论道三四线，谁在坚守，谁在撤离？

2019年初，三四线城市的市场前景被看淡，不少房企表示2019年投资重心将从三四线回归至一二线城市。

拿地体量的绝对值方面，融创、万科大力拓储，2019年在一二线的新增土储建面都超过了1000万平方米，成为上半年在一二线城市拿地最多的企业，大型规模房企在高能级城市拿地上的优势依然显著。

从一二线城市的百强拿地建面来看，拿地热点城市近半数来自中西部地区，如武汉、重庆均是2019年上半年最受百强房企青睐的城市。一方面这些城市房地产处于快速发展状态，供地较东部核心城市更加充足，另一方面中西部核心城市土地成交均价相对东部而言仍处于洼地，房企拿地的资金压力较小。

结合企业在各城市的拿地情况来看，融创、万科、绿地上半年在热点二线城市拿地体量较大、且拿地布局城市范围较广。融创上半年在武汉、重庆、天津、昆明等9个热点的二线城市均有拿地，尤其在武汉、重庆和济南新增土储较多。

部分企业拿地比较集中于单一城市，但拿地体量在该城市排名前列，属于城市深耕型：如电建通过收购武汉地产旗下的几个项目大幅提高了在武汉的土地储备，成为上半年在武汉新增土储最多的企业;此外金茂、滨江分别是昆明、杭州上半年新增土储建面最多的企业。

碧桂园、龙湖、旭辉在一二线城市拿地体量上低于融创、万科等，但拿地布局也非常广泛，其中包括一些非热点城市如大连、长春、石家庄等。此类城市目前吸引的知名开发商相对较少，在市场热度回暖前提前布局有助于低成本拿地，但同时也面临一定资金风险。

在部分房企已经纷纷“调转枪头”回归高能级城市的同时，还有另一部分仍然坚守在三四线城市拿地的企业：百强企业中建业等企业2019年三四线新增土储建面还在80%以上，跟2018年相比三四线占比不降反升。

此类企业一方面发源于三四线城市，另一方面还处于深耕三四线的阶段，战略上暂未向一二线城市扩张。例如，祥生专注深耕泛长三角区域，2019年新增土储尤其集中于诸暨、宣城等三四线城市，有着“深耕浙江省完成千亿销售”的销售目标。虽然三四线占比较高，但基本分布在优质城市，风险并不大;建业地产作为河南的龙头房企，其主要布局的二线城市仅有郑州，但企业在河南省内的影响力和辐射能力较强，郑州周边的三四线城市如开封、许昌、洛阳等都为其提供了较多的销售贡献。

绝对值方面，碧桂园毫无疑问仍是三四线拿地之王，2019年上半年碧桂园在三四线的新增土储建面近3500万平方米，占总新增土地建面的78%，比例与2018年全年的三四线拿地占比基本持平，碧桂园仍稳定以三四线城市为发展的大本营;其次绿地在三四线新增土储建面也突破千万平方米，占新增土储的6成左右。