中，首要关注的问题是保障城市的房价稳定，在稳定房价的基础上才能更好保证稳地价、稳预期的同步达成。”58安居客房研究院首席分析师张波在接受法治周末记者采访时也提醒。

张波认为，各个城市应当是根据当地实际情况，进行有针对性的微调，而非大面积政策放松，尤其在限购等需求维度的政策放松要更为谨慎;城市的主政者既要关注大环境变化，更要注意中微观环境变化，不但关注短期调控效果，还要结合长效机制考虑对未来的影响。

市场预期在变化

房价不会大涨

像吴洋一样一直关注楼市的人，还会自然而然地考虑是不是应该赶快买房，因为担心房价会再次上涨。

记者从北京多家二手房中介门店得到的反馈也是，近期看房的人数在明显增多。

已经购置了房产的多个北京居民也表示，近期会更频繁接到中介的电话，询问房屋近期有无出售的意愿。

而在市场相对较冷的情况下，中介会降低拨打此类电话的频率，因为成交量少，市场现有的供应就能满足需求。

严跃进说，近期各个城市出台的政策的确会影响买房人和卖房人对楼市的预期。而在中国的房地产市场上，预期会在很大程度上影响购买行为，因为大家通常是买涨不买跌。

“现有政策会让不少人预期房价会上涨，看房量增多就是一个表现。对于开发商而言，这种预期的存在是好事儿，市场交易量应该会有一定回升。”严跃进说。

在严跃进看来，近期看房量增加的背后逻辑是，市场上的购房需求还是存在的。很多人从去年下半年开始观望，观望到现在有差不多七八个月了，要买的人还是要买。

卖房人对楼市预期看涨的一个表现是，业主的预期售价在走高，体现在二手房APP上的结果就是，房屋报价随之上调。

“不过房价也不可能大涨。”严跃进表示，因为中央并没有对房市调控松口，虽然允许各地按需放松调控，但是涉及到房价上涨过快、购房金融风险增加、购房秩序紊乱的政策，中央还是不容忍的。

张波也提到各地应该注意房价会存在上涨风险，不同城市的关注点会有所区别。

“一线城市的房价筑底动作基本完成，存在一定的反弹动力，需要防止大涨行情，落实房价预期管理;二线城市存在一定分化，2018年热度较高、需求量保持高位的二线城市，例如，长沙(楼盘)、武汉(楼盘)、成都等城市要做好供应准备，降温明显的城市，例如，杭州(楼盘)、厦门(楼盘)要保障市场稳定;三四线城市去存库已经接近尾声，部分城市的需求量会出现一定减少，要做好市场供应引导，尤其在土地供应层面做好中长期规划的调整和落实。”张波解释。