地价TOP10强:土地成本畸高,暗藏房价“潜规则”!

进入2019年之后，西安楼市继续“稳中向好”，网传西安腰斩30%，貌似没有出现，但成本的增加也是肉眼可见。

不仅西安人置业成本增加，连开发商的成本也在激增，无论是土地、建筑新标准(限容、限高)、装修、公租房(5%无偿转让+10%的成本回购)等各个方面，都可以看到，在抢夺现金流和市场份额之下的房企，究竟有多凶残。

其一，成本增长最为迅猛的便是土地价格。以四月份为例，竞拍价4342.46万元/亩，环比(上个月)下降38.84%，同比(去年)上涨67.62%，对比2018年土地市场，土地亩单价再次上涨。

其二，土地市场持续出现供不应求的局面。以四月份为例，全市经营性用地供应建面98.63万㎡，环比(上个月)下降73.89%，同比(去年)上涨609.06%;成交建面404.33万㎡，环比上涨29.79%，同比上涨32.65%。

高昂的房价，将房地产市场转入非限购区域;高昂的地价，将房企胁迫向非限购区域，在这场城市大开发之中，都不能幸免。

比较典型的就是，金地摘地空港新城，中梁摘地秦汉新城，阳光城进入泾河新城，新城控股摘地秦汉。

要知道，金地一直徘徊在城南曲江，鲜有外拓，这一次算是例外。而中梁筹谋已久，终于落位，却在秦汉新城。而阳光城一度成为西咸土地霸主，沣东新城一家独大，如今也要向外扩张。

但新城控股算是一个特例，新城进入西安之后，摘地在沣东、沣西、秦汉、临潼、高陵(泾渭)、未央湖，可以说，一直都在绕城高速之外徘徊。

可见，在普遍地价偏高的行情之下，一线房企也必须向外扩张，快速补仓，否则很容易在市场竞争之中丧失份额。

而万科身影闪现沣东、秦汉、沣西、临潼新区(见官网)等地，也验证了这一点，主城区土地价格过高，想要守住主城，比以前更难了。

以下为西安1-4月份房企摘地价格TOP10，仅做参考，不作为购房和投资依据：

再次强调，以上仅作为参考，因为土地市场情况远比买房复杂，比如出让金返还、土地置换、减免税费等等操作，可能都有存在。因此，以上数据，只能作为特定条件之下的数据统计。

回顾一下，西安1-4月份房地产摘地价格TOP10，简单总结三点：

其一，西安拆迁，坑大水深。融创摘地幸福中路，两块土地，一块楼面价超1.5万/㎡，一块楼面价超0.84万/㎡，为何成本高?原为佳诚长安集用地，旧村拆迁、拆迁安置、工程拖欠款等天价费用，只有房企接盘，才能解决。

而中南置业(莱安地产)摘地百花村，也是因为这一点，导致土地价格过高，拆迁安置、工程处理等等。可以说，城改遗留问题，已经成为推高地价、房价的一个隐形问题，很多所谓“”都是城改，这几乎是”潜规则"。

其二，联合开发，逐渐增多。西安联合开发项目不少，例如融创天朗，荣华旭辉，万科万通，金地&招商&旭辉等等，但百花村摘地却又是另外一种，前期莱安摘地，又以股权转让方式，让中南进入，此举也给西安摘地提供了新案例。

其三，国企摘地，兴趣高亢。高科集团、天地源摘地，相继爆出高价，尤其是软件新城用地，令人大呼意外，33家房企200亿资金摘地落空。这一情况与去年四月份金泰恒业摘地、紫薇摘地、西安建工摘地，如出一辙。

不管怎么分析，有一点是不会变的，土地价格继续上涨。土地作为西安最大存量资产，是西安建设城市配套的资金之源，也是招商引资(建厂房、盖写字楼等)的战略资源，因此，对于土地精耕细作，西安将会持续下去。

一方面，主城区土地资源越来越紧张，绕城高速之内三年拆村，对内挖掘存量;另一方面，品牌房企加速扩张新区，布局西咸、高陵、临潼、蓝田等地。

　这是一次轮回，十年前的一幕，再次发生。十年之前，很多很大.牌的房企围绕三环搞开发;十年之后，大.牌房企普遍涌现四环!