习惯了2017年房价飞涨 更要懂2018年的买房逻辑

从2017年12月30日晚上开始，朋友圈就被各种晒18岁的照片所刷屏，和一众60、70、80甚至90后追忆似水年华的娱乐心情不同，00后大多心头一紧：他们真正进入18岁，成人了。

电影《重返20岁》的主题曲，“一个人走到终点，不小心回到起点。一个新的世界，此刻我才发现”。

最初听到这首歌的时候，我欣喜若狂，不是因为唱的好，而是它一下子戳中了我的痛点：上班多年之后，我经常感慨，当年上课听的稀里糊涂的知识点，怎么后来再接触到就觉得那么简单?如果能带着现在的觉悟重返课堂，我怎么也应该是一枚学霸吧。

顿悟总是来得太迟，却又期盼得撕心裂肺。如今十余年和房地产行业打交道，在买房安家这件事上，自己经历的和听到看到的“后悔故事”越来越多，真心希望大家都能重新选择一次。

壹 2017大事记

固执地想把2017年的楼市总结放在今天。

单纯总结过去没有实际意义，昨天的问题能不能不带到明天，才显得必要性十足。此刻，一整年全部结束，总结和在下一年避免重蹈覆辙，则更有意义。

2017年，西安的房地产市场可以说是高潮迭起、柳暗花明、精彩纷呈，四海为家严谨地从对购房行为会造成影响的角度，梳理出了以下8件大事，供购房者对比参考，以期能在2018年买房时有所帮助。

1.“大西安”概念。从空间规划到西咸一体化，增强城市竞争力。

简单说，西安的综合实力更强了，因为被看好，所以更多人愿意投资。房价跟风上涨是必然。

2.房价万元时代来临。从年初的均价7000+到年末的10000+，近年来涨幅最大。

最直接的影响是西安人提起房价过万，不再谈虎色变，心理已经接受。

3.限购限价。1年内5次调控，不断加码。本地人和外地人购房都有限制，买的新房5年内不能上市交易。

核心是不能炒房，避免哄抬房价。再次强调一句话：房子是用来住的。

4.房贷收紧。一、二套房的商业贷款和公积金贷款都调高了首付比例，部分银行利率最高上浮20%。

购房者最怕银行使绊子，金融杠杆的作用小了，投资投机住房的人也就少了。

5.土地招拍挂改革。价高者得、配建学校、商业自持才有资格竞拍等多种方式，真的改变现状了，越有实力的开发商越有机会拿到地。

西安拿地不透明和城中村项目多早已在业界闻名，变化带来的好消息是少了暗箱操作的隐性成本，“坏”消息是竞拍导致地价明显高了，房企的拿地成本也大了。

6.落户政策松绑。3月1日起，西安出台史上最宽松落户政策，放宽普通大中专院校毕业生落户限制;降低投资纳税落户条件;降低买房入户条件。

搁以前，这绝对是让很多人奔走相告的好消息。派出所一度人满为患也证明，西安户口仍然具备很强的吸引力。别忘了，凭西安户口可以有资格买第二套房。

7.人才流入政策加码。西安市从5月发布人才新政23条，到年底公布《西安市人才安居办法》，目标很明确：留住百万大学生百万科技人才，未来西安要增加“200万”量级的新人口。

人才分为ABCD四类，A类人才免费送180平米房子，羡慕嫉妒的同时，真心觉得西安的人才政策好，大西安大发展，还得靠大量人才。

8.楼盘品质提升。一线品牌开发商排名全国前20名的已经全部进入西安，一批“TOP系”名盘和品质大盘陆续开盘销售，无论是产品规划还是服务理念，都与以往明显不同。

西安房价涨了，最担心的是品质跟不上，这下好了，有了更高品质的房子，老百姓住的舒服了，城市人居水平也提升了。

大家有没有发现，纵观整个2017年，西安一直在强调“大”发展，在人口流入上大做文章，这个格局之下，西安的发展势必会推动行业发展，房地产首当其冲，房价上涨就是例证。

而政府为了拟制房价，出台了“史上最严厉的”调控政策，看似房价被控制住了，但出现了两个明显的购房判断依据：

1.越严厉的调控政策，说明潜在的购房需求越大，更多的人想在西安买房子，意味着什么?如果调控放松，势必造成价格反弹。

2.政府限价情况下，涌入了很多一线品牌房企的“TOP系”作品，价格处在“洼地”的时候，赶紧买房是以“性价比”作为评判标准下的最佳出手机会。

贰 2017楼市总结

再来看看，2017年的楼市，在各种政策的包围和刺激之下，究竟都发生了什么事情?

1.抢房潮频现。买涨不买跌，是西安楼市多少年来，屡试不爽的规律，今年更不例外。房价上半年猛涨，催生了一波“抢房”热潮，融创南长安街壹号、蓝光公园华府、沣东湖光山色等楼盘，成为这波热潮的最大受益者。

还有一个有趣的现象，以往经常能要到的额外优惠，今年不灵了，一方面是因为房子卖的太好，不需要通过优惠锁定客户，一方面是随着下半年西安限价，房企的利润空间被压缩，没有了优惠空间。

2.首付提高。客观讲，从一整年的市场表现看，西安的房子整体还是供不应求，所以当政府通过行政干预调控、银行通过金融杠杆调节，仍然挡不住旺盛的需求释放时，交易双方自发的调节手段就显得更加有效。这一次，主动权掌握在开发商手里，想买到房，5成首付、7成首付、一次性付全款成了能不能抢到房的前提。

几天前，帮一个朋友的亲戚在城南一个精装修楼盘联系买房，看中的房源有6个人在争，开发商说最少首付7成才有可能抢到房，朋友的亲戚听了后，直接表态，只要能买到，自己交全款。

3.区域热。限购，让大西安被分成了“限购”和“不限购”两个区域。在限购的区域里，西咸新区沣东新城、浐灞成为被提及最高的区域，常有粉丝留言称在这两个区域买房举棋不定。不限购的区域中，城北的高陵、城东的临潼成为热点，尤其是临潼，咨询率很高。

4.购房资格。

“一边是排队离婚，一边是排队买房。”2017年为了买房而去办理离婚的西安人不在少数。11月，在西安更有12人为了买房，提供虚假资料骗购被取消购房资格。

离婚热潮和造假被罚，群体乱象的行为背后说明了这些人至少已经有了不止一套房，尝到了房产增值带来的甜头，还想以更低的首付和更高的杠杆来买房，实现利益最大化。

5.“腾鸟换笼”。

今年，几乎来自离消费者最近的一线置业顾问都一致认为，如今西安人买房已经过了“我需要一个房子”的阶段，开始注重产品品质和居住舒适度。买房的关注点回归产品本身，说明市场的消费和购房者的认知水平都提高了。西安人很明显的一大转变就是，手上有房的，不缺房的，卖掉旧的换地段和产品品质更精细的全新升级版的房屋，成为趋势。

6.品牌开发商。

事实上，今年不仅是西安楼市的“元年”，更是全国众多品牌房企蜂拥齐聚的“爆发年”。碧桂园、恒大、万科、融创、保利、绿地、中海、龙湖、华润已经算是熟面孔，其中中海、绿地、龙湖、恒大都已经在西安深耕超过10年，来的最晚的是华夏幸福，也已经在今年夏天进入。

再往后看，绿城中国、金地、新城控股、招商局蛇口、世茂、旭辉、万达、鲁能、雅居乐、富力，鲁能已经全部进入西安。而中南置地、阳光城、正荣、远洋集团、蓝光、金科、中国铁建、融侨、佳兆业、金辉、保利、合景泰富、奥园、朗诗、红星、鑫苑中国、当代置业、华侨城、大华、海伦堡、 星河湾等多家房地产企业也纷纷在西安亮相。

各家大型房企，扎堆的进驻，抢滩各个区域的优势位置，不难看出其对西安楼市的看好。这些房企中，很多项目已经开售，另外一部分下半年刚拿地还未启动项目，对此，我们也十分期待，2018这些品牌房企会给西安楼市带来更多产品惊喜!

与此同时，我们会发现，本土房企除了国企高科集团旗下的天地源外，其他的影响力几乎“消失了”!从融创收购天朗开始，兼并收购已经成为西安楼市的一大特色。

而在今年，这样的状况则更加明显。比如，西安万科相继“吃下”荣华集团太华路项目、威龙地产丈八北路项目、西恩DADA、智慧美镇、真爱曲江项目等，对之进行合作开发。融创业不甘落后，在备受瞩目的联姻天朗外，牵手科为地产航天城项目、海天天线锦业路项目、大方置业西部大道项目等。

借助本土开发商的当地资源，辅以品牌房企自身的高知名度和资金优势，当前已经成为不少大房企在西安稳步扩张的手段之一。

叁 2018年的几大预判

1.供应：据美城机构统计， 2018年西安将有225个住宅项目有新房源入市，预计房源供应量约为1094.9万㎡。按历年供销比均值， 2018购房需求约为1297.24万㎡。未来三年将是人口增长高峰期，会刺激大量买房需求，整体市场还是供不应求的局面;从历年供需关系来看，供不应求的市场，房价同比涨幅还将上涨。

2.需求：随着物价局公示的项目价格与指导价格趋于稳定，手握“资格”的客群开始出现观望的心态，在“四限”的背景下，需求端被抑制，西安楼市转冷端倪初现。但从2018年西安常住人口预计达950万来看，后市购买力依然旺盛。

3.政策：目前西安同、环比涨幅仍名列全国前茅，政策将仍以从严为主，短期内力度不会降低。此外，根据三部委在会议中强调，“坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何‘喘口气、歇歇脚’的念头”，西安作为被“重点关注”的城市，调控政策自然没有理由放松。2018上半年仍然以限购、限价为主，但在租售同权或租售并举上或会有表现。

4.房价：依然会涨，不会大涨;房价审批也尊循同一房企下一批房源比上一批涨2%左或的规律。下半年政策有可能调整，西安房价有可能出现反弹上涨之势。

5.土地：2018年用地结构将发生变化，商品房住宅土地供应环比下降，由2017年的74%降至58%，城改、棚改项目或将成重点。三环内住宅供应占比约17%，未来长安、临潼、沣东增量明显，土地供应集中。

6.出手时机：限价情况下，目标瞄准房源和高端楼盘，2018年一季度可淘的性价比房子较多。