西安再出楼市限购新政 下半年楼市会有什么变化?

6月18日，国家统计局发布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。《70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示，西安环比、同比涨幅均为全国第一;西安市已连续上涨39个月。西安也是房价上涨最为持久的城市。

西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组通知指出，为深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，坚决遏制投资投机性购房需求，稳定住房市场发展，经西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组审议，进一步加强住房市场调控管理。

《通知》明确，自本通知下发之日(2019年6月20日)起，从西安市外迁入户籍的居民家庭(退伍转业、家属随军落户的除外)在西安市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，应落户满1年，或在西安市连续缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)。

非西安市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上(含5年)个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。

与以前西安市楼市出台限购政策不同的是，此次限购范围继续扩大，在原先限购区域的基础上， 将临潼区纳入住房限购范围，严格执行西安市住房限购政策。

专家解读

下半年西安楼市会有什么变化

对于西安楼市新政出台的背景及对房地产市场和购房者带来的影响，多位行业专家进行了剖析，专家表示，此时紧急出台该政策，将起到稳定住房市场和防范新房炒作的双重作用，主要目的是为当下市场降温，该政策的存在将是阶段性的。

出台背景：市场过热与稳房价预期相背离

限购升级政策此时紧急出台，其市场背景和原因是什么?

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗：此次出台的楼市调控新政，重点在于遏制投资投机性购房需求，让住房回归居住属性。针对一些通过落户投机炒房规避限购政策的现象，新政借鉴了长沙、成都等地做法，将那些假借落户投机炒房而来的“新落户人员”拒之“门”外。而对那些真正选择在西安工作、生活的新市民和新就业人员，则给出了一年的缓冲时间。

西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁：该政策的出台，主要来源于国家统计局近期发布的西安房价数据：39个月连续上涨、6个月涨幅全国第一，目前西安市场表现与中央层面政策预期有所偏离，所以不得已出台应急政策，主要目的是为市场降温，该政策的存在也将是阶段性的。

独立财经评论人朱文：此次西安楼市限购再升级是多地相继出台楼市限购升级政策的延续，当然也有西安房价连续39个月上涨的控制措施。新政的出台会起到稳定住房市场和防范新房炒作的双重作用。

创典全程信息部部长刘兰兰：2019年以来，围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，各地先后出台了强有力的调控政策。但西安房地产市场由于供需失衡，一直保持着火热态势，房价也在不断攀升，明显和稳楼市的调控目标相背离，因此本次限购升级基本在意料之中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进：政策提出的落户一年条件防范了落户炒房的现象;对于无户籍人员，在限购区域需满足5年社保条件，相当于对外来人口的购房行为进行管控;将临潼划进限购范围是为了遏制郊区市场的炒房行为，政策指向说明了近期房价过快上涨的原因。

限购加码：杜绝投机炒房 稳定房价预期

新政明确,从之前新落户即可买房到新落户满一年或满12个月社保、外地户口从社保满2年到满5年才有购房资格。这一政策是否主要限制新落户和外地人购房，对楼市有哪些影响?

朱文：新政中加入了买房缴纳社保年限的要求，主要为了防范外地人投机炒房，杜绝部分购房者在没购房资格的情况下，先认购房源再抛售等现象的发生，可以抑制城市房价虚高的风险，充分稳定楼市的房价预期。

朱郁：该政策的重心明确从上半年的“摇”到下半年的“控“进行转变，控价控量控预期。此次购房门槛抬高，有力缩减购房人群基数，改变市场结构，对后半年的供求关系影响非常大。开发商方面，势必将加快施工节奏、加强供应节奏、加强营销推广节奏来以价换量，后期货源供应备案时将会考虑缩减利润稍微压低价格来营销。

美城股份市场研究中心总监沈玮：上半年的摇号政策存在些许漏洞，如新落户人群中有的是投资客，而这一批人反而限制了本地有改善需求的购房者购买。此次限购的升级，可以将一批想在西安投资的投资客堵住。另外，新政的出台势必也会对一些人心理预期产生影响，如本来着急购房的人现在就不着急入手了。所以说，新政的出台可以起到稳房价的作用。

西安建筑科技大学建筑学院副教授马健：新政限制了外来人口炒房行为，西安作为新一线城市，房价之前处于上涨状态，近两年的城市发展利好以及西安丰富的教育资源，吸引了大量外来人口落户买房。但如果落户的目的仅仅是享受城市优势资源，而不是投资和工作，对城市未来的发展难有贡献。新政颁布，将会促进楼市回归理性，抑制房价过快增长。

杨东朗：当前西安市住房结构还存在不合理的地方，居民投资性购房需求较为强烈。但从2017年以来，西安市多次出台调控措施中，可以看出西安稳定市场的决心。对于购房者而言，要坚持“房住不炒”的原则，根据自身及家庭的实际住房需求，理性消费，切不可跟风投机炒房 、买房即升值”等心态盲目购房。对改善型或刚需家庭来说，要结合家庭的实际住房需求和经济承受能力，谨慎选择。

区域扩大：临潼限购属意料之外 后期市场影响大

本次新政将临潼纳入限购区域，对市场有何影响?

朱郁：临潼纳入限购欠合理。现阶段临潼区域房地产市场还处于初级阶段，基础较为薄弱，并未达到成熟稳健期。而市场实际反馈，在去年下半年，该区域就出现了下滑变现，购房者基数减少。本次政策涉及临潼，可能是考虑其价格涨幅较大，数据显示，临潼价格跳涨50%以上。该政策对区域后期发展影响较大，还应多加关注。

沈玮：临潼被列入新政范围内，其实是在意料之外，因为临潼目前并不是热点区域，而且该区域的刚需产品比较少，这时候将该区域纳入限购范围对西安整体市场影响并不大。限购升级并不会带来非限购区域和非限购物业的异动与狂欢。这是因为目前非限购房源的价格也处于高位，相比商品住宅来看，这些房源要想趁此出货就需拉开价差，否则仍然很难获得购房者青睐。

马健：临潼拥有得天独厚的旅游和自然生态资源，也被称为东曲江，与西安外围其他区县相比，属于房价增长最快的区域之一，所以被纳入限购区域，以平抑临潼房价。